Перестройка и реновация торговых центров в Словении

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Экспертами выдвигаются версии о преимуществах возведения объектов вместо прежних. В данном случае речь идет о преобразовании в торговые площади для реализации различной продукции. Свое мнение, касающееся вложения финансов, высказывают успешные люди в сфере словенского бизнеса.

Целесообразность рассмотрения реновации

Всем известно понятие ритейлера – торговца, предлагающего покупателям определенный товар и представляющий последнее звено между его производством и доставкой. Торговая точка может выглядеть, как миниатюрный лоток с продуктами, расположившийся среди новостроек, или гигантский супермаркет.

В густонаселенных городах Словении между участниками крупной розничной торговли все возможные позиции давно распределены, поэтому теперь их внимание сконцентрировано на регионах. Исходя из результатов своих исследований 2018-2019 гг. компания Colliers сообщает о перемещении ритейла в отдаленные районы страны, где на данный момент трудится их целевая аудитория. Выясняется, что выручка там превосходит ту же Любляну.

Но с учетом жестких стандартов в работе в провинции не имеется подходящих помещений, из-за чего появляется потребность заново строить торговый участок или совершать реконструкцию.

В Словении существует много мест, нуждающихся в разных объектах торговли. По подсчетам, их количество превышает 20.

В чем состоит выгода по сравнению с возведением «с нуля»

В данном аспекте речь идет о следующих факторах:

  • На старых, уже существующих пространствах легче получить разрешение для внесения изменений. Не требуется много времени для оформления документации для одобрения.
  • Мероприятие по перестройке зачастую обходится с меньшими финансовыми затратами ввиду отсутствия расходов на несущие конструкции, которые всегда занимают основную статью сметы.
  • Новое помещение долгие годы не будет требовать ремонта или дополнительной отделки. То же касается и договора, период действия которого гораздо дольше.

Требования, предъявляемые в регионах к ТЦ

В городах с числом жителей 5-10 тысяч человек – это каркасная постройка в 1 этаж от 900 до 1 500 кв. м. Непременное условием для такого класса – наличие открытой парковка для клиентов.

Какие помещения подлежат перестройке

Выбираются не представляющие ни для кого интерес площади или объекты для сельскохозяйственных нужд, среди которых ангары, склады или не функционирующие, заброшенные заводы, коих в глубинке Словении достаточное количество. При переоборудовании их в современный супермаркет инвестор наверняка не окажется в убытке, поскольку это гораздо выгоднее, чем строительство с самого начала.

На какой стадии проекта предполагается инвестирование

Вкладывать в проект лучше после проведения брокериджа, нахождения арендатора и разработки плана реконструкции. На данном этапе имеются разрешительные документы, на сбор которых уходит около полугода.

Перестройку можно начинать лишь после установления арендатора, с которым заключен договор на долгосрочную перспективу.  

В чем заключается безопасность сделки

При определенных действиях гарантируется отсутствие рисков. Процедура выглядит так:

  • Выбор предложения;
  • Тщательное изучение намечаемого проекта;
  • Составление предварительного договора;
  • Внесение задатка.

Подобные шаги без уплаты суммы аванса в наибольшей степени защищают инвестора от неожиданных потерь. Задатком выступает 10%, предусмотренных для нотариуса. Это не аванс строителю, а свидетельство неотказа от покупки на стадии строительства. После продолжавшейся от 3 до 8 месяцев реконструкции объект принимается, переводятся оставшиеся 90%, и сделка закрывается.

Пример: торговая зона в городе Кочевье

Обновляемое в торговый центр помещение представлено ангаром. Город располагается в южной части страны, в 50 км от Любляны. По соседству с общим пространством для торговли находится несколько полузаброшенных строений.

Интерес вызывает бывшая площадка для игр, почти не используемая местными жителями и давно не ремонтировавшаяся. Решающее значение играет ее локация. Фундамент в прекрасном состоянии, что говорит о качественной работе.

Какие-либо вмешательства в несущую конструкцию признаны абсолютно не уместными. При наличии подобного здания полностью отпала надобность в сооружении чего-то нового, а ограничиться только реконструкцией.

Были проведены необходимые мероприятия:

  • Найдена строительная компания;
  • Организован тендер на перепланировку;
  • Получены разрешительные бумаги.

Одновременно состоялось подписание договора на 8 лет без возможности отказа от аренды с якорным арендатором – дискаунтером TEDi, торгующим товарами для дома. На реконструкцию понадобилось около полугода. Денежные средства были вложены до преступления к строительным работам. Стоимость объекта с реконструкцией – порядка €750 000, а прибыль приблизительно равна 7%.

На данный момент в Кочевье к этой же процедуре готовится подобный объект в 600 кв.м. в той же торговой зоне неподалеку от ТЦ Lidl, владеющий своим земельным участком. Также уже заключен договор с якорным арендатором: после ремонта помещение в 248,59 кв.м. займет дискаунтер одежды PEPCO.

Сейчас инвестору для приобретения доступна доля в проекте части здания, предназначенной для Pepco. Вместе с реновацией сооружение оценивается в €850 000. Доход от сдачи в аренду – €68 400 в год. Предположительная окупаемость – 12,5 лет.