Северный Рейн-Вестфалия: успешные вложения во вторичную недвижимость

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Поговорим о перспективах при покупке вторичного жилья в этом регионе. На что следует обратить внимание, выбирая подобные объекты? Можно ли надеяться на получение дохода от вложений во вторичное жилье? Какие услуги может предложить управляющая компания, и сколько это будет стоить? Рассмотрим все эти вопросы.

Какие объекты предлагают в этом регионе?

Кроме новостроек, в регионе Северный Рейн-Вестфалия можно увидеть в предложениях квартиры, нежилые помещения и целые многоквартирные дома. Рассмотрим все предложения подробнее.

Покупаются квартиры для личного проживания и как объекты под сдачу в аренду. Квартиры, приобретаемые с целью вложения инвестиций, носят название доходных.

Квартира, которую покупатель приобретает для себя, продается уже полностью подготовленной к проживанию. Все заботы о приведении жилья в порядок, в том числе и косметический ремонт, проводятся управляющей компанией. Да и в будущем переживать о бытовых трудностях не придется, так как квартира останется под контролем управляющей компании.

Когда объект покупается как доходная квартира, то она продается новому владельцу уже с арендатором. То есть, становясь собственником, сразу начинаете получать доходы в виде арендной платы. Как и частные квартиры, доходные находятся в ведении управляющей компании. Ее можно считать своим партнером.

Почти 80% вторичного жилья, которое предлагается к продаже, находится в собственности риэлторских компаний. Среди предложений много вторичной недвижимости расположенной в пригородах Дюссельдорфа и небольших городках вокруг него. Но в этих городах имеется полностью развитая инфраструктура, огромное количество зелени.

Население, проживающее на этих территориях, в основном состоит из коренных немцев.

Кто является продавцами вторичного жилья?

Представители компании подыскивают людей, желающих продать собственное жилье. Причины, по которой они хотят расстаться со своей недвижимостью, могут быть совершенно разные. Иногда поводом служит переезд человека в другой регион, либо квартира досталась ему по наследству, но он в ней не нуждается. Большую часть квартир компания выкупает у своих партнеров, например, у банков, занимающихся залоговой недвижимостью. Разумеется, выкупаются только те объекты, которые могут представлять интерес для будущих инвесторов.

Какие объекты выкупает компания у банка и от чего отказывается?

Риэлторские компании придерживаются примерных критериев, при отборе объектов для покупки. Предпочтение отдается квартирам эконом-класса, в которых стоимость 1 кв. метра площади обходился арендатору в сумму около 7 евро в месяц. Это очень важный показатель. Причина в том, что в Германии предусмотрена выплата пособия арендатору в случае потери работы, но при условии, что он является резидентом страны. Если арендатор живет в более дорогом жилье, то в случае потери работы ему предлагают переехать в жилье эконом-класса. В этом случае оплату аренды берут на себя городские власти. В выигрыше остается и компания, владеющая таким жильем – снижается риск от «несдачи» в аренду.

Почему компании продают такие выгодные объекты?

Продажа квартиры порой затягивается на месяцы. В это время фирма получает пассивный доход в виде арендной платы. Когда происходит перепродажа жилья, то компания возвращает те средства, которые она потратила на выкуп собственности у владельца, и получает дополнительную прибыль. То есть, заработать получается в обоих случаях – и при аренде, и при продаже.

Стоимость предлагаемых объектов

Стоимость квартир находится в диапазоне от 30 до 70 тысяч евро. Цены на многоквартирные дома с 4-мя и более квартирами начинаются от 130 тысяч евро. Если покупатель подыскивает коммерческую недвижимость, например, магазин, то дешевле 1 млн евро вряд ли что-то удастся подыскать.

Зависит ли доходность от стоимости объекта?

Иногда получить хороший доход с дорогого объекта бывает сложно. Поэтому квартиры предлагаются по цене до 70 тысяч евро. Разумеется, в каждом случае требуется подходить индивидуально. Но если квартира сдается по цене выше рыночной, то проблемы с поиском нового арендатора, в случае съезда проживающего в квартире в настоящий момент, будут обеспечены. Подыскать нового жильца будет сложно.

Как влияет дата постройки здания на стоимость?

Особо концентрировать внимание на дате постройки не нужно. В первую очередь, потому что, прежде чем купить объект, компания проводит тщательный отбор. И перед продажей может предоставить покупателю полный набор всех актов о проводимых в доме ремонтах. В Германии существует отличная практика, когда в каждом здании планомерно проводят косметические ремонты. То есть, даже дома 1900 г. находятся в идеальном состоянии. Жильцы этих домов прекрасно себя чувствуют в квартирах, имеющих толстые стены, высокие потолки и прекрасную планировку.

Какой доход может принести вторичное жилье

Владелец квартиры может рассчитывать на доходность до 8%. Из этого уже вычтены коммунальные платежи, отчисления на капитальный ремонт, страховка и налоги на имущество и землю. Единственное, что придется уплатить собственнику – это налог на прибыль и плату управляющей компании.

Эти платежи не являются фиксированными и рассчитываются от полученного дохода.

Возможные риски

Многих покупателей вторичного жилья чаще всего пугает возможность рисков. К примеру, даже после ремонта самого высшего качества никто не даст гарантий от возможных аварий. Или после покупки окажется, что жители приняли решение что-то реконструировать в здании.

В Германии возможность риска минимальна. Покупая объект недвижимости, клиент получает на руки всю документацию. У него имеется возможность провести личный осмотр объекта. Недвижимость, предлагаемая к продаже, в этой стране всегда находится в отличном состоянии. Следует понимать, что, любое жилье требует ремонта, а это – дополнительные расходы. Вложения в работы по ремонту, возможно, снизят немного доход от недвижимости, но в будущем сделают ее более привлекательной для арендаторов и инвесторов.

Управление объектами недвижимости

После покупки инвестор получает все права на управление собственной недвижимостью, но зачастую это совсем непросто. Требуется знание языка, законодательной базы и присутствие в стране. Поэтому лучше обратиться в одну из управляющих компаний и заключить договор на управление вашим имуществом. Данная услуга по управлению 1 квартирой будет стоить владельцу около 30 евро. Дополнительные расходы могут возникнуть, к примеру, когда меняется арендатор.

Сотрудничество с управляющей компанией

В обязанности управляющей компании входит заключение договоров по поставке отопления, электроэнергии и воды в вашу квартиру. Одновременно на нее возлагается обязанность отслеживать, чтобы арендатор постоянно проживал в квартире и вовремя оплачивал счета.

Дополнительные расходы

Такие траты могут возникнуть по разным причинам. Например, если арендатор перестал оплачивать свое проживание в квартире. И хотя возникнут расходы на судебные издержки, самому собственнику не придется решать этот вопрос самому. К процессу подключатся профессиональные юристы, предоставленные управляющей компанией.

В случае, если съезжает арендатор, тоже могут появиться дополнительные расходы, ведь содержание и обслуживание жилья может лечь на плечи владельца. В этой ситуации тоже есть своего рода гарантия. При заселении арендатор обязан заплатить депозит, равный арендной плате за 2-3 месяца.

Если арендатор решит съехать без предупреждения, то залог возвращен не будет, он пойдет на покрытие расходов по содержанию жилья на период, пока управляющая компания подыщет нового жильца.

Ипотечное кредитование

Покупатель вторичного жилья может рассчитывать на получение в банке ипотечного кредита под 3% годовых. Оформить кредит можно на 10-15 лет при условии стоимости жилья не менее 60 тысяч евро и внесении 50% собственных средств.