В Лондон за недвижимостью

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Великобритания давно уже стала излюбленным пристанищем для российских олигархов, а покупка здесь недвижимости считается неким знаком избранности. Кроме всего прочего, страна туманного Альбиона давно воспринимается в мировом обществе как островок инвестиционной безопасности. Так ли это? Попробуем в этом разобраться.

Многие годы считалось, что инвестиции в британскую недвижимость приносят пусть и не быструю, как в других странах, но гарантированную прибыль. Тем не менее, законы рынка едины для всех, поэтому длительная стабильность и постоянный рост цен привели к тому, что британский рынок оказался и самым переоцененным, соответственно падение было наиболее глубоким и длительным.

Великобритания встала в одном ряду с такими странами, как Испания и США, в которых во время кризиса «просевшая» макроэкономика серьезно отразилась на рынке недвижимости.

Стране потребовалось немало усилий, прежде чем эксперты начали высказывать предположения о «забрезжившем в конце тоннеля свете», а у покупателей появилась возможность сыграть на низких ценах и высоком качестве британской недвижимости.

Глубина падения рынка недвижимости

Что показала статистика по ценам на недвижимость в Великобритании? Если вести отчет от наивысшей точки, которой они достигли до момента наступления кризиса, то уже через год данные свидетельствовали о снижении цен на недвижимость в два раза!

Директором агентств по продаже недвижимости сделаны важные поправки: реальное падение цен на жилье произошло не на 50%, а фактически только на 25%, остальные проценты добавились за счет падения самого фунта. Особенно это было заметно по отношению к евро и доллару. Снижение цены в два раза ощутили в первую очередь американцы и, естественно, сразу этим воспользовались. Дольше всех держался рынок недвижимости в Лондоне, особенно его элитная часть, но затем стало очевидно, что и в столице положение ничем не лучше, чем в других городах Великобритании.

Реакция россиян на происходящее была быстрой. Многие предпочли переждать происходящее на английском рынке вне территории страны. На страницах британских газет замелькали заголовки типа «Русские бегут с тонущего корабля». Но это было неверно. Как считает председатель агентства Aylesford, состоятельные россияне и граждане других стран Восточной Европы не просто оказывали влияние на люксовый сегмент рынка, а фактически и являлись этим рынком.

Осознание происходящего приходило постепенно. Многие покупатели из СНГ долго не могли осознать всей глубины нарастающего кризиса. В качестве примера можно привести случай, когда украинский бизнесмен уговорил хозяев продать ему дом в Челси, даже не выставленный на рынке. Стоимость объекта сделки составляла на тот момент 80 миллионов фунтов. Но после поездки на родину, он вынужден был отказаться от сделки, обнаружив насколько плохи стали его дела.

Падение фунта продолжалось. По отношению к рублю только за 2008 год он снизился на 13%. Наверно никому не нужно напоминать, что творилось с самим рублем в эти годы. Активы богатых россиян обесценивались прямо на глазах и больше никто не чувствовал себя королем на британском рынке. Больше всего пострадавших было среди тех, кто «зарыл» свое состояние на фондовом рынке. Проведенное статистическое исследование показало, что в течение 2008 года совокупное состояние одной тысячи самых богатых людей Соединенного Королевства сократилось в два раза и составило всего 200 млрд фунтов против 413 млрд на начало года.

Следует также отметить, что из 50 самых богатых граждан Великобритании 9 являются россиянами.

Кто-то теряет, а кто-то…

Нельзя сказать, что на рынке элитной недвижимости все было печально. Пока одни пытались спасти свои активы и «оплакивали» пропавшие капиталы, другие стремились воспользоваться возможностью купить недвижимость в столице Великобритании по небывало низким ценам. Состав покупателей практически не изменился, как и прежде активно скупали недвижимость в центральной части Лондона граждане европейских стран, СНГ, жители стран Персидского залива. Уже к январю 2019 года спрос на элитное жилье вырос на 35%.

Основное большинство покупок, сделанных российскими покупателями, не впечатляют, но, тем не менее, уже мелькали и довольно крупные сделки. Конечно, нельзя считать за показатель, выставленный ливанским девелопером дорогой дом, стоимость которого вылилась в 100 млн фунтов! Да, дом укомплектован полностью, но риэлторы были уверены, что покупатель вряд ли найдется даже несмотря на солидных соседей, к примеру, Дерипаску. Скорее всего, объект был выставлен продавцом по принципу «выставлю – вдруг купят». Тем более, что в этом же районе предлагался другой дом за 80 млн фунтов.

Самой крупной сделкой 2018 года была, совершенная анонимным покупателем, покупка одного из самых больших частных домов в Лондоне. В дальнейшем Daily Mail сообщит, что таинственная незнакомка, купившая особняк Witanhurst в районе Хайгейт, является супругой московского мэра Еленой Батуриной. Для бывшего владельца особняка сделка оказалась очень выгодной, он получил 20 млн фунтов прибыли, после того, как покупательница согласилась на цену в 50 млн фунтов.

Впрочем, данные о том, что покупательницей была именно Батурина, не подтвердил ни один эксперт. Зато еще две крупные сделки были совершенно прозрачны. В первом случае, гражданкой Украины Еленой Франчук был куплен за 80 млн фунтов просторный дом, находящийся в Кенсингтоне. Можно сказать, что ей принадлежит пальма первенства за самую дорогую сделку по недвижимости.

Вторая сделка совершена Алишером Усмановым, который за 48 млн фунтов стал владельцем дома Beechwood в Хэмпстеде.

Оставаться в рамках реальности…

В компаниях, занимающихся недвижимостью, отмечают, что среди русских покупателей очень много тех, кто умеет извлекать личную пользу из любой ситуации. Примером может послужить история, когда попавший в трудное положение владелец недвижимости попытался продать ее за 6 млн фунтов. Русский покупатель предложил продавцу сумму на миллион меньше, но получил отказ. Спустя год, цены рухнули настолько, что дом даже за 3,5 млн никто не хотел брать.

И все-таки, хотелось бы посоветовать покупателям, мечтающим «поприжать» продавцов, смотреть на вещи реально и не слишком усердствовать. И тому есть причина. Не следует уповать на бедственное положение владельцев недвижимости, попавших в трудное положение. Дело в том, что банки Великобритании предлагают множество ипотечных кредитов с плавающими ставками. Порой эти ставки «уплывают» настолько низко, что выплата кредита перестает быть обременительной. И этим отличается современная ситуация на рынке недвижимости от ситуации 90-х годов. Тогда ставки в британских банках составляли около 15%, не каждому было под силу их выплатить. В настоящее время можно взять кредит даже под 3%. Поэтому сейчас достаточно сложно найти тех, кто пытается продать жилье из-за того, что нечем расплатиться с банком. Если наступают смутные времена, владельцы стремятся просто их переждать.

Пора присмотреться к недвижимости

Любой рынок, достигнув дна, начинает новый виток цен. И рынок Лондона совсем не исключение. После кризиса наступает период зыбкого равновесия, когда владельцы недвижимости начинают присматриваться в поисках признаков стабилизации положения на рынке и даже небольшого роста, чтобы можно было показать более высокие цены.

Никогда не следует верить слухам об «огромном» объеме предложений на элитном сегменте рынка. Самый лучший способ выяснить истинное положение дел – это сравнить статистические данные за 2-3 года. Количество предложений и цены покажут, на какой стадии спуска или подъема находится рынок. Если в течение двух лет количество предложений во всех ценовых диапазонах, включая аренду, остается без изменений – это можно рассматривать как признак стабилизации.

После кризиса и периода стабилизации все эти годы наблюдался постепенный рост цен. В течение 11 лет инвесторы размещали свои капиталы в британскую недвижимость, но уже давно известно, что это ведет к очередному снижению. По оценкам экспертов очередной спад может произойти уже в 2020 году. Вновь появится возможность получить выгодные предложения для вложения долгосрочных инвестиций.

Лондон останется Лондоном

В целом по стране возможно снижение цен процентов на пять, но в Лондоне идет их стабилизация. Конечно, внимание всех привлечено к элитному сектору, но сделки совершаются с недвижимостью от 700 тысяч до 1,5 миллиона. Вложение в небольшие домики или квартиры на 2-3 спальни очень выгодно. По сравнению с 3% за хранение денег на депозите в европейском банке, доходность от аренды составляет до 6%.

С некоторых пор, как отмечают эксперты, внимание покупателей привлекает недвижимость на юге Франции, в Париже и Сардинии. Только это скорее не смена приоритета, а попытка прикупить еще один дом.

Те, кто имеет дом в Соединенном Королевстве Великобритании, не проявляют особого желания менять его.