Северный Рейн-Вестфалия: удачное инвестирование в новостройки

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Какие предложения по недвижимости может встретить инвестор в Германии? Какую оценку могут дать эксперты новому жилью в регионе Северный Рейн-Вестфалия? Реально ли на рынке новостроек заработать 15% годовых? Попробуем подробнее приглядеться к перспективам, которые сулит регион Северный Рейн-Вестфалия, а также о возможностях инвестирования во вторичное жилье.

Совсем недавно зарубежные инвесторы начали проявлять интерес к новостройкам Германии, разглядев в них новые направления и перспективы.

Сразу следует отметить, что немецкие строители – это не те, кто просто укладывает арматуру с кирпичами. В первую очередь строительная фирма – это организация застройщика. Ведь это ему в дальнейшем придется заниматься продажей недвижимости, поэтому заказчик очень внимательно отслеживает все этапы строительства, а строительная фирма всегда учитывает его интересы. Это важно знать тем, кто планирует покупать новую недвижимость в Германии.

Если оценивать строительную сферу в Германии в целом, то можно предположить, что ее ожидает взрывной рост. Много лет подряд в стране увеличивался спрос на новое жилье и он достиг к настоящему моменту 365 тысяч квартир в год. Новостройки поступали на рынок недвижимости как штучный товар. Строительные фирмы предлагали новые квартиры буквально десятками. Теперь планируется сдавать жилые комплексы с сотнями новых квартир.

Что строится и в каких регионах?

Основное направление, взятое строительными фирмами – это многоквартирные дома. Но эти здания не имеют ничего общего с понятием о многоквартирных домах в России. В Германии не планируется возведение 25-ти этажных домов, которые заполоняют крупные российские города. Новые районы начнут застраивать трех, редко – четырех этажными зданиями, в каждом из которых разместиться 8-12 квартир. Именно такое жилье пользуется наибольшим спросом у местного населения.

Массовые застройки планируются в регионе Северный Рейн-Вестфалия. В настоящий момент идет уточнение городов, где планируются эти работы. Строительные компании стараются выкупить под застройку такие участки земли, чтобы они находились в крупных городах или в местности, на которую у местного населения повышенный спрос. Часто выкупить эти участки совсем непросто.

Предполагается начать строительство в Дюссельдорфе, Эссене, подойдут и такие города, как Вупперталь и Бохум.

Чем привлекательны проекты для инвесторов?

Прежде чем понять какую выгоду получат инвесторы, нужно выяснить для чего требуются инвестиции. Уже было сказано, что строительная индустрия находится на стадии взрывного роста. Компаниям, которые будут заниматься строительством, необходимы большие средства, к примеру, для выкупа тех же земельных участков. Деньги потребуются и для увеличения объемов строительства.

Что получат инвесторы? Во-первых, строительные компании приглашают к сотрудничеству только состоятельных инвесторов, которые не просто инвестируют свои капиталы в стройку, а становятся компаньонами компании. Им предоставляется место в Совете директоров в качестве соинвестора.

Как выглядит данный процесс с юридической стороны?

При создании проекта назначается аффилированная компания, она в качестве юридического лица прилагает все усилия для выкупа участка под строительство.

Когда компания находит инвестора, она уже имеет земельный участок и готовый к реализации проект. Этот проект предоставляют муниципальные власти с одновременным оформлением разрешения на застройку.

Выходит, что компания, приступая к процедуре приобретения земельного участка, уже точно знает, что придется построить на данной территории, и как это будет продаваться.

Как определяется конечная дата строительства, и каковы обязательства компании?

Никогда не назначается точная дата сдачи объекта. Обычно сроки имеют плавающий характер. Чаще всего на стандартные проекты отводится не более 2 лет, но, как правило, компании укладываются в 12-14 месяцев.

Кто несет ответственность за архитектурный план? Сколько стоит жилье в новостройке?

Как только компания приобретает земельный участок под застройку, инвестор может рассчитывать на получение дохода от вложенных инвестиций. В это же время компанией ведется поиск архитектора. Выбор делается с ориентацией на будущего покупателя. В основном квартиры в новых домах предназначаются немецким гражданам. То есть, площадь квартиры требуется не менее 80 кв. метров, лишь тогда апартаменты будут продаваться. Но если дом будет предназначен для мигрантов, то площадь квартир составит 20 кв. метров.

Квадратный метр площади в новостройке для российского покупателя обойдется в среднем в 3 000 евро, а для немецкого – менее 1 000 евро. Гражданин Германии при покупке жилья сразу обращается в банк для получения ипотечного кредита, который выдается на 20-30 лет под 1,15-1,25%. Средняя ежемесячная плата за ипотечный кредит составит около 150 евро при зарплате 4 000 евро.

Что получает инвестор за свое участие в проекте?

Вступив в члены Совета директоров, инвестор имеет право на доход в размере 15% годовых. Существует два варианта вложения инвестиций в проект. Участие в проекте может быть поделено между несколькими инвесторами. При таком раскладе минимальная сумма за вход в проект составит 250 тысяч евро. При этом каждый участник становится соинвестором и входит в состав Совета директоров.

Если инвестор желает построить дом для себя или распродать все квартиры после окончания стройки, то он имеет право оформить весь проект за 2-2,5 млн евро.

Процедура внесения инвестиций

Около двух-трех недель уйдет на создание юридического лица. Затем созданная компания в течение месяца потратит на сделку по выкупу земельного участка. Одновременно с этим инвестор вносит 30% от стоимости проекта.

Через 4 месяца необходимо внести еще 20% от оговоренной суммы. На этом этапе идут согласования с архитектором и подбор будущих покупателей квартир. То есть, через продажу строящихся квартир привлекаются дополнительные средства в проект.

Кто продает построенные квартиры?

Строительная компания обращается к местным риэлторам и заключает с ними договор. Но разрешение на продажу должен дать лично сам инвестор.

Существует ли риск, что квартиры не будут проданы?

Гарантией того, что все жилье будет продано, является правильный выбор участка под застройку. Он выбирается там, где остро стоит квартирный вопрос. А цены на апартаменты определяются по средним ценам на недвижимость в стране. Иногда строительная компания занижает цену для потенциальных покупателей на 10%, но это делается только в период строительства. В Германии жилье всегда востребовано, поэтому цены на готовые апартаменты будут высокие.

Как рассчитывается доходность жилья и определяется 15% годовых? Какие гарантии существуют для инвестора в том, что он сможет их получить?

О гарантии можно рассуждать только тогда, когда инвестор будет отдавать деньги на какой-то период. Если рассмотреть данную ситуацию, то инвестор денег не отдает, а вкладывает, точнее сказать меняет на свою следующую собственность. Разумеется, совсем нелишним будет поинтересоваться под какие проценты строительная компания взяла кредит в Банке. Ведь совершенно понятно, что кредитная линия под 2% годовых не позволит обеспечить доходность в 15%.