Недвижимость Словении: консультации по инвестиционным вопросам

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Попробуем оценить возможность инвестиций в торговые центры Словении. Чем торговые центры, функционирующие в настоящее время, могут привлечь зарубежных инвесторов? Что сегодня продается в этой балканской стране и почему? Как получить кредит для покупки активов?

Если сравнивать с другими европейскими странами, то коммерческие помещения приносят неплохую прибыль, которая составляет 6-7% годовых. Редко, но все-таки встречаются на рынке недвижимости предложения с доходностью 8-9%

Как объекты ритейла достигают такой отличной доходности?

Словения, как и все страны Европы, сумела преодолеть последствия мирового кризиса, что доказывается улучшением экономической ситуации в стране. Каждый год отмечается стабильный рост ВВП, который в 2017 г. составил 4,9%, а в 2018-м – 4,1%. Вместе с ростом экономики повышается покупательская способность населения. Уже к концу 2017 года потребительская активность словенцев достигла докризисного уровня, при этом наблюдается высокий спрос на непродовольственные товары.

В стране наблюдается расширение торговых сетей, предлагающих потребителям одежду и товары домашнего обихода. Активно входят на рынок гиганты мирового масштаба – торговые компании Австрии и Германии. Можно честно признать, что уровень жизни жителей Словении заметно ниже, чем у немцев и австрийцев. Поэтому дискаунтеры, такие, как Pepco, TEDi, KiK, учитывают потребности местного населения и предоставляют выбор товаров, который пользуется спросом.

Одновременно с развитием торговли наблюдается недостаток торговой недвижимости. Данные Colliers подтверждают, что уже пару лет назад в торговых центрах было всего 6% вакантных площадей, а в торговых зонах еще меньше – всего 3%.

Это приводит к стабильному росту арендных ставок, ежегодно они увеличиваются на 9-11 евро за квадратный метр.

Что представляет собой типичная торговая зона?

Торговые зоны встречаются во всех городах Словении, даже в самых небольших из них. Инвестор, в соответствии со своими финансовыми возможностями, может приобрести небольшое помещение с арендатором, либо выкупить весь торговый комплекс. Входной чек начинается от 250 000 евро, стоимость части торгового центра с крупным арендатором составит в среднем 750 000 евро, а покупка всего торгового центра обойдется минимум в 1 500 000 евро.

В каких городах самая большая востребованность в свободных торговых площадях?

Любляна и побережье, являющееся крупным туристическим центром, по-прежнему пользуются спросом у инвесторов. Да, действительно, здесь торговых площадей в пересчете на местных жителей гораздо меньше, чем в таких городах, как в Копере, Марборе либо Кране. И туристическая зона будет всегда пользоваться спросом. Но приоритеты начали меняться.

Еще в прошлом году крупные торговые сети интересовали города с численностью населения от 10 тысяч человек и больше. Сейчас их внимание переключается на небольшие городки с населением около 5 тысяч. В них реально не хватает магазинов. Чем меньше город, тем больше спрос на торговые точки. В малых городах сосредоточен целевой покупатель, поэтому доходность даже выше, чем в Любляне.

Исследования показывают, что люблянский рынок очень близок к насыщению, в то время как в малых городах нарастает активность. И хотя время от времени на продажу предлагаются новые торговые центры, их постоянно не хватает. Они очень быстро раскупается. Если сейчас на рынке недвижимости можно найти до 10 предложений, то в ближайшем будущем их будет не хватать.

Почему рентабельные объекты продаются собственниками?

Причины продажи могут быть совершенно разными и нужно разбираться в каждом конкретном случае. Иногда это может оказаться простой диверсификацией активов, а может случиться так, что продавец является девелопером, который зарабатывает на покупке недвижимости и дальнейшей ее продаже.

Продавцом может быть и крупная компания. С оживлением экономики, в стране разворачивается активное строительство. Некоторые компании стремятся продать принадлежащие им объекты, с целью получить средства на строительство более современных и масштабных проектов.

Как получить кредит на покупку торгового центра?

Банки Словении охотно выдают кредиты в том случае, если объектом покупки является торговый центр, где имеются четко оформленные договора с надежными арендаторами. Период, на который выдается кредит, рассчитывается в зависимости от продолжительности договоров аренды. Если в договоре с арендатором прописан срок 6 лет, то вполне можно ожидать получение кредита на 8 лет. Условия также оговариваются в каждом конкретном случае, но обычно кредиты оформляются под 2,5% годовых, с покрытием 50% стоимости объекта и сроком до 10 лет.

Следует быть готовыми к тому, что банк потребует предоставить всю административную документацию и договоры с арендаторами. Будет просчитана рентабельность недвижимости и степень безопасности кредита.

Что должен оценивать инвестор, при выборе торгового центра?

В первую очередь следует внимательно ознакомиться с договорами аренды коммерческих площадей. Идеальным вариантом будет долгосрочный договор сроком на 10 лет, одним из условий которого будет невозможность отказа.

Как правило, такие договора лучше всего заключить на новых объектах.

Во-вторых, нужно обязательно ознакомиться с техническим состоянием объекта и выяснить – не потребуется ли в ближайшие годы крупный ремонт или реконструкция.

Как правильно провести сделку и оплатить объект?

Естественно, что нужно выбрать объект для покупки, а для этого осмотреть несколько предложений. После выбора недвижимости, обсудить стоимость объекта, ознакомиться с условиями аренды, согласовать договор купли-продажи.

После этого можно приступать к следующему этапу – оплате. Сначала вноситься 10% задатка. Следует знать, что все платежи во время сделки, будь то задаток или оплата за покупку, проводятся через федуциарный счет, который отслеживает нотариус. Такая форма оплаты максимально защищает и продавца, и покупателя. Внесение задатка закрепляет объект за покупателем, но делать это нужно только в том случае, когда вы полностью уверены в своем выборе. Дело в том, что если покупатель передумает участвовать в сделке, то возврата, внесенной в виде задатка суммы, не будет.

Затем договор заверяется в налоговой службе и у нотариуса. Окончательная оплата в размере 90% оставшейся суммы вносится на счет лишь после получения оформленного договора и документа, подтверждающего право собственности.

Рассмотрим для примера выставленный на продажу объект в городе Лютомер

Торговый центр в Лютомере является типичным девелоперским проектом.  Компания, купившая магазин, провела в нем полную реконструкцию, подыскала арендаторов и заключила с ними договора, после чего выставила объект на продажу. Арендаторами центра стала сеть недорогих супермаркетов мужской и женской одежды PEPCO, договор с которыми заключен на 7 лет без права отказа.  Коммерческая недвижимость расположена рядом с другими торговыми центрами, что само по себе гарантирует постоянный приток посетителей.

В настоящий момент в Словении наблюдается повышенный спрос со стороны иностранных инвесторов на объекты в единой торговой зоне. Нет никакого сомнения, что торговые центры, имеющие в качестве арендатора крупные торговые компании, найдут своего инвестора.