Испания выдержала проверку на устойчивость

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Многие годы Испания была мечтой многих покупателей, стремящихся купить здесь для себя дом, а зарубежные инвесторы стремились получить здесь гарантированную прибыль. Но затем наступил момент, когда ситуация начала резко меняться. Общемировые финансовый и кредитный кризисы привели к тому, что Испания пережила резкий спад экономики, а в строительной индустрии и на рынке недвижимости возникли настолько серьезные проблемы, что казалось стране из них никогда не выбраться. Попробуем провести анализ последних двух десятилетий, и сделать прогнозы. Имеет ли смысл становиться игроком на испанском рынке недвижимости?

По мнению многих аналитиков, одной из причин того, что произошло на испанском рынке недвижимости, стал феномен, так называемый «мыльный пузырь». Он развился из-за неадекватного повышения цен, вызванного спекулятивным спросом на недвижимость. По всей стране велось чрезмерное строительство новых объектов, заключалось огромное количество сделок по купле/продаже, все это было тесно взаимосвязано с ипотечным кредитованием, тоже получившим экстраординарное развитие.

Проблемы на испанском рынке начали нарастать еще в 1998 году и продолжали накапливаться вплоть до августа 2007 года. Каждый год цены на недвижимость поднимались на десять, а то и на тридцать процентов. Выявить такой «мыльный пузырь» очень сложно до тех пор, пока он не лопнет. Это и произошло одновременно с американским кризисом, который отразился на всей мировой экономике. В первую очередь началось падение спроса на жилую недвижимость, рост цен на средний сектор недвижимости практически полностью остановился.

Уже к 20 марта 2008 года Национальным Статистическим Институтом были опубликованы официальные данные о сокращении на 27% сделок по недвижимости, одновременно с этим снизилось число оформленных ипотечных кредитов – примерно на 25%.

А к февралю 2008-го уже для всех становятся заметны очевидные признаки кризиса в испанской экономике: нарастающий гигантскими шагами уровень безработицы, спад продаж и рост задолженностей по оплате во всем. Один только факт, что большая часть функционировавших в Испании агентств по недвижимости прекратила свою деятельность, говорит о многом.

Итак, все признаки глубокого кризиса были на лицо. Но не следует думать, что это случилось только с испанской экономикой. Чтобы сделать правильные выводы, нужно понимать, что творилось в мире, какие события привели к этому внезапному падению. Лишь осознав причину происходящего в экономике прошлых лет, можно делать прогнозы.

Явление «пузыря» в мировом масштабе

Все происходящее с ценами на испанском рынке недвижимости наблюдалось по всему миру. Этим явлением были охвачены с 1998 года все промышленно-развитые страны за некоторыми исключениями. Смогли удержать экономику в стабильных рамках лишь Германия, Швейцария и Япония. Так что говорить о «мыльном пузыре» в экономике можно в гораздо более глобальном масштабе.

Параллельно растущим на низких процентных ставках ценам разбухал как на дрожжах «кредитный пузырь». Ну, а произошедший в конце 90-х гг. обвал на фондовом рынке привел к массовому оттоку денежных средств из традиционных финансовых институтов всех стран на рынки недвижимости.

Если более внимательно посмотреть на Испанию тех лет, то можно понять не только внешние, но внутренние причины происходящего в ее экономике. В докризисный период, примерно в течение десятилетия, испанцы, в отличие от граждан других стран, имели очень низкую задолженность по ипотеке. После снижения процентной ставки до рекордно малых размеров, началась скупка недвижимости, а кредиты обрели широкую популярность. Дополнительным плюсом стало то, что испанские покупатели не платили налог IRPF.

Почему спрос на ипотеку так вырос? Этому тоже способствовало стечение определенных обстоятельств. В предкризисный период в стране наблюдался стабильный экономический рост с высоким процентом занятости населения. При этом заработки находились на довольно низком уровне. Поэтому, когда одновременно с увеличением спроса на аренду жилья начала расти арендная плата, среди населения резко вырос спрос на ипотечные кредиты.

Также к этому подталкивали граждан минимальная прибыльность ценных бумаг и постоянный рост стоимости жилья.

В свою очередь банковская система начала подстраиваться под сложившуюся ситуацию. Банками была разработана целая серия совершенно новых предложений по ипотечному кредитованию. Сюда можно, например, отнести кредиты 2007 года, выдаваемые на 50 лет. Сыграл свою роль и «черный» капитал, который в последние предкризисные годы принимал участие почти в 60% сделок по недвижимости. Разгул теневых денег произошел в преддверии принятия странами единой валюты – евро. И пока решался вопрос о введении евро, огромный поток «черных» денег хлынул именно на рынок недвижимости Испании, где применить их было проще всего.

Экономика Испании очень сильно всегда зависела от строительной индустрии. Поэтому огромная задолженность в этом секторе экономики привела к экономической стагнации. Что проявилось в росте безработицы, увеличении неплатежеспособности, как населения, так и компаний, в повышении процентных ставок. Внутренний спрос на недвижимость снизился в разы, что еще более усугубило положение строительной отрасли.

Отвернулись от испанского рынка и иностранные покупатели. Большинство были напуганы коррупционными скандалами, связанными с нарушениями со стороны многих местных органов самоуправления, которые за взятки бесконтрольно принимали решения об отведении земель под застройку. Часть иностранных инвесторов обратили свое внимание на рынки других стран, которые предлагали более выгодные условия по вложению инвестиций. Сформировавшиеся гораздо позднее испанского, эти рынки обещали меньшую цену за недвижимость и лучшие возможности для роста дохода.

Испанский взлет и падение

Попробуем рассмотреть происходящее в стране, основываясь на данные Банка Испании.

  • Период времени 1976 г. – 2003 г. Рост реальных цен на объекты недвижимости в 16 раз.
  • Период между 1997 г. и 2006 г. Стоимость жилья в реальном исчислении выросла на 100%, а в номинальном – на 150%.

Разумеется, такое положение дел не могло остаться без внимания со стороны строительной индустрии Испании, поэтому она функционировала в полном режиме.

  • Период с 1999 г. по 2001 г. вводилось в строй более 0,5 млн единиц нового жилья и этот рост с каждым годом увеличивался.
  • По данным Банка в период с 2000 г. по 2005 г. – планируется по 0,8 млн объектов недвижимости, но строится около 0,3 млн единиц жилья.

Немного другие данные публикует коллегия архитекторов. По их подсчетам:

  • В 2003 г. было спроектировано 0,7 млн единиц жилья;
  • В 2004 г. – 0,5 млн единиц;
  • В 2005 и 2006 гг. – по 0,8 млн.

Чуть более 70% из этого количества проектов было построено, но не все объекты нашли своих покупателей, жилье осталось не проданным.

Когда покупается жилье для проживания или для вложения в него инвестиций, но при этом используется ипотечное кредитование, то возникает ситуация, при которой начинается рост задолженности. Это и случилось. Стремительный рост стоимости жилья и очень высокий спрос на него привели к многократному увеличению задолженности по ипотечному кредитованию. В результате за десятилетие долг по ипотечным кредитам у граждан Испании утроился и уже к 2006 году почти у четвертой части населения были кредитные обязательства на 15 и более лет.

А так как жилье не продавалось в полном объеме, увеличивалась и девелоперская задолженность банкам, ведь строительный рынок тоже использовал кредитование как способ финансирования работ. Предупреждения Банка Испании, которые он делал из года в год, никто не желал слышать. В итоге, к концу 2006 г. задолженность испанских семей достигла астрономической величины – 832 289 млн евро. Ежегодное увеличение составило в среднем 18,5%.

Не последнюю роль в развитии кризиса сыграла смена правительства. В 2004 году у руля встала партия социалистов (PSOE). Испанским Банком был предложен целый комплекс мер по нормализации положения, но новый кабинет министров отказался их рассматривать. Среди предлагаемых мер было, например, предложение о повышении налога на пустующее жилье, что позволило бы вывести его на рынок. И только через три года, в январе 2007-го, в Министерстве Экономики и Налогообложения решили наконец изучить проект закона о 50% пени, которую решено было насчитывать с ежегодного налога на недвижимость, если жилье пустовало.

Но время уже было упущено и принятые меры не спасли ситуацию. Произошедшие в последующем события негативно отразились на строительном секторе. Уже 24 марта 2007 г. для сектора недвижимости наступил «черный день», когда рухнули акции крупнейших компаний. Среди тех, кто понес значительные потери можно назвать:

  • Компания Fadesa потеряла 10%;
  • Компания Inmocaral – 11%;
  • Компания Colonial – 13%;
  • Euribor подняла процентную ставку до 4,48%.

Возрождение вопреки кризису

Несмотря на международный банковский кризис, в августе 2007 г. Банк Испании начинает предпринимать меры, дабы избежать финансового хаоса, который нарастал по всему миру из-за выданных в США кредитов повышенного риска. Попытки Центральных банков некоторых стран добиться ликвидности через крупнейшие вливания ни к чему не приводят, и на мировых биржах наблюдается повышенная турбулентность.

В это же время в Банке Испании ведется аналитическая работа. Публикуются данные о снижении объемов строительства и прибыльности строительного сектора, неутешительных прогнозах по продажам. Банк подтверждает замедление роста цен на жилье и увеличение задолженности по выплате кредитов. На первый взгляд казалось, что вся кредитная система страны стоит под угрозой.

Но все оказалось не настолько бесконтрольным. После стремительного подъема на рынке недвижимости начался период «утряски», когда спрос начал перестраиваться под предложение и наоборот. Уже с середины 2009 года рынок недвижимости Испании начал восстанавливаться и приходить в нормальное состояние. С каждым годом он становился все надежнее и теперь смело можно сказать, что времена кризиса миновали, страна уверенно идет вперед. Можно долго дискутировать и рассуждать, что этому способствовало – внешние или внутренние факторы. Но для нас сейчас важнее другое – можно лив настоящее время приобретать недвижимость на территории Испании? Выгодно это или нет? По-прежнему имеются сторонники той или иной версии.

Нельзя сказать, что от кризиса не осталось и следа, но страна развивается. И едва ли в ближайшем будущем, когда последствия кризиса уйдут окончательно в прошлое, вы сможете купить здесь недвижимость по более выгодной цене, чем сегодня. Ведь именно из-за кризиса снизились цены на недвижимость. Они растут, но до своего пика им далеко. А многие продавцы из-за того, что в кризисные годы оказались неплатежеспособны и накопили долги, делают сейчас невиданные прежде скидки, так что отличный дисконт вам может быть обеспечен. Особенно это касается рынка вторичного жилья.

В настоящий момент можно выгодно покупать апартаменты, квартиры и отдельные дома, но вот землю брать не стоит. Цены на участки земли сохраняются в докризисном состоянии, то есть, находятся на высоком уровне. Дешевле купить и перестроить дом.

Тем же, кто мечтает купить здесь апартаменты, откладывать не стоит. Сейчас для этого имеются все предпосылки. Ну, а море, солнце и прекрасный климат ждут вас всегда и не зависят совершенно от событий, происходящих на мировом рынке.