Германия: инвестиции в стабильность. Положение на рынке недвижимости

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Мировая экономика преодолела кризис. Цены на объекты недвижимости в мегаполисах приблизились к своему пику. Иностранные покупатели находятся в поиске других регионов и новых объектов для покупки, стремясь получить наибольший доход. Поэтому предлагаем рассмотреть повнимательнее рынок недвижимости Германии, который в настоящий момент является самым востребованным у тех, кто стремиться получить доход с квадратных метров.

Экономическая стабильность Германии в цифрах

На рынке страны отмечается очень приятная стабильность. Безработица на низком уровне, а постепенно растущие зарплаты стимулируют покупательскую способность граждан. Ставки по депозитам порой носят едва ли не отрицательный характер, доступность кредитов вызывает желание купить новое жилье. Спрос так велик, что строительные компании не в состоянии его удовлетворить.

Когда в 2015 году в Германию хлынул поток иммигрантов, казалось, что страна с этим не справится. Но даже эту проблему немцы сумели применить с пользой для государства. Приток иностранных граждан помог сгладить негативные явления в демографии страны (стареющее население). Появились новые рабочие руки, было создано 536 тысяч рабочих мест. Повысился спрос на жилье, начало развиваться производство, выросла торговля продуктами и прочими товарами.

Ведущие немецкие банки, анализируя происходящие изменения в стране, дают положительный прогноз на рост экономики на 2%. А отдельные даже выше, например, Deutsche Bank прогнозирует подъем на 2,3%, а DZ-Bank – на 2,2% к ВВП.

Естественно, что это отразится на ценах недвижимости. В последние пять лет жилье в мегаполисах и крупных городах дорожало слишком быстро и выросло в цене на 50-85%. В городах, таких как Берлин или Мюнхен, цены за квадратный метр почти достигли своего пика.

Инвесторам все сложнее становится найти объект для покупки, цена которого будет повышаться и дальше. Мало найти такой объект, нужно еще успеть оформить его на себя, пока иные покупатели не подсуетились сделать это раньше. Поэтому внимание многих инвесторов приковано к Германии.

Иногда кажется, что цены на недвижимость достигли своего потолка, но покупатели продолжают поиск новых вариантов для получения дохода, стремятся сделать свои капиталовложения эффективными, чтобы получить надежную гарантированную прибыль.

В семи самых крупных немецких городах коммерческая недвижимость достигает рентабельности до 4%. Поэтому многие инвесторы начинают все чаще присматриваться к более мелким городам. И с экономической точки зрения это очень рациональный шаг.

Например, на рынке можно встретить предложение о продаже объектов коммерческой недвижимости, имеющей рентабельность 8-12%, несмотря на то, что все объекты, арендованные крупным дискаунтером продовольственных товаров, находятся в небольших городах страны.

Привлекательность Германии для покупателей

Вложение инвестиций является главной целью у многих инвесторов при покупке коммерческих объектов. И, пожалуй, Германия является одной из первых стран, к которой начинают присматриваться с целью покупки местной недвижимости.

Для любого инвестора огромное значение имеют три, так сказать, «кита», которые выделяют Германию среди других стран. Первый – законность. Любые действия, связанные с покупкой, содержанием или продажей недвижимости, здесь отлажено до автоматизма. Быстро и четко решаются все вопросы, возникающие в процессе купли-продажи. Без проблем можно отыскать управляющую компанию, где окажется русскоговорящий сотрудник, который сможет сдавать ваше жилье в аренду. Второй «кит» – стабильность. В течение нескольких десятилетий в экономике Германии не наблюдалось серьезных потрясений, не было обвала цен на недвижимость и не похоже, что это произойдет в ближайшем будущем. Экономика в стране работает четко, как часы. И третий – доступность. Можно стать инвестором этой страны, даже имея бюджет до 100 тысяч евро.

Германия привлекательна не только возможностью покупки недвижимости, но и востребована как страна для иммиграции. Законы страны стимулируют переезд людей, обладающих знаниями и талантами. Для них ВНЖ выпускается в виде «Голубой карты». Обычный статус при покупке жилья или коммерческой недвижимости не дает права на работу, но это способствует возможности получить положительное решение при открытии собственного бизнеса в стране.

У россиян и граждан бывшего СССР Германия входит в пятерку стран, пользующихся наибольшей популярностью при покупке различных видов недвижимости.

Самым простым и доступным способом начинающие инвесторы считают покупку квартиры для дальнейшей сдачи ее в аренду. Более продвинутые и обладающие бюджетом выше 300 тысяч евро стремятся приобрести доходный дом с несколькими квартирами. Одновременно с ростом населения немцы остаются «нацией арендаторов». Большинство из них всю жизнь проводят в съемном жилье. Поэтому в стране всегда не хватает жилья и спрос на пустующие квартиры очень большой. Это делает бизнес по аренде недвижимости очень привлекательным.

Стоимость жилых объектов

Пару лет назад расценки на аренду квартир активно росли. В среднем отмечался подъем на 3 процента. Но некоторые крупные города показали рост в 7% и даже в 9%. На рынке не было отмечено никаких резких скачков или изменений, но уже в 2018 году стало заметно, что эти изменения неизбежны.

Рост цен начал незаметно притормаживать в крупных мегаполисах. Причина в существенной переоценке реальной стоимости жилья. Предупреждения об этом поступали от Центрального комитета по недвижимости еще в 2017 году. Но еще в 2017-м он был достаточно высок. Сравним рост цен за 1 кв. м в различных городах Германии:

  • Дортмунд – цена за 1 кв. метр 1 790 евро – прирост +1,7%;
  • Дрезден – 2 470 евро — +2,1%;
  • Эссен – 1 790 евро – +4,1%;
  • Мюнхен – 7 190 евро – +7,3%;
  • Франкфурт-на-Майне – 4 990 евро – 7,5%;
  • Кёльн – 3 520 евро – 7,6%;
  • Лейпциг – 2 250 евро – +7,7%;
  • Гамбург – 4 820 евро – +7,8%;
  • Дюссельдорф – 4 250 евро – +7,9%;
  • Штутгарт – 4 350 евро – +7,9%;
  • Берлин – 4 110 евро – +9,6%.

Как видно из этих данных, доходность от аренды недвижимости порой не зависит от стоимости «квадрата».

Особым спросом пользуются квартиры с площадью до 45 кв. м и те, площадь которых превышает 85 кв. м. Отражается на стоимости квартиры ее расположение. Естественно, что особо престижные и находящиеся в центральной части города районы традиционно имеют более высокую стоимость жилья. Также на цене отражается период сдачи здания в эксплуатацию. Высокие цены можно встретить в домах, построенных после 2015 года или в старинных зданиях до 1920 года постройки, находящихся в ухоженном и отреставрированном виде.

Известный немецкий портал о недвижимости опубликовал данные по недвижимости за 10 лет. Исходя из них, следует, что цены на квартиры за этот период выросли на 70%, а расходы на покупку земельного участка под индивидуальное строительство – на 30%.

Огромные мегаполисы Германии, к коим относятся Берлин и Мюнхен, рассчитаны на людей с высоким финансовым статусом. В этих городах жизнь постоянно наполнена событиями – показы мод и кинофестивали, множество выставок с последними достижениями науки и техники, рождественские ярмарки и ежегодные Октоберфест. Четкое соблюдение законов, сочетающееся с экономической стабильностью, становится при покупке жилой недвижимости надежной гарантией по сохранности капиталовложений.

А что тогда делать инвестору, который собирается совершить покупку в виде краткосрочной инвестиции, если он предполагает выиграть в ближайшем времени на росте цен? Ответ может быть однозначным – следует внимательно приглядеться к небольшим городам, где возможен еще рост цен.

Недавно одна из крупнейших инвестиционных немецких компаний провела анализ в 70-ти городах с целью выявить их потенциал на возможный рост цен. В ближайшие 5 лет увеличение стоимости жилья в небольших городах Гера, Ингольштадт, Росток и Гале прогнозируется на 20-30%.

Исследования показали, что «квадрат» в новостройках подорожал больше, чем в апартаментах на «вторичке». В мегаполисах это увеличение составило 8,1%, а в небольших городках – 7,5%. На 12% увеличилась средняя цена земельных участков под застройку и достигла величины 200 евро за 1 кв. м.

Положение дел в крупных городах

Очень сложно отслеживать рост берлинских цен. Земля здесь подорожала на 25-40%. Возможно причиной такого взлета цен послужило оформление огромного числа заявок на возведение новых объектов. Чтобы привести в норму ценообразование, Комитетом по строительству решено сократить на 22% число выдаваемых разрешений на возведение новых зданий.

Но даже с учетом сокращения выдачи разрешений, в 2017-м введено в эксплуатацию 320 тысяч объектов. В следующем году строительство продолжалось теми же темпами. Тем не менее, в Германии все острее встает проблема по обеспечению населения социальным и доступным жильем, ведь далеко не каждая семья может купить квартиру или оформить ее в аренду.

Но и самые дорогие виллы и квартиры находят своих покупателей. Так, например, в Гамбурге один покупатель выкупил квартиру по цене 28 400 за каждый квадратный метр. Мюнхен считается лидером в сегменте люксовых домов. Здесь в районе Нойхаузен была куплена вилла за 16,8 млн евро.

Условия аренды объектов недвижимости

Как и стоимость жилья, арендная плата тоже растет по всей стране. Каждый год она увеличивается на 2-4%. Конкретно, увеличение ставки в 2017-м составило 3,5%. И все-таки, несмотря на повышение стоимости жилья, его систематически не хватает в крупных городах.

Доказательством может служить курьезный случай, который произошел в Берлине совсем недавно. Его даже транслировали по телевидению.

По объявлению о сдаче квартиры в Пренцлауэр-Берг, являющимся одним из популярных городских районов, явилось на просмотр предлагаемого жилья в течение одного дня 800 человек.

Арендная плата в мегаполисах обходится примерно в 12-24 евро за 1 кв. метр. По наблюдениям аналитиков в прошлом году наметилось сокращение роста арендной платы за жилье. Подъем составил всего 2,6%. Причиной послужила разница между размером аренды и доходами жителей. Граждане, у которых 30% доходов стало уходить на оплату жилья, начали подыскивать более дешевые варианты на окраине либо перебираться в доступные по цене города. Арендная стоимость «квадрата» в разных городах своя. Сравним цены за 1 кв. м в семерке мегаполисов:

  • Кёльн – 12-16 евро;
  • Берлин, Дюссельдорф, Штутгарте – максимум 18 евро;
  • Гамбург, Франкфурт – максимум 20 евро;
  • в Мюнхене – максимум 24 евро.

Статистические данные последних десяти лет показывают рост арендной платы за объекты недвижимости по всей Германии. Самый значительный он отмечен в столице – 60%. Возможно сказалось то, что изначально в Берлине стоимость аренды была меньше, чем в других европейских мегаполисах. Немного ниже рост цен оказался в Гамбурге, Мюнхене, Дюссельдорфе и Франкфурте – 50%. На половину ниже берлинских цен выросла арендная плата в Кёльне и Штутгарте – 30%. Тем не менее, несмотря на рост арендной платы, по европейским меркам Берлин с Мюнхеном считаются одними из доступных мегаполисов.

Коммерческая недвижимость Германии

В Германии пользуются большим спросом не только офисы, гостиницы и коммерческие площади. В последнее время иностранные инвесторы активнее стали инвестировать капитал в объекты социального назначения, к примеру, в строительство и содержание домов для престарелых граждан. Этому способствуют особенности рынка недвижимости: отлаженная система управления имуществом, имеющаяся возможность передать объект на аутсорсинг, широкий выбор в ценовом диапазоне и получение стабильного дохода. Рассмотрим некоторые возможности для вложения инвестиций.

Социальная недвижимость

Заинтересованность зарубежных инвесторов в этой сфере увеличивается с каждым годом. Население страны стареет и все чаще возрастает спрос на дома престарелых. Так в 2016 г. в них было вложено более 3 млрд евро, да и в ближайшие 10 лет планируются многомиллиардные инвестиции со стороны государства в социальную сферу. Рентабельность достаточно высока и составляет 5-6%, что привлекательно для зарубежных инвесторов. Особенно активно себя проявляют инвесторы из стран Азии.

Торговая недвижимость

Именно эта сфера деятельности – торговля – была самой привлекательной для инвесторов. Покупатели из России и стран бывшего СССР активно вкладывали инвестиции в торговые помещения — как в небольшие магазины, торгующие продуктами, так и в огромные торгово-развлекательные центры. Сейчас ажиотаж в сфере розничной торговли начинает утихать, так как все большие обороты начинают набирать онлайн-продажи.

Но сегмент по продаже продуктов и предметов первой необходимости по-прежнему стабилен. Хорошая рентабельность наблюдается в крупных торговых сетях у известных дискаунтеров, они уверенно «стоят на ногах». Стабильность им обеспечивает известность, низкие цены, широкий выбор и постоянный спрос на товары.

В крупных городах дополнительный приток покупателей обеспечивает туристический бизнес и постоянный рост населения. Здесь можно экспериментировать с новыми концепциями, вкладывая инвестиции в розничную торговлю. Большие города отлично подходят для входа на рынок международных ритейлеров.

Но следует учитывать, что рост стоимости аренды торговых площадей начинает замедляться с 2015 года, возможно, он в скором времени достигнет своего «потолка» из-за повышенных ставок в прошлом.

Как и прежде, очень популярны большие торговые центры. Население привыкло делать покупки с комфортом, многих привлекает возможность проведения досуга и развлечений. В настоящее время арендные ставки на площади в торгово-развлекательных центрах довольно внушительны и составляют до 300 евро за 1 кв. м, но есть вероятность их замедления или даже снижения. И к этому есть реальные предпосылки.

Исходя из сведений, предоставленных торговым союзом Германии, годовой оборот розничной торговли увеличивается на 2%, что равняется 492 млрд евро, но 10% из этой суммы относится к интернет-покупкам. С развитием соц. сетей количество продаж через них будет нарастать, ведь покупатели все чаще отдают предпочтение интернет-магазинам.

Офисы и гостиницы

Хочется напомнить, а возможно и предупредить будущих инвесторов о том, что в Германии существует запрет на посуточную сдачу квартир в аренду. Нарушение данного закона грозит немалым штрафом до 100 тысяч евро. Поэтому все приезжие и туристы обращаются в отели и гостиницы, что делает их востребованными и рентабельными.

В Германию стремятся туристы со всего мира. Популярны не только курортные зоны, расположенные в Баварских лесах и Альпийских горах, на островах Северного и Балтийского моря, но и большие города. Разумеется, Берлин в первую очередь входит в их число.

Проживание в отеле крупного города обходится примерно 100 евро в сутки. Если учесть, что наполняемость отелей в среднем равна 74%, можно считать, что минимальный суточный доход с номера будет равен 75 евро.

Сейчас наблюдается появление на отельном рынке новых представителей гостиничного бизнеса. Их интересуют вкусы представителей нового поколения. Но и мировые представители не теряют своих позиций, их отели по-прежнему пользуются большим спросом.

Нет никаких сомнений, что суточная стоимость номеров в отелях будет только расти. Развитие туризма будем основным стимулом для этого роста в ближайшие годы. Если сейчас рентабельность в гостиничной сфере достигает 4-5 %, то в дальнейшем прогнозируется увеличение дохода до 7%.

Не удивительно, если в этой сфере будет новый всплеск повышенного интереса со стороны инвесторов. Все будет зависеть от тех целей, которые будет преследовать конкретный инвестор. Кто-то сможет сделать вложения в крупные инвестиционные компании, занимающиеся постройкой и управлением масштабных объектов в мегаполисах страны. Кому-то по душе создание небольших семейных отелей в курортных зонах, которыми можно управлять лично, и они подойдут как объекты для оформления ВНЖ.

Спрос на складские помещения

Увеличение объемов продаж особенно в онлайн-секторе увеличил спрос на помещения для хранения товаров. Поэтому этот вид бизнеса начинает набирать обороты. Особенно большой спрос наблюдается в больших городах типа Мюнхена, Гамбурга и, естественно, Берлина. Стоимость аренды 1 кв. м складских помещений колеблется от 4 до 6 евро. На цену влияет класс объекта, его местонахождение и наличие транспортных подъездов. Складская недвижимость показывает рентабельность даже выше, чем офисы и торговые предприятия. Она составляет 5%. В общем обороте инвестиционных средств складская недвижимость заняла 3 место. В нее вложено 16% всех инвестиций, а это 7 миллиардов евро! На втором месте стоят помещения для торговой сети – 20%, офисы держат первенство – 46% инвестиций.

У сферы логистики и складской недвижимости хорошие перспективы на будущее, так как объемы продаж растут. Поэтому инвестиции в этот сектор экономики достаточно перспективны.