Таллин, Вильнюс или Рига? Сравниваем недвижимость в странах Балтии

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Поговорим о прибалтийских столицах. Эти три города постоянно находятся в туристическом тренде, а значит, всегда вызывают интерес у покупателей недвижимости. Попробуем рассмотреть эти прибалтийские страны с точки зрения будущей покупки жилья.

Если сравнить показатели последних лет, то иностранные покупатели чаще выбирали столицу Эстонии, чем Вильнюс или Ригу. Таллин больше всего привлекает покупателей из скандинавских стран, особенно финнов. К Риге же интерес снизился после сильного повышения стоимости ВНЖ и обострения крымской проблемы. Ну, а падение курса рубля свело на нет интерес российских граждан к этому городу. Про Вильнюс можно сказать только одно: покупателей из стран СНГ здесь бывает меньше всего.

Особенности Прибалтийских столиц

В плане географии Балтия является небольшим регионом, но подход застройщиков к подготовке квартир на продажу различен. Апартаменты в Таллине всегда продаются с отделкой самого высокого качества. Но в Риге уже имеется выбор: даже в центральной части города можно встретить предложения квартир лишь с финишной отделкой. При выборе квартиры в новостройках литовской столицы вы обнаружите, что даже финишная отделка отсутствует. В помещении выполнено лишь выравнивание пола и стен, да проложена электропроводка в минимальном объеме. Застройщики Вильнюса уверяют, что будущих жильцов это устраивает. Только у иностранных покупателей возникают дополнительные проблемы, так как появляются хлопоты с предстоящим ремонтом.

В эстонской столице уровень застройки намного выше, чем в соседних странах. Застройщики гораздо быстрее внедряют в жизнь инновации, особенно если они касаются эффективности в вопросах энергосбережения или установки систем «умный дом». Во многих таллиннских квартирах можно встретить системы климат-контроля. Для жителей Эстонии это давно стало естественной атрибутикой быта. Возможно, сказывается более быстрое развитие экономики, в результате чего наблюдается стремительный рост зарплат – в течение 5 лет она увеличивалась в среднем на 10% ежегодно. От этого растут запросы и конкуренция на рынке недвижимости.

Застройщики стараются сдавать дома с полной отделкой, так как это значительно поднимает продажную стоимость.

Читайте также:  Выбор «золотой середины» среди европейских стран

Если в Эстонии строительство «умных домов» ведется повсеместно, то в Латвии и Литве эти системы применяются пока избирательно. В основном их можно встретить в рижских или юрмальских новостройках. Поэтому более скромное наполнение апартаментов в Риге и Вильнюсе современными инновациями делает их дешевле и менее конкурентоспособными.

Стоимость жилья растет во всех 3 столицах, но в целом сопоставима, разве что в Эстонии стоимость жилья немного выше и качество лучше. А это значит, что застройщики, потратив почти одни и те же суммы денег на строительство, получают совершенно разную выручку с готового продукта. В центральной части Таллина покупателям предлагается жилье по цене 2 900-3 200 евро за кв. метр, а сделка в Вильнюсе или Риге по квартире с похожими параметрами обойдется в 2 500-2 900 евро за «квадрат». Разумеется, здесь указываются усредненные показатели цен, ведь в каждом проекте имеются апартаменты с бонусами либо разного рода «изюминками», например, с отличным видом из окна, персональной сауной или просторной террасой.

Средняя стандартная стоимость квартир во всех столицах колеблется в пределах 150 — 300 тысяч евро. В отдельных случаях цена квадратного метра в апартаментах класса-люкс может составлять 4 тысячи.

Иностранные инвесторы иногда пытаются купить в странах Балтии жилье для получения прибыли через сдачу квартиры в аренду. Но когда подводят итоги, то понимают, что отдача от недвижимости очень небольшая. При сопоставлении ставок по аренде жилья в Риге, Таллине и Вильнюсе размер годовых составляет 4-6%. Доход у эстонских инвесторов получается ниже, сказывается повышенная стоимость жилья.

В Риге, конечно, покупка квартиры обойдется дешевле, чем в Таллине. Но добиться большей доходности вряд ли удастся. В центральной части столицы на размере отдачи скажется необходимость покупки парковочного места на стоянке, в противном случае проблемы с размещением автомобиля будут гарантированы. Расходы на парковку составят 20-30 тысяч евро, что значительно увеличит общие расходы инвестора и снизит будущий доход.

Читайте также:  Стабильная точка на карте торговли недвижимости в Испании

Размер арендных ставок на апартаменты в комплексах бизнес-класса и выше в центральной части всех столиц примерно одинаковый и составляет в месяц 10-13 евро за 1 кв.м. Такой диапазон цен можно наблюдать везде: и в частных домах, и в квартирах. Встречаются предложения по 16 евро за квадратный метр, но такие случаи единичны и типичными не являются.

Инвесторы, планирующие покупку жилья для получения дохода, редко выбирают страны Балтии. Стоимость квартир такова, что доходность составляет 4% или даже менее, а это совершенно не является мотивацией к покупке. Ведь любой покупатель недвижимости рассматривает обычно несколько стран, как место для вложения инвестиций, а не только Балтию.

Если сравнить доходность от аренды жилья в прибалтийских столицах и, например, в Стокгольме, то можно заметить, что она не очень-то и разнится. Но в Стокгольме огромный спрос на аренду, поэтому инвесторы согласны на доходность даже в 3%. В Балтии иностранные бизнесмены вряд ли согласятся даже на 4% – слишком большие риски.

Для получения разумной отдачи от недвижимости в этих странах имеется два варианта: либо поднятие ставок по аренде, либо снижение цен при продаже.

В настоящий момент рынок динамично стремится к средним показателям долгосрочной отдачи в 6%, в которую входит доплата за риск в 2%.

Во всех трех столицах ведется бурное строительство новых проектов. В Таллине кроме жилых квартир возводят офисы. Их количество превышает спрос. Статистика показывает, что в последние 3-4 года каждый месяц в Риге выводится на рынок 130 новых объектов недвижимости, в Таллине – 190, а в Вильнюсе почти по 300.

Рига

На первый взгляд кажется, что в Риге строится квартир намного меньше, но это не совсем так. Просто инвесторы держат выжидательную позицию и предпочитают просчитывать все действия. Причина кроется в том, что город рассчитан исторически на гораздо большее число жителей, чем в нем проживает. Надеяться на большое количество иностранцев не приходится, а местное население очень осторожно относится к выбору недвижимости. К тому же инвесторы вынуждены брать в расчет платежеспособность жителей Риги.

Читайте также:  Лучшие условия в Европе по открытию бизнеса и оптимизации расходов и налогов

Положение сейчас в центральной части Риги таково, что продать квартиру по прежним ценам очень трудно. Владельцы уже построенных проектов вынуждены снижать стоимость нераспроданных квартир. Это отражается и на строительстве новых проектов, где застройщики начинают фокусировать свое внимание подальше от центральной части на окраины города.

Тем не менее, если рассматривать рижский рынок в свете макроэкономических показателей, то, с точки зрения имеющейся динамики, у него имеется хороший запас потенциала к дальнейшему продолжительному росту.

Теперь все заметнее, что рынки развиваются и различий между ними становится меньше. Возможно, это зависит и от возрастающей активности застройщиков. Покупатели из скандинавских стран начинают осваивать латвийский рынок, так же, как и эстонский.

Таллин

Статистика показывает, что в этом городе наблюдается бурное строительство. В 2017 г. рост составил 50% по сравнению с предыдущим годом. На продажу было сдано 3 000 новых объектов и наращивание темпов строительства продолжается. Но такое положение дел не может долго продолжаться.

В настоящее время все превозносят столицу Эстонии, но после кризиса здесь можно наблюдать большой рост цен на все виды квартир: как в центре, так и по окраинам. Он составляет примерно 5% в год. Одновременно с этим увеличивается число непроданных квартир. Это не может не вызывать опасений.

Вильнюс

Интерес к апартаментам в центральной части города обеспечен наличием большого количества иностранных компаний. Здесь размещаются бэк-офисы и международные сервисные центры. Естественно, что доходы сотрудников гораздо выше, чем у местного населения, поэтому они могут позволить себе купить жилье в центральной части города.

Рынок недвижимости в Вильнюсе выигрывает за счет представителей иностранных компаний, которых здесь работает более 13 тысяч. В Риге их гораздо меньше – всего 8 тысяч. В обеих столицах учиться огромное количество студентов, но и здесь Вильнюс лидирует – 140 тысяч против 86 тысяч рижских студентов.

Поэтому, имея большой спрос на жилье, столица Литвы показывает рост продаж на рынке недвижимости и увеличение их стоимости.