Черногория: рывок вперед

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Какие важные события произошли за последние годы в Черногории? Наконец-то здесь после падения и стагнации во время мирового кризиса отмечается стабильный рост ВВП. В стране начался активный переход в фазу девелоперских проектов. Здесь зарождается локальный спрос на недвижимость. Активность проявляют не только местные покупатели, заметен интерес к черногорскому рынку недвижимости со стороны инвесторов с востока. Рассмотрим, что лежит в основе черногорского рынка недвижимости в настоящий момент.

Пережив непростые кризисные года, Черногория начала свое возрождение. Начиная с 2017 года, сообщения с ее рынка недвижимости носили только положительную окраску. В стране начал развиваться туристический бизнес. В течение года количество посещающих страну туристов выросло в среднем на 15%, а данные некоторых месяцев показали увеличение числа приезжих на 1/3.

Активнее стали посещать Черногорию граждане России. В 2017 году каждый пятый иностранец, останавливающийся на ночевку в отелях Черногории, был россиянином. Российские граждане чувствуют себя в этой стране комфортно, сказывается духовная близость между народами. Кроме этого для поездки не придется оформлять визу – на период в 1 месяц она не требуется, а в летний сезон срок увеличивается до трех месяцев.

Российские инвесторы всегда лидировали по количеству инвестиций в черногорскую экономику. Из зарегистрированных в стране компаний 1⁄4 принадлежит россиянам.

Впрочем, не только граждане РФ интересуются этой страной. В 2017 году она вступила в НАТО, чем привлекла к себе внимание западноевропейских государств. Вернее сказать, что не сама страна привлекла внимание, а ее инвестиционные возможности в настоящий момент и на будущее.

После вступления в натовскую коалицию черногорский рынок недвижимости начал превращаться в интернациональный рынок. Активизировалось общение между странами. Сейчас имеется возможность недорого добраться до многих столиц Европы. Из аэропортов Тивата и Подгорицы отправляются регулярные и чартерные рейсы.

Кроме этого имеются прямые рейсы в Израиль, ОАЭ, можно даже при желании добраться до Ирана. Благодаря авиасообщениям, растет число туристов с Ближнего Востока. В столичном аэропорте стало больше стыковочных рейсов, что привлекло в страну большое количество иностранцев. Активно развивается дорожное строительство, вводятся в строй целые транспортные проекты. Например, строящийся автобан свяжет Белград с сербской границей и послужит связью прибрежных и горнолыжных курортов. В свою очередь, курортами начали интересоваться крупные отельные сети и частные инвесторы. Так, например, появился отель Sheraton на территории горнолыжного курорта Колашин.

Благодаря всем этим изменениям Черногория одна на всем Адриатическом побережье попала в десятку государств, подходящих для вложения инвестиций в недвижимость.

Как разобраться в стоимости недвижимости?

Даже если приглядеться к ценам на жилье, которые предоставляет официальная статистика, все равно сложится противоречивое впечатление. Огромный разрыв между ценами за квадратный метр во вновь построенных домах можно объяснить разницей в стоимости между бюджетным жильем и элитными апартаментами. Поскольку статистика учитывает фактически зарегистрированные сделки, то можно просто определиться, какой вид недвижимости выставлялся на продажу в тот или иной период.  То есть, реальная «средняя» стоимость 1 кв. м может оказаться сильно заниженной либо будет завышена.

За период с 2016 года по 2017 средняя стоимость квартир в новостройках выросла на 8%. Но в Будве этот рост составил 30%. Тем не менее, принимать эти данные за достоверные нельзя, ведь в 2016 цены на жилье здесь были на эти же 30 процентов ниже средних показателей.

Из этого примера видно, что ориентироваться на официальную статистику нельзя, потому что стоимость квадратного метра в новостройках даже одного города может отличаться в 3-4 раза.

Такой разброс цен происходит потому, что в Черногории уделяют внимание не только проектам элитного жилья или развитию курортов, но и стремятся реализовать программу по строительству жилья для малоимущих семей.

Основные объекты инвестиций

В настоящее время недвижимость Черногории больше интересна иностранным инвесторам, но приоритеты меняются. Если раньше ее рассматривали как объект для дачи, то теперь появляется больше желающих вложиться в проекты девелоперских компаний, когда планируется сдавать жилье в аренду.

Разумеется, на черногорском побережье по-прежнему достаточно непродолжительный курортный сезон и, тем не менее, недвижимость все чаще становится объектом для инвестиций. Этому дополнительно поспособствовала запущенная в ноябре 2015 г. программа по оформлению ВНЖ за инвестиции. При этом владелец «Золотой визы» получает ВНЖ независимо от размера вложенных в жилье активов.

В соответствии с программой владельцы могут проживать на территории страны. На них не распространяется ограничение по срокам пребывания, предусмотренное соглашением о безвизовом режиме между Черногорией и Россией.

Влияют на статистику и цены на вторичное жилье, которые постепенно снижаются. Поэтому общие статистические данные периодически демонстрируют скачки цен. Лучше рассматривать каждую нишу на рынке отдельно. Если вторичное жилье дешевеет, то квартиры в новостройках, наоборот, показывают стабильный рост стоимости «квадрата». И не имеет значение, какое это жилье – элитные проекты или для квартиры для малоимущих. Статистические данные сильно зависят от того, какое жилье вводится в эксплуатацию. Стоимость этого жилья и вызывает резкие перепады в показателях, как в случае с Будвой, когда обвал цен был вызван не снижением стоимости, а вводом в эксплуатацию сразу нескольких бюджетных объектов.

В 2017 году начался локальный спрос на жилье. Страна оправилась после кризиса, благосостояние граждан начало расти, и они принялись активно улучшать свои жилищные условия. Многие пользуются моментом и покупают дешевеющее вторичное жилье, а те, кому позволяют финансы, ищут апартаменты подороже – в новостройках. Увеличение числа сделок, которые совершают граждане Черногории, доказывает, что цены теперь доступны для них.

И эту доступность очень хорошо показывает рынок недвижимости в столице. Для Подгорицы, в отличие от других столичных городов, характерны более низкие цены, чем на побережье. Жилье здесь строится сразу кварталами, в них предусмотрено все. Одновременно с жилыми зданиями возводятся магазины, кинотеатры, школы и прочая инфраструктура. Новые районы города пользуются популярностью не только у местного населения, но и у зарубежных инвесторов.

Многие стремятся приобрести квартиры для дальнейшего получения дохода от аренды.

Даже можно сказать, что будущий доход служит большей причиной покупки для большинства покупателей, чем простое улучшение жилищных условий. А если покупают для личного отдыха и совмещают со сдачей в аренду, то цель и здесь понятна – стремление окупить расходы.

Власти страны сделали еще один очень важный шаг, который положительно отразится на экономике страны. Закон о легализации, принятый правительством в 2017 г., позволит законным путем зарегистрировать многие строения, так называемый «самострой». Необходимо только, чтобы объект был построен в соответствии с требованиями градостроительства. Собственникам останется только заплатить «коммунальный» налог.

Решение всех вопросов, связанных с покупкой, арендой, обслуживанием и т.д., граждане страны и зарубежные инвесторы стараются поручить управляющим компаниям, которые создаются в каждом жилом комплексе. Также начали появляться независимые операторы по аренде и девелоперские структуры. Но их пока очень мало, и встречаются они лишь в крупных городах.

Многие иностранные покупатели оформили ВНЖ сразу после принятия закона, а некоторые даже уже его продлили. Можно считать, что система работает. Очень активно ВНЖ стремятся получить граждане Ближнего Востока и Турции. Для них это основной повод при покупке. В то время как европейские покупатели, а также инвесторы из Америки и ОАЭ принимают «Золотую карту» в виде приятного дополнения в недвижимости. Со стороны российских покупателей тоже особой активности в получении ВНЖ за недвижимость не наблюдается.

Предложения Черногорского рынка

Колашин-1450

Началось возрождение курорта в 2017-ом, после того, как приблизилась к завершению стройка скоростной трассы. Автобан Бар-Бояре соединил побережье Черногории с горнолыжным курортом. Воспользоваться этой трассой смогут жители Сербии и транзитные путешественники. На самом курорте построен еще один горнолыжный подъемник, а рядом строится новый курорт Колашин-1600, превосходящий прежний курорт по масштабам и современному дизайну.

Регион курорта Тиват

Еще один перспективный, находящийся в динамичном развитии, курорт на побережье. Здесь находятся черногорские проекты Lustica Bay и Porto Montenegro, которые привлекают внимание инвесторов со всего мира, поэтому курорт является самым интернациональным как среди отдыхающих, так и среди покупателей. Эти стройки можно считать катализатором на рынке недвижимости в этом регионе. Купленные объекты подойдут и для отдыха, и для аренды.

Регион Будванской ривьеры

Этот район считается самым дорогостоящим и пользуется популярностью. Новые жилые проекты возводятся в самом Будве и ближайших пригородах. Можно найти проект в любой ценовой категории. Курорт интересен тем покупателям, кого интересует доходная часть недвижимости либо инвестиционные проекты. Естественно, самым доходным и интересным местом в плане инвестиций является Будва. На курорте круглогодичный режим работы.

Спрос на туристическую инфраструктуру очень высокий весь год, поэтому продолжается строительство новых проектов премиум–класса.

Развитие Барской ривьеры

В Черногории имеются зоны, которыми раньше инвесторы не интересовались. К таким относился город Бар и расположенные поблизости поселки. В 2017 г. началась бурная перестройка не только самого города, но и поселений Добрая Вода и Зеленый Пояс, а также в Сутоморе. Возведение домов, отелей и целых микрорайонов велось повсеместно – в центральной части и по окраинам. Вместо старых и ветхих домов возводились элитные дома с участками собственного пляжа. Одновременно со строительством жилых объектов развивалась инфраструктура. В настоящий момент здесь можно найти объекты для покупки любого класса и стоимости.

Тишина Которского залива

Сюда в основном едут инвесторы Европы и РФ. Агентства предлагают апартаменты в современных комплексах с полной инфраструктурой и расположенные по береговой линии виллы и частные дома. Два года назад началось восстановление исторических, находящихся в полуразрушенном состоянии, зданий в Которском заливе. Регион не имеет плотной застройки и идеально подходит любителям тишины и общения с природой.

Херцег-Нови

В этом районе вводится в эксплуатацию новый проект Portnovi. Его завершение скажется на повышении популярности недвижимости не только в самом городе, но и в ближайших пригородах и поселениях. В процессе реализации проекта предусмотрена перестройка и улучшение всей инфраструктуры района. Кроме жилых объектов в проект включено строительство первого в европейской части отеля One& Only, спа-центра и марины для яхт.

Черногория заинтересована в новых инвестициях, так как они положительно отражаются на экономике страны. Укрепляется инвестиционное сотрудничество со многими странами – Китаем, ОАЭ, Турцией и т.д. Поэтому здесь делается все, чтобы привлечь на территорию страны туристов. Расширяется география курортных зон, перестраивается и бурно развивается рынок недвижимости. Для этого ведется легализация ранее построенного жилья и введение в эксплуатацию новых проектов.