Зарубежная недвижимость: виды налогов для ее владельцев в России

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


В настоящее время существует множество миграционных программ. Европейские государства и страны Карибского бассейна используют их для привлечения инвестиций на свои территории. В качестве бонуса они предлагают иностранцам купить объекты недвижимости на неограниченный срок, а вместе с ней получить разрешение на проживание в стране или гражданство. У инвесторов появляется возможность проживать в выбранной стране, пользуясь всеми благами цивилизации. Но одновременно с покупкой возникают и обязательства по налогам. Попробуем разобраться, когда, кому и в каких размерах следует платить налоги, имея недвижимость за рубежом?

Лучшие программы получения ВНЖ и гражданства за инвестиции

Можно подробнее ознакомиться с программами разных стран, но сейчас просто перечислим те страны, в которых проще всего получить требуемый статус за инвестиции:

  • Мальта – вопрос по оформлению ВНЖ/гражданства решается в течение года;
  • Кипр – условия незначительно отличаются от мальтийских;
  • Испания – быстрое получение ВНЖ вместе с недвижимостью;
  • Португалия – оформление ВНЖ одновременно с покупкой жилья;
  • Греция – доступные цены на недвижимость и быстрое оформление ВНЖ.

Купив недвижимость в этих странах, покупатель вместе с членами своей семьи обретает статус ВНЖ/ПМЖ или гражданства. Кроме этого появляется возможность путешествовать по странам шенгенской зоны, и даже проживать на территории других государств без всяких ограничений и необходимости оформлять визу.

Налоговая нагрузка за рубежом

Если задать вопрос о налогах, то власти любой страны ответят, что платить нужно обязательно. Однако, нужно четко определиться, в какой стране вы считаетесь налоговым резидентом. Это очень важно знать. Так как от этого будет зависеть величина ваших налоговых обязательств. В мировой практике принято общее условие, что налоговым резидентом гражданин становится, если проживает в стране более 183 дней. Прожив этот срок на территории другой страны, вы автоматически становитесь ее резидентом, и местный муниципалитет насчитает вам полагающиеся по закону налоги.

Если вы являетесь владельцем недвижимости на Карибских островах или в Евросоюзе, но большую часть года проживаете в России, то есть, проводите в ней более полугода, то будете вносить налоги как налоговый резидент России.

Налоги владельца недвижимости, если он – налоговый резидент России

Российское законодательство не предусматривает налоги на недвижимость, купленную на территории другого государства. Возникают обязательства по уплате налогов только в случае сдачи этой недвижимости в аренду, то есть налог взимается с финансовой выгоды.

Налоги для физических лиц

Владелец, получив доход от сдачи зарубежной недвижимости в аренду, обязан заплатить 13% налога НДФЛ. Иногда совершенно не важно, в какой стране будет произведена уплата налога. Например, в соответствии с законами владелец обязан платить налог и в России, и в Испании. Он может внести налог в одной из этих стран, а в другую предъявить документ, подтверждающий внесение налога.

Для того, чтобы избавить граждан от двукратного взимания налогов, многие страны заключают между собой договора об исключении двойного налогообложения.  Существуют такие соглашения и у России с некоторыми странами.

Подробнее можно посмотреть условия этого закона в ст.232 НК РФ.

Следует иметь в виду, что в ряде стран владельцам недвижимости приходится платить налог на имущество, а в таких странах, как Кипр, Мальта или страны Карибского бассейна, он отсутствует.

Налоги для юридических лиц

Невозможно назвать конкретный объем налогового бремени для компаний. Все зависит от законодательства и налогового кодекса той страны, где компания приобрела недвижимость. Существуют страны, в которых для юридических лиц созданы условия по максимальному упрощению налогообложения. Поэтому многие компании для оптимизации налогов, регистрируются на Кипре или Карибах, а недвижимость приобретают в европейских странах. В соответствии с налоговым законодательством, например, Кипра, компания сможет максимально снизить величину налогов.

Российский Налоговый кодекс периодически корректируется. Например, не мешает ознакомиться с ФЗ №376-ФЗ от 24.11.2014г. Здесь можно найти сведения о внесении изменений в налогообложение компаний и получаемого ими дохода. Бывают ситуации, когда компания, имеющая собственность за границей, может быть признана контролируемой иностранной компанией. Это дает ей право отчитываться за прибыль как физическому лицу.

Поскольку существует множество вариантов приобретения, оформления и использования зарубежной недвижимости, то и рассматривать величину налогообложения необходимо для каждого конкретного случая.

Ипотечное кредитование и налоги

Многие приобретают зарубежную недвижимость с помощью ипотечных кредитов и займов, взятых в иностранных банках. Российским законодательством это не запрещено. Но не все знают, что в соответствии со ст. 212 НК РФ они обязаны платить налог на материальную выгоду. Суть заключается в том, что размер кредитной ставки в иностранных банках может быть существенно ниже, чем в ЦБ РФ. К примеру, в европейских банках он равен 2-3%. Взяв ипотеку в этих банках, клиент получает доход, возникший от разницы процентных ставок. 9%(ставка ЦБ) – 3%(ставка кредита) = 6% доход клиента. С этой суммы он обязан заплатить 35% НДФЛ.

Размер налога при продаже зарубежной недвижимости

Сравнивая разные инвестиционные программы можно отметить общие требования. Если при покупке жилья за инвестиции предусматривается оформление ВНЖ, то владелец должен владеть ею как минимум пять лет. В исключительных случаях допускается досрочная продажа, но при условии, что взамен обязательно будет куплено другое жилье.

Российское законодательство освобождает владельцев от уплаты налога с продажи объекта недвижимости после 5-летнего владения. К собственности за границей это правило тоже относится.

Если жилье в другом государстве покупалось не по программе, а самостоятельно, то его продажа осуществляется в любое время. Но при владении ею менее 5 лет, владельцу придется внести в госказну налог с дохода от продажи в размере 13%.

Обязательно нужно интересоваться правилами по налогообложению в государстве, где приобретается объект недвижимости, ведь в каждой стране действуют свои законы.

Если грамотно подходить к процессу приобретения жилья за рубежом, то можно минимизировать налоги. В случае затруднений всегда можно обратиться к специалистам, которые помогут выполнить индивидуальные расчеты и дадут необходимые разъяснения.