Повышение рентабельности инвестиций при помощи кредитования

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Многие считают, что банковский кредит всегда несет в себе дополнительные расходы. Но это не всегда так. Существуют способы по увеличению рентабельности собственных вложений с помощью заемных денег. В каких случаях займы приносят выгоду? За счет чего идет формирование денежного потока? Что способствует повышению доходности инвестиций? Попробуем разобраться на конкретном примере.

Объект коммерческой недвижимости: магазин в Словении

Рассмотрим в качестве примера новое помещение, предназначенное под торговые площади. Место нахождения – город Лютомер в Словении. Общая площадь магазина составляет 925 кв. м, дата постройки 2017 год. Очень удобное месторасположение. Магазин находится между двумя торговыми центрами, что гарантирует постоянно большое количество посетителей.

Магазин уже сдан в аренду крупному ретейлеру одежды KIK. Наниматель заключил договор аренды сроком на 8 лет. Это означает, что будущему владельцу обеспечен постоянный доход от аренды на все эти годы. Даже если арендатор решит съехать, он, в соответствии с договором аренды, продолжит выплачивать оговоренную сумму.

Стоимость 1 кв. м составляет около 1 400 евро, отсюда следует, что все помещение обойдется в 1,3 млн евро. В Словении такие цены довольно типичны для новых объектов в небольших городках, поэтому надеяться на какие-либо скидки вряд ли стоит. Хотя иногда удается договориться на скидку в 0,5-3% от общей стоимости магазина или на определенную сумму до 20 тысяч евро.

Важно знать! В соответствии с законами Словении продажа недвижимости иностранцам, как частным лицам, запрещена. Сделки купли-продажи разрешены только юридическим лицам.

Рассмотрим возможные варианты покупки такого магазина.

Вариант №1. Использование личных средств

  • Стоимость объекта недвижимости: 1,3 млн евро;
  • Годовой оборот средств: 97 125 евро;
  • Окупаемость: 13,4 лет.

Если взять за основу эту стратегию, то все прописанные в договоре аренды суммы будут поступать в виде ежемесячных платежей на счет владельца. В нашем случае эта сумма составит 8 093 евро. Это очень неплохой вариант для «пенсионных» инвестиций. Если в планы владельца входило использование всех арендных платежей. Совершив подобную сделку, инвестор получает право на получение ВНЖ, переезд в Словению с членами своей семьи и проживание на доходы от магазина.

Вариант №2. Приобретение объекта недвижимости в кредит

  • Стоимость объекта недвижимости: 1,3 млн евро;
  • Годовой оборот средств: 97 125 евро;
  • Собственные капиталовложения в размере 50% от стоимости объекта – 650 тысяч евро;
  • Кредит в размере 650 тысяч евро под 2,5% на 10 лет.

В Словении в настоящий момент даже для иностранных граждан очень низкие кредитные ставки. Есть реальная возможность оформить кредит под 2,5% годовых для покупки коммерческой недвижимости. Размер срока, на который будет выдан займ, зависит от продолжительности договора по аренде.

При заключении договора аренды можно рассчитывать на финансирование со стороны банка в течение 8 + 2 года.

Как распределятся денежные потоки в этом случае?

  • Ежемесячный доход от аренды 8 093 евро;
  • ежемесячное погашение кредита 6 127 евро, из которых 710 евро составляют переплату по кредиту;
  • доход собственника за месяц составит 1 966 евро.

Отрицательной стороной этого варианта является то, что основная часть ежемесячного дохода уходит в счет погашения банковского кредита. Годовой доход магазина составит 97 125 евро, из которых 73 530 евро отправится в банк. Годовая переплата с этой суммы составит 8 530 евро. Остаток в размере 23 594 евро, который останется собственнику, не подойдет тем, кто рассчитывает жить на доходы от магазина.

Но есть в этом варианте и большой плюс. Рентабельность вложенных капиталов значительно увеличивается, ведь инвестор вложил только 50 % собственных средств, остальное – средства банка. При этом прибыль собственник получает со всего объекта:

  • с личных вложений (650 тысяч евро) – 7,5%;
  • с банковских вложений (размер кредита) – 5%, т.к. из 7,5% прибыли удерживается 2,5% банковский доход от аренды.

Через 10 лет, вложив изначально 650 тысяч личных капиталов, инвестор будет владельцем магазина стоимостью 1,3 млн евро. Кроме этого, цена помещения за это время может увеличиться. В Словении ежегодный рост цен на объекты недвижимости составляет 2-3% в год. К тому же собственник не будет обременен кредитом, а общий доход от аренды, которых остается заемщику после платежей по займу, достигнет 235 940 евро.

Чаще всего второй вариант становится выбором инвесторов, которые целенаправленно вкладывают свой капитал в недвижимость для получения прибыли. Важно осознавать, что такая стратегия срабатывает только в отношении крупных объектов, когда ежемесячный доход от аренды превышает банковские платежи по кредиту.

Что следует обязательно учитывать:

Приведенные здесь расчеты проведены только по самым значимым параметрам без учета дополнительных расходов и трат. Первое, что сюда следует добавить 2-3% от стоимости объекта за услуги риэлтора, еще до 2-х % потребуется заплатить кредитному брокеру. Иногда возникают ситуации, когда требуются консультации узких специалистов.

В Словении, в отличие от многих европейских стран, не взимается налог на покупку недвижимости, хотя в некоторых государствах он достаточно высок.

Второе, сумма прибыли в размере 97 125 евро указана как общая прибыль. Но из этой суммы будут вычтены личные налоги и все средства по содержанию компании:

  • поддержание юридического лица – от 1000 до 2000 евро;
  • налог на прибыль – 4% от оборота или 19% от прибыли;
  • коммунальные платежи и налог на землю платятся арендатором;
  • еще в расходы может войти оформление ВНЖ.

Поэтому нужно понимать, что общая прибыль от аренды объекта с учетом всех расходов уменьшится примерно на 1%.