Позитивные изменения в Германии

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Добрый десяток лет германский рынок недвижимости находился в полном штиле. Страна не привлекала внимание инвесторов, так как в ней проходили процессы, связанные с воссоединением ГДР и ФРГ.  Сдвиг в положительную сторону был простимулирован американским кризисом, в результате которого многие европейские государства находились в состоянии неопределенности. Но вот привлекательность Германии, с ее позитивными изменениями в национальном законодательстве, все больше и больше притягивала к себе внимание.

Существует несколько причин, благодаря которым в течение последних лет происходили положительные сдвиги на рынке недвижимости Германии. Начало было положено низкими ценами на недвижимость, которые более десятилетия, начиная с девяностых годов прошлого тысячелетия, оставались практически без изменений. Стабильная экономика гарантировала низкие риски и высокий доход от сдачи в аренду коммерческих объектов. Положительное влияние оказал рост курса евро.

И все же основным толчком оказалось принятие законов, которые изменили порядок налогообложения в секторе недвижимости. На их основе начали развиваться закрытые паевые инвестиционные фонды. Благодаря этим законам, Германия оказалась в центре внимания у инвесторов-иностранцев. Количество зарубежных инвестиций начало стремительно расти.

В настоящий момент они составляют почти две трети всех вложений.

Ценовое многообразие

Аналитиками был проанализирован европейский рынок недвижимости, для чего опросили полтысячи ведущих экспертов, занимающихся сферой недвижимости. Согласно полученным результатам 4 главных города Германии оказались в десятке самых привлекательных для инвестиций городов.

Гамбург занял третье место (6,39 балла) в рейтинге, уступив только Москве и Стамбулу. Инвестиционные вложения в недвижимость в этом 2-х миллионом городе достигли 5,3 млрд евро, что превышает показатели двухлетней давности в 4 раза. На четвертой строчке расположился Мюнхен, седьмая принадлежит Франкфурту-на-Майне. Берлин тоже вошел в десятку лучших для инвестирования городов и разместился на девятом месте. Аналитики посчитали, что этот город недооценен инвесторами, так как имеет гораздо больший потенциал. Только за прошлый год в жилой фонд Берлина было инвестировано почти 9 млрд евро, что на 33% больше прежних показателей.

Ценообразование на жилье в стране, как и во всем мире, зависит от местоположения объекта. Доступнее всего считается недвижимость в Восточной Германии. Здесь 70-ти метровые апартаменты в типовом многоквартирном доме обойдутся в 1 350 евро за 1 кв. м. Причина кроется не в экономическом отставании бывшей ГДР, а в том, что на этой территории недвижимость в основном низкого качества и несравнима со стандартами, которые приняты в Западной части.

Особо выделяются города Лейпциг, Дрезден и Потсдам. Благодаря тому, что эти города являются торговыми и выставочными центрами, привлекают к себе толпы туристов, стоимость жилья здесь высокая и равняется 1 700 евро за 1 кв. м. Но даже этим дорогим городам далеко до Баварии – западногерманского региона. Типовой частный дом в Мюнхене, имеющий небольшой земельный участок, обойдется в среднем в 3 850 евро за 1 кв. м, чуть дешевле встанут апартаменты – 3 650 евро за «квадрат». Цены на недвижимость выглядят примерно так:

  • апартаменты в Штутгарте и Гейдельберге обойдутся в 2 900 евро за 1 кв. м;
  • апартаменты в Гамбурге и Франкфурте-на-Майне – 2 780 евро за 1 кв. м;
  • стоимость частных домов в Штутгарте 3 240 евро за кв. м;
  • частные дома в Кёльне и Нюрнберге – 2 290 евро за 1 кв. м;
  • недвижимость в Бонне встанет по 2 150 евро за 1 кв. м.

Но со стороны риэлторов поступают заявления о значительном росте цен на недвижимость. Если в целом по Германии этот подъем составляет примерно 5 %, то по отдельным городам намного больше. К примеру, цены в Берлине и Гамбурге поднялись на 20 %, несмотря на то, что они итак завышены в 3-4 раза по сравнению со стоимостью жилья в других городах страны, а пентхаус площадью 295 кв. м, находящийся в исторической центральной части Мюнхена, был вообще продан за 4 млн евро.

Если учитывать, что в основном элитное жилье имеет площадь от 150 кв. м и более, то можно предположить, что стоимость квартир класса люкс начинается от 2 млн евро. В эту цены входят оборудование квартир и их отделка. Но это только в люксовых вариантах.

При покупке типовых квартир, следует включать в расходы дополнительные средства на обустройство.  

Прицениваясь к жилью, необходимо обращать внимание на величину будущих расходов по его содержанию. В России пока такого явления не наблюдается, но в Германии часто бывает выгоднее потратиться и купить квартиру в новостройке или новый дом, чем заниматься реставрацией дома, построенного в начале прошлого века. Иногда выходит так, что установка современного энергосберегающего оборудования и сохранение исторического облика здания превышает на 100% его покупную стоимость.

Но бывает и наоборот, когда даже дорогая покупка себя оправдывает. Например, выгодно приобретать жилые объекты в стиле неоготики и фахверковые дома. Даже здания новой постройки оцениваются в два раза выше типового жилья, а дома, считающиеся историческими памятниками XVI-XIX вв., еще на порядок выше по цене. Выгодность приобретения заключается в существующих государственных программах, которые освобождают владельцев исторических памятников от налогов на затраты, связанных с ремонтными работами и реставрацией. Такие объекты часто служат местом капиталовложений богатых европейцев, использующих их в качестве любимых игрушек и проживающих здесь во время своего отдыха.

Примером может служить ветряная мельница, построенная в 1825 году в виде башенки. Ее площадь составляет всего 60 кв. м, но проведенная реставрация и расположение на побережье Балтийского моря подняли стоимость строения до 800 тысяч евро. Трудно представить, во что обойдется в дальнейшем покупка охотничьего замка в Гарце 1752 года постройки, если уже сейчас до проведения реставрационных работ стоимость объекта в 800 кв. м составляет 1, 4 млн евро.

Профессиональные арендодатели

Купить недвижимость в Германии разрешается любому гражданину, и неважно кем он является – частным или юридическим лицом, жителем страны или нерезидентом. Однако следует учитывать, что в отличие от некоторых стран Евросоюза, после покупки недвижимости не возникает права на проживание в стране или получения визы. Основанием для оформления визы на 90 дней служит только материальная обеспеченность частного лица.

Поэтому многие приобретают недвижимость с целью получения дохода от сдачи ее в аренду. Проще всего это сделать через агентство недвижимости, заключив с ними договор и оставив им доверенность. В договоре можно отметить не только функции по управлению и сдаче жилья в аренду, начиная с поисков арендаторов и своевременного сбора платы, но и отслеживание санитарно-технического состояния жилья и своевременного ремонта. Обычно стоимость услуг фирмы не превышает 3% от размера арендной платы.

При оформлении сделки купли-продажи покупатель может воспользоваться ипотечным кредитом, его банк обычно выдает на срок от 5 до 30 лет под 4-7% годовых. Но рассчитывать на ипотеку могут только те, кто в состоянии оплатить 50% от сделки и доказать свою состоятельность, к примеру – предъявить доказательство наличия высокооплачиваемой работы.

Оформить кредит разрешается только на конкретное жилье, которое, в случае нарушения сроков платежей по кредиту, выставляется банком на продажу.

Германия – это единственная страна, где основная масса недвижимости приобретена в частную собственность с целью дальнейшей сдачи ее в аренду. Финансовая группа строительного кредитования опубликовала данные, согласно которым только 52% жителей Германии являются собственниками своего жилья. Рекорд по числу арендаторов принадлежит Берлину: здесь свой дом или апартаменты имеют лишь 16% коренного населения. Среди арендодателей 30% недвижимости находится в распоряжении частных лиц. Еще 50% сдаются в аренду крупными фирмами. Обе этих группы владельцев недвижимости превратили аренду в свой бизнес. Поэтому часто можно видеть объявления, поданные частными лицами, о продаже целых многоквартирных домов или коммерческих площадей. Лишь 20% арендодателей не считают свою собственность основным видом деятельности.

Совсем недавно доход от сдачи жилья в аренду был совсем невысок и составлял около 3,3%. Самыми перспективными в этом плане были Берлин, Висбаден, Дрезден, где доходность увеличилась на 7,2%. Но прогнозы аналитиков показали, что ставки будут и дальше увеличиваться, так как наблюдается постепенный рост стоимости недвижимости. Особенно это заметно в нежилом фонде.

Аренда коммерческой недвижимости ощутимо дорожает. Если в Мюнхене она увеличилась на 5%, то во Франкфурте-на-Майне подорожание составило 16%. Если сравним арендные ставки в разных городах:

  • первенство принадлежит Мюнхену – 10,7 евро за 1 кв. м;
  • Штутгарт и Дюссельдорф на втором месте – 9,8 евро за 1 кв. м;
  • На третьем месте Гамбург, Кельн, Франкфурт-на-Майне – 9 евро за 1 кв. м.

Во много раз дороже обойдется аренда элитных объектов. К примеру, месячная ставка за аренду роскошных апартаментов в Гамбурге составляет 14 тысяч евро. На цене сказалась площадь в 280 кв. м и великолепный вид на Эльбу.