Когда выигрывают все

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Многие слышали о существовании во Франции инвестиционной программы leaseback, предназначенной для приобретения недвижимости. Но российские инвесторы очень редко ею пользуются. Возможно, кому-то она кажется слишком сложной и непонятной, ведь в России нет ничего подобного. Но если кто-то планирует приобрести недвижимость во Франции, но не собирается использовать ее круглый год, то стоит познакомиться с этой программой поближе.

Франция долгие годы держит первенство среди стран мира по количеству туристов. Например, в 2007 году в этой стране побывало 80 млн приезжих, в то время как местное население составляло всего 64 млн человек. Туризм приносит ощутимый доход в государственную казну, но правительство не видит необходимости в том, чтобы вкладывать государственные деньги в развитие туризма и, в частности, строить туристические комплексы. Поэтому государством в 1976 году была разработана и запущена программа по строительству туристических комплексов за счет инвестиций частных лиц.

Программа leaseback заключалась в том, что инвесторы, являющиеся частными лицами, покупали объекты жилой недвижимости во вновь возводимых комплексах и подписывались под обязательством сдавать ее в аренду. При этом, в соответствии с условиями программы, инвестор кроме прибыли от сдачи жилья получал налоговые привилегии. Это делало программу очень привлекательной для инвесторов. Они взамен вложенных инвестиций получали доходный бизнес и дополнительные льготы. Застройщики тоже выигрывали от этой программы, так как получали средства на строительство новых комплексов. Естественно, в выигрыше было и правительство, так как получило развитую сеть туристической инфраструктуры и теперь имело возможность разместить всех отдыхающих. Не остались в стороне и туристы, у которых появилась возможность выбирать место отдыха в соответствии со своими финансовыми возможностями.

Купил? Сдай назад!

Попробуем разобраться в принципе работы leaseback. Первым этапом является покупка недвижимости у компании-застройщика. Это может быть уже готовое жилье или в стадии строительства. От застройщика покупатель получает уже готовое к заселению жилье.

При этом объект, находящийся в туристическом комплексе, сдается полностью меблированным.

На втором этапе важно подобрать одну из солидных управляющих компаний и заключить с ней договор аренды не менее чем на 9 лет. Не нужно думать, что владельцу запрещено пользоваться своей недвижимостью. Это не так. Но по условиям договора период проживания не должен превышать 6 недель в году. Поэтому управляющей компанией в начале каждого года высылается форма, заполнив которую, владелец указывает те периоды, когда он намерен воспользоваться своими апартаментами.

Читайте также:  Чехия: туристический сезон 2019 – состояние штиля

Разумеется, к выбору управляющей компании нужно подходить очень тщательно. Лучше всего выбирать компании крупные и находящиеся на рынке много лет. В этом случае риск потерять ожидаемые деньги за аренду минимален. Фактически, компания может не выполнить свои обязательства по договору аренды только в случае ее полного банкротства, что происходит крайне редко. И все-таки «монстры», доказавшие свою состоятельность в течение долгих лет, являются гарантией успеха. Кроме того, у крупных компаний имеется большой уставной капитал, благодаря которому они становятся «непотопляемыми». Такие компании имеют объекты в разных регионах страны и в случае уменьшения туристического потока в одном из них, легко компенсируют гарантированный по договору доход владельцам недвижимости за счет прибыли в других туристических центрах.  Так произошло, например, в Бретани, когда потерпел аварию танкер Erika.

Положительные стороны программы

Доходность по программе составляет примерно 4-6% от стоимости недвижимости, что гораздо выгоднее банковских депозитов, где прибыль составляет 3-4%. Управляющая компания в соответствии с договором аренды переводит на счет владельца фиксированную сумму каждый квартал. Выплаты производятся независимо от сезона и заполняемости жилья. По истечении года производится индексация доходов, за основу берутся официальные данные по инфляции.

Заключение договора с управляющей компанией о сдаче жилья для многих инвесторов становится не только выгодным, но и удобным вариантом. Чаще всего покупатели инвестиционного жилья не используют его для собственного проживания, либо проводят в нем пару недель во время отпуска. Сдавать жилье самостоятельно очень проблематично. Невозможно отследить, когда постояльцы съехали, в каком состоянии оставили помещение. Да и сезонные спады и подъемы цен и спроса невозможно отследить и получить гарантированный доход.

Само собой, управляющая компания, сдавая недвижимость, имеет больший доход, чем выплачивает владельцам. Но эти средства используются для компенсации периодов простоя жилья, рисков, связанных с неоплатой за аренду. Из этих же средств производится необходимое переоборудование и ремонты помещений, оплачиваются при необходимости юридические услуги. Вся оставшаяся сумма – прибыль компании.

Читайте также:  Пять государств, где можно приобрести дешевую квартирку вблизи морского побережья

Очень интересная ситуация порой складывается с налоговыми льготами. Инвестору гарантируется государством возврат НДС, который во Франции довольно высокий – 19,6%. Кроме этого общая величина налогов уменьшается на сумму, которая была потрачена на отчисления за амортизацию здания, покупку оборудования, выплату налога на недвижимость и банковских процентов по кредиту. В результате полученная сумма получается настолько внушительной, что налоги уходят в минус.

Эти минусы накапливаются и идут в зачет будущих платежей.

Недвижимость, подходящая по условиям leaseback

По условиям программы можно инвестировать не только в туристические комплексы, но и в самую разную недвижимость. Это могут быть резиденции для семей, отдельные виллы в горах или апартаменты на побережье моря. Это могут быть целые студенческие комплексы закрытого типа, с имеющимися на их территории спортивными стадионами, детскими площадками, бассейнами и охраной. Очень востребованы в стране дома для престарелых. На них очень большой спрос и для его удовлетворения потребуется ежегодно вводить в эксплуатацию по 175 домов для пожилых граждан страны еще тридцать лет.

Имеется два типа таких заведений – одни предназначены для пожилых граждан, другие имеют медицинский статус и предназначены для проживания и ухода за инвалидами. Оба типа заведений больше похожи на отели класса люкс. Их постояльцы проживают в одноместных номерах, им обеспечен медицинский уход, трехразовое питание. Они окружены вниманием и заботой со всех сторон, вплоть до проведения культурной программы. В стране очень много желающих провести остаток жизни в такой резиденции, но время ожидания может растянуться на годы.

Такой тип застройки подлежит строгому надзору и контролю со стороны санитарных технических и строительных служб. Покупатель, который инвестировал свои капиталы в строительство подобного объекта, имеет преимущества перед другими гражданами. Он может получить место, например, для члена своей семьи, причем, его заявление будет рассмотрено вне очереди.

Объекты, подходящие для инвестирования, расположены по всей территории Франции. Их можно найти на фешенебельных пляжах Лазурного Берега и Нормандии, на горнолыжных курортах в Альпах, в Бургундии, Шампани и Лангедоке. Резиденции для туристов можно найти и у моря, и в горах, а виллы и жилые комплексы можно найти в любом городе.

Читайте также:  Таллин, Вильнюс или Рига? Сравниваем недвижимость в странах Балтии

Инвестиции в будущее

Программа leaseback может оказаться хорошей перспективой на будущее, и этим уже интересна для российского покупателя. Возможно, кто-то не желает в настоящее время выезжать из России, но мечтает лет через 10 иметь дополнительные доходы и проживать в более комфортных условиях. Этим и привлекательна программа. Покупка недвижимости в кредит означает оплату только части стоимости объекта. С вырученных за аренду денег можно гасить проценты по кредиту, а через 9 лет можно получить свое жилье в полную собственность. И спокойная старость будет обеспечена.

В чем преимущества программы? Это надежность вложений в недвижимость страны, считающейся одной из самых стабильных среди стран Евросоюза. Одновременно с покупкой появляется возможность до 6 недель в году проживать во Франции в своих апартаментах. Отличные условия по кредитованию предлагают банки. Кредит дается по 5% годовых, а гасить его можно за счет возвратного НДС. Для тех, кто боится рисковать и вкладывать капитал на длительный срок, следует знать, что недвижимость можно продать в любой момент. Только при этом владельцу придется возместить НДС, который ему был возвращен по условиям программы. Сделать это можно платежами в размере 1/20 части за период в 20 лет.

Через 9 лет аренды объект переходит в полное распоряжение инвестора. Теперь он может лично проживать в нем, самостоятельно заниматься сдачей его в аренду или вновь заключить договор с управляющей компанией.

Подобные программы пытаются разработать и внедрить на своих территориях многие страны, такие как Англия, Испания, Швейцария. Но только во Франции она работает полноценно.