Изменения на рынке недвижимости Германии: инвестировать в недвижимость стало невыгодно

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


В последние время произошли существенные изменения на рынке недвижимости Германии. Многие инвесторы вдруг обнаружили, что стало все труднее находить рентабельные предложения, а доходность многих объектов начала падать. Вот и поговорим о том, какие риски ожидают тех иностранных инвесторов, кто собрался вкладывать свои средства в недвижимость этой страны, чем может обернуться владение «бетонным золотом» Германии.

Действительно, в последние годы на рынке страны произошли резкие изменения. Возросший спрос превысил в разы предложения, а снижение ставок при финансировании вызвали усиление покупательской способности.

Все это закончилось тем, что свободные объекты с рынка исчезли и покупать больше нечего.  Зато пришло время тех, кто владеет какой-либо недвижимостью и желает это продать.

Для примера можно привести одного инвестора, который в прошлом году скупил 90 объектов недвижимости с целью их дальнейшей сдачи в аренду. И в этом году собирался купить еще столько же. Но планы удалось реализовать лишь на 15%, предложений нет, а год подходит к концу.

Выходит, что инвестировать в торговую недвижимость стало нерентабельно, хотя именно она доминировала все эти годы над жилой недвижимостью. В настоящий момент произошел поворот на 180 градусов.

Торговая недвижимость – процент риска при покупке

Что можно наблюдать сегодня? Максимум рентабельности, которую имеют торговые объекты, достигает 6%. Да еще это будет совсем не в Мюнхене или Дрездене. Скорее всего, объект окажется в глухой деревушке, о которой вы и не слышали.

Объект в этой деревне может оказаться настоящим Клондайком, если магазин там единственный и не имеет конкурентов. Но такие предложения встречаются в 1% случаев. Чаще всего можно наблюдать очень активную конкурентную борьбу.

Читайте также:  Итоги карантина – месяц для Европы позади. Можно ли расслабляться?

А если возьмем еще в расчет развитие региона с точки зрения экономики и демографии, то может все сложиться так, что через 15 лет никто не захочет продлять договор аренды или арендаторы постараются заключить его на очень невыгодных условиях. При этом собственник будет рад даже тому, что его собственность хотя бы кому-то сдана и пока полностью не обесценилась.

Поэтому и банки, чтобы избежать риска, отказываются давать кредиты больше срока действия аренды. И каков результат? Рассмотрим это на примере.

Допустим, вы финансируете такой объект:

  • уровень годовой аренды составляет 136 000 евро;
  • общий размер инвестиций – 2 500 000 евро;
  • собственный капитал составляет 1 250 000 евро.

Ваши расходы составляют:

  • за обслуживание объекта платите 15%, что составляет 20 400 евро;
  • за юрлицо – 17%, это еще 23 120 евро;
  • оплачиваете банку 52% по кредиту 70 720 евро.

То есть вам останется 16%, примерно 21 750 евро, или

  • 1,74% – рентабельность в краткосрочный период;
  • 7,4% – в долгосрочный период.

Но эти расчеты не учитывают степень износа. Чаще всего у торгового объекта после 15 лет эксплуатации падает цена. Попробуем предположить, что арендатор через 15 лет не продлил аренду, и здание осталось пустовать.

При общем размере инвестиций в 2 500 000 евро и собственном капитале в 1 250 000 евро размер чистой прибыли составит 326 400 евро. Стоимость объекта к тому времени будет равна 500 000 евро.

И кто выиграл? Правильно – банк. А собственник останется в этом случае с отрицательным балансом, ведь рентабельность собственного капитала составит 10%, но это не за год, а за все 15 лет.

Читайте также:  Европейская клубника: кто прополет в условиях карантина?

Нужно еще брать в расчет сроки эксплуатации объектов. Ведь в среднем супермаркеты эксплуатируются около 40 лет. Затем здание сносится и строится новое, а это потребует дополнительных расходов и совсем не маленьких.

Конечно, недвижимость не всегда со временем падает в цене, бывает и наоборот. Но тогда должны быть решены некоторые условия:

  • Объект должен сдаваться нескольким арендаторам;
  • Конкурентное месторасположение строения;
  • Соответствие требованиям арендаторов по внешнему виду, оборудованию, оснащению и т.д.;
  • Повышение спроса на рынке недвижимости.

Возможные риски покупки в жилом секторе

Рассмотрим жилой сектор Берлина, Лейпцига или Мюнхена. Максимальная рентабельность в этих городах составит всего 4%. Поэтому инвесторы, приобретающие жилье в таких больших городах, делают ставку не столько на возможную прибыль от аренды, сколько на продолжающийся рост цены за квадратный метр.

Возможно, это для кого-то окажется новостью, но дальнейшего роста не будет!

По оценкам экспертов жилые объекты в крупных городах типа Берлина, Штутгарте и Мюнхена уже переоценены на 75%. Немного лучше положение в Лейпциге, но не более чем на 4-5 лет. Здесь развитие цен задерживается обычно на этот срок по сравнению с другими городами, а значит, своего ценового пика город достигнет к 2022-2023 году.

В этих городах ведется массовое строительство жилых объектов. Примерное количество жилых единиц составляет 300 тысяч. При этом поднимать ставки за аренду никто не собирается, так как она уже очень высока и существует вероятность, что приток нового населения из-за этого сократится. Но жилье вряд ли будет пустовать. Страна оправилась после всемирного кризиса, заработная плата и доходы у населения растут, а значит, жители городов активнее берут кредиты и выкупают жилье себе в собственность.

Читайте также:  Лучшие курорты Австрии

В экономике все взаимосвязано. Если увеличится финансирование, то будет наблюдаться падение спроса, а его падение повлечет за собой снижение цен.

Как найти нужное решение?

Если все-таки покупка недвижимости в Германии вопрос решенный, то следует изучить перспективу разных районов и выбирать среди тех. В которых недвижимость еще недооценена.

Самому это, как правило, сделать очень сложно. Поэтому лучше обратиться к специалистам, которые смогут проанализировать рынок недвижимости в интересующих вас районах, смогут съездить на место для общения с местными жителями и знакомства с программой развития региона. То есть, нужно постараться по максимуму собрать информацию по развитию региона в ближайшие годы, чтобы просчитать возможный рост цен на недвижимость и свой будущий доход.

Тем же, кто в настоящее время владеет хорошим объектом для дальнейшей его продажи, выгоднее всего продать его именно сейчас.  При этом очень важно сделать это быстро. Таких привлекательных цен на недвижимость в ближайшие годы больше не будет.