Соль Испании – прошлое и настоящее

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Властями региона Малага пару десятилетий назад была сделана ставка на развитие туризма, и они не прогадали. Огромную роль в развитии региона сыграло наличие самого известного испанского побережья Коста-дель-Соль. За очень короткий период произошел невиданный подъем в экономике провинции. Но поспешность закончилась резким спадом. Глобальный кризис проявился ужесточением условий по кредитованию, начались судебные процессы по решению вопросов нелегальной застройки. Количество проданного жилья снизилось в два раза. Властями были приняты все возможные меры по стабилизации положения, и это дало свои результаты. Коммерсанты не только оправились после кризиса, но и строят грандиозные планы.

Всегда казалось, что обилие солнца, деликатесы средиземноморской кухни и теплое приветливое море являются основой популярности недвижимости Коста-дель-Соль на мировом рынке. Но на деле все оказалось совсем не так. Спад в мировой экономике отразился и на Италии. Мировой экономический кризис ощутимо повлиял на местный рынок, развитие региона замедлилось, а власти и строительные компании начали искать способы выхода из создавшегося положения.

Неутешительная статистика

С наступлением кризиса, строительный бум в Малаге сменился резким спадом в связи со снижением интереса покупателей к туристической недвижимости. Только за 2017 год количество продаж уменьшилось на 30%. Снижение спроса вынудило девелоперов сократить число проектов, а продавцы вторичного жилья вынуждены были годами ждать покупателей, порой соглашаясь на не очень выгодные встречные предложения.

Согласно статистическим данным, количество построенных жилых объектов, которые зарегистрировала Коллегия архитекторов Малаги за 9 месяцев 2017 года, составило 23 393 единицы. Данные за 2016 год – 39 617 объектов.

Из этого следует, что уровень строительства снизился на 40 %.

Сильнее всего это падение на рынке недвижимости сказалось на западной части Коста-дель-Соль, где до этого строилось самое большое количество домов. Если в 2006 году здесь было завизировано 17 074 объекта, то в 2017 всего 6 724, то есть снижение составило 60%.

До наступления кризиса было три города, которые держали лидерство на строительном рынке Испании. Этими городами были Манильва, Эстепона и Торремолинос. Во время кризиса строительство в них сократилось на 80%. При этом самое значительное уменьшение вновь вводимых в эксплуатацию объектов наблюдалось в Манильве и составило 86%. Выходит, что этот курорт пострадал больше всех. Об этом можно судить по тому, что за 3 первых квартала 2014 года начали строить 2 243 жилых объекта, а в 2007 – только 186 единиц.

Тот же самое наблюдалось в городах Михас, Марбелья и Фуэнхирола – количество строительных проектов снизилось в два раза. За 9 месяцев 2017 года в Марбалье получено всего 528 разрешений против 1148-ми в 2016 году. Легче всего перенес кризис муниципалитет Бенальмадена, находящийся в западной части побережья. Падение на рынке недвижимости составило здесь всего 28%.

Начиная с 2017 года, наступил переломный момент, и кризис стал отступать. Особенно эта динамика заметна в 2 городах. Например, в Ринкон-де-ла-Виктория число введенных в эксплуатацию объектов увеличилось на 14%, а в Торроксе это увеличение составило 22%. Не везде преодоление кризисных явлений шло гладко. В то время, когда в некоторых городах начался подъем в строительной индустрии, на курортах Нерхе и Велес-Малага по-прежнему наблюдалось снижение темпов строительства. За 4 последних месяца 2017 количество заявок снизилось на 45% в сравнении с данными 2016 года.

Не сильно, но все-таки заметно было снижение и в Малаге. Если сравнивать периоды за первые три квартала 2016 и 2017 годов, то можно увидеть, что было выдано 5983 и 4955 разрешений соответственно.

Если посмотреть на муниципалитеты вдали от побережья, то и здесь наблюдается небольшое снижение количества новых домов – в среднем на 25%. Хотя имеются и исключения, которые показывают, что кризис постепенно отступает. Начинают показывать результаты со знаком плюс города Арчидона и Алора, а в Антекере рост составил 2,3%.

Строительство с точки зрения закона

Пытаясь преодолеть последствия кризиса, многие игроки на рынке недвижимости начали пересматривать свои приоритеты. Количество продаж снизилось в среднем на 60 %, что привело, в свою очередь, к снижению темпов строительства новых объектов. Теперь лидировать и развиваться начал рынок аренды жилья.

Дело в том, что постоянный рост процентных ставок и нестабильность финансовой системы привела к тому, что потенциальные покупатели начали откладывать покупку жилья на будущее, и предпочли брать его в аренду.

Аренда, вдобавок, становится еще и выгодной, так как на фоне бурного увеличения стоимости недвижимости, плата за нее осталась почти на прежнем уровне. Поскольку спрос на покупку жилья упал, то средний срок продажи объектов недвижимости составил от четырех до пяти лет. Владельцам выгоднее стало сдавать жилье в аренду и получать стабильный доход от своих инвестиций. Многие риэлторы тоже сменили тактику и заменили объявления о продаже на предложения о найме.

Одним из главных факторов, который повлиял на рынок продаж и способствовал росту аренды, послужило введение новых правил ипотечного кредитования, ставших намного строже. В условиях кризиса банки вынуждены были увеличивать процентные ставки, что вело к увеличению невыплат по кредитам. Постоянно возникающие коррупционные скандалы по поводу незаконного получения строительных лицензий заставили банки усилить бдительность.

В Малаге, по утверждениям специалистов, возникли проблемы другого рода. Здесь падение продаж вызвано проблемами регулирования в сфере строительства. Многие объекты на побережье были построены без согласования с существующим планом территориальной застройки. Теперь они оказались в спорной ситуации.

Решения по многим из этих объектов принимаются в судах. К примеру, Высшим судом Андалусии было принято решение о переносе срока вынесения окончательного решения в отношении некоторых объектов, построенных по незаконным разрешениям. Судом предложено дождаться нового Генерального плана по застройке побережья. Дело в том, что в соответствии с ним может оказаться так, что из 18 тысяч возведенных строений часть приобретет легальный статус, а зеленые зоны будут перенесены на новые участки.

Многих устроило то, что окончательное решение суд вынесет только после утверждения нового генерального плана. Тем не менее, четырнадцать комплексов оказались в положении, когда окончательным решением будет их снос, т.к. их возвели там, где планируются зеленые зоны, парки и спортивные площадки.

Власти, решившие навести порядок в строительстве, согласны с отсрочкой вынесения окончательного решения. Они уверены, что снос незаконных строений все равно неизбежен и будет проведен, как только вынесут судебное решение. Девелоперы довольны таким решением суда, ведь отсрочка дает возможность в дальнейшем отменить решения о сносе многих объектов.

Судья, вынесший решение, заявил, что ситуацию можно назвать парадоксальной: ведь под снос шли те строения, которые могли получить легальный статус. По мнению судьи, в сложившейся ситуации виновато отсутствие правовых актов, что послужило поводом к выдаче тысяч незаконных разрешений на строительство, а позднее к их аннулированию.

Смена курса

Кризис, как считают специалисты, был ожидаем. Конечно, он обострил все проблемы региона, показал все противоречия. Часть проблем была вызвана внешними факторами, например, мировым кризисом, а часть – внутренними. Сейчас ситуацию на курорте можно назвать стабильной. Властями и коммерческими структурами ведется кропотливая работа, направленная на восстановление знаменитых курортов. Уже сейчас Коста-дель-Соль превзошел докризисное состояние и сверкает на фоне других курортов.

Пройдя сложный путь за пару десятилетий, курорт уверенно идет в будущее.

Еще недавно мир воспринимал Малагу, как небольшой провинциальный городок, основную часть его населения составляли рыбацкие семьи, ютившиеся в маленьких домишках вдоль побережья. Большинство жителей города были бедны настолько, что их детям вместо учебы приходилось помогать родителям. Транспортное сообщение отсутствовало. Есть еще жители, которые вспоминают, как на дорогу из Малаги в Велес-Малагу уходил целый день, тогда, как сейчас, на это уходит минут 40.

Изменения, произошедшие за пару десятилетий, заметны во всем. Все это связано с активным развитием туристического бизнеса. Современная Малага является известным портовым городом Испании. Являясь деловым и культурным центром, она имеет многотысячное население.

Рынок недвижимости и туристический бизнес – основа экономики побережья. Основной доход приносят зарубежные инвесторы. Благодаря их инвестициям произошел взлет в развитии провинции.

Сейчас властями делается все возможное, чтобы забылись и кризис, и коррупционные скандалы и падение спроса на жилье. Делаются большие денежные вливания в строительство скоростной железной дороги. Путь до Мадрида теперь составит чуть более 2 часов. Расширяется и благоустраивается международный аэропорт, строятся скоростные трассы.

Местные власти намерены создать подобие Силиконовой Долины – территорию для вложения инвестиций в новейшие технологии. Разумеется, под эти планы перестраивается и рынок недвижимости.