Германия: новое на рынке недвижимости в 2019 г.

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Немецкий рынок недвижимости очень активен в сфере инвестиций. От рынков других европейских стран его отличает то, что его активность проявляется сразу в нескольких больших городах. Спрос на объекты недвижимости замечен в большой пятерке, в которую входят города – Гамбург, Мюнхен, Франкфурт-на-Майне, Дюссельдорф и, естественно, Берлин. На эти города приходится более 50% инвестиций.

Маркетинговые исследования:

  • Самый большой спрос наблюдается среди офисных помещений, он составляет до 45%;
  • Торговые площади требуются в 23%;
  • Далее идет поиск студенческого жилья и домов для престарелых – 10%;
  • Отели и производственно-складские помещения востребованы в 9% каждая группа.

Колоссальные возможности немецкого рынка недвижимости связаны с огромным количеством предложений в большом диапазоне цен. Здесь хорошее развитие получила система управления – объект просто отдается на аутсорсинг, а владелец получает стабильный доход.

Ликвидность объектов недвижимости

Динамичность рынка Германии объясняется большим количеством инвесторов. Доказательством этого служат совершаемые с достаточной регулярностью сделки по купле-продаже различных объектов. По итогам 2018 года объем рынка в жилом секторе недвижимости составлял по разным источникам от 17 до 20 млрд евро, а коммерческая недвижимость превысила 52 млрд евро.

Доля иностранных инвестиций на сегодняшний день составляет 45% и продолжает расти, благодаря высокой рентабельности и стабилизации рынка недвижимости.

Местные инвесторы представлены в основном в виде открытых или закрытых паевых фондов, и на рынке недвижимости они ведут себя не менее активно, чем иностранцы.

По утверждениям 60% инвесторов, у русскоязычных покупателей самым популярным считается Берлин. После него называются рынки в городах Йене, Лейпциге и Магдебурге.

Процесс купли-продажи

Для лиц, являющихся резидентами Германии, никаких запретов и ограничений на покупку недвижимости не существует. В случае ее приобретения юридическим лицом, требуется документ, подтверждающий законную деятельность компании. Он выдается Торговой палатой.

Любая сделка начинается с поиска объекта для инвестирования. Можно этим заниматься самостоятельно, используя обширные базы объектов недвижимости в интернете, а можно воспользоваться услугами профессионального риелтора. Совсем не обязательно чтобы он принимал непосредственное участие при заключении сделки, но его помощь в поиске объекта или в переговорах с продавцом, либо выборе банка для открытия счета – может оказаться очень полезной. Следует знать, что в Германии деятельность риелторов подлежит обязательному лицензированию. Прежде чем начать сотрудничество – убедитесь, что перед вами действительно профессионал.

Проведение процедуры покупки

  1. Первое, что нужно сделать – это открыть счет в банке. Это необходимо для проведения расчетов по сделке. Не имеет значения, с какого счета будет производиться оплата – счета покупателя или продавца. Не важно, где находится счет – в банке Германии или в стране покупателя. Совсем несложно открыть счет в немецком банке. Достаточно предоставить паспорт и сведения о месте вашего проживания. Сотрудники банка помогут написать заявление, и счет будет открыт. Практически сразу появится возможность проводить транзакции. В некоторых банках могут попросить предоставить подтверждение доходов.
  2. Проверка объекта. Для этого потребуются сведения из Поземельной книги. Ознакомиться с данными Книги можно лично самому или воспользоваться помощью нотариуса. В Поземельной книге найдется вся нужная информация о настоящих и бывших владельцах приобретаемого объекта. А главное, можно выяснить – нет ли обременений, например, ипотеки или каких-то еще.

Дополнительные сведения отыщутся и в Личном уставе дома. А если познакомиться с протоколами собраний владельцев, то будете иметь представление обо всех ремонтных работах и благоустройстве дома, о расчетах по коммунальным платежам. Узнаете, как проходят выборы управляющего, и какие требования по содержанию домашних животных имеются в доме.

  1. Порядок оформления договора. Эта процедура проводится исключительно у государственного нотариуса. Обязательно присутствие у нотариуса обеих сторон – хотя и разрешено, если они подойдут к нему в разное время. Допускается даже, что оба участника сделки или их уполномоченные лица обратятся к разным нотариусам и заверят у них договоры. После этого проводится нотариальное удостоверение договора. Многие риелторы просят задаток перед сделкой. Условиями сделки не предусмотрена предварительная оплата услуг, но в счет будущих комиссионных можно выдать риелтору аванс.
  2. Оплата сделки. Платежи проводят двумя способами: напрямую на счет продавца или через нотариуса. Первый вариант используется чаще. Платить нужно, получив письмо нотариуса с подтверждением выполнения всех требований: предварительная регистрация нового владельца, подтверждение от управляющего домом о согласии на сделку, согласие банка на удаление из Поземельной книги обременений, если таковые имели место.

Ко второму варианту склоняются, если необходимо быстрее передать права собственности.

Денежные средства покупатель переводит на трастовый счет нотариуса и сразу же получает ключи от приобретенного жилья. Он может сразу же вселиться туда. После завершения всех условий сделки, нотариусом делается перевод денег продавцу.

  1. Регистрация прав собственности. Для того, чтобы новый владелец вступил в права собственности, нужно пройти два этапа. Одновременно с подписанием договора о купле-продаже делается предварительная регистрация. После проведения всех расчетов и уплаты налогов проводится окончательная регистрация. Весь процесс проведения сделки и регистрации контролируется нотариусом, он отслеживает выполнение условий обеими сторонами.

Так как весь процесс занимает некоторое время, в договоре по соглашению сторон оговаривается срок, когда объект недвижимости перейдет в собственность нового хозяина. Это может быть, например, первый день следующего за сделкой месяца или на другой день после оплаты.

На покупку и проведение всех формальностей по регистрации собственности в среднем требуется до 4 месяцев. Возможна и удаленная форма проведения сделки. Для этого вам потребуется представитель.

Важно знать! На представителя оформляется доверенность. Она должна быть апостилированной и заверенной нотариально.

Предполагаемые дополнительные расходы

  • Размер налога на покупку объекта зависит от цены на федеральную землю, на которой он находится. Его размер 3,5 – 6,5%;
  • Услуги нотариуса – до 1,5% от сделки;
  • Регистрация собственности – 0,5-1%;
  • Услуги риелтора – 3-6%
  • НДС – чаще всего оплачивается покупателем.

Важно знать! В отличие от некоторых стран, после приобретения жилья на территории Германии не возникает право на ВНЖ. Но! Появляется право на оформление шенгенской мультивизы. А это значит, что владелец недвижимости имеет возможность находиться в Германии 6 месяцев в году.

Как видите, нюансов при покупке недвижимости много. Поэтому лучше не пренебрегать помощью профессионалов и при любых сомнениях консультироваться с риелторами и юристами. Если процесс будет сопровождаться квалифицированным специалистом – это послужит гарантией безопасности ваших капиталов.