Германия: история с недвижимостью, оказавшаяся черной дырой

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Многие знают, что рынок недвижимости в Германии надежен и прозрачен. Здесь все делается четко и в соответствии с законом, и поэтому инвестиции в недвижимость – хороший вариант для капиталовложений. Как не наломать дров и обойтись без ошибок? Рассмотрим ситуацию, когда неправильный выбор партнера привел не к получению дохода, а оказался «головной болью» инвестора.

Возможно, кому-то будет сложно поверить, что подобное могло произойти в Германии и не где-нибудь в глубинке, а в Мюнхене. Вся эта история теперь выглядит как некая «черная дыра», в которой всплывали все новые бесконечные проблемы. Плохой опыт – тоже опыт. Поэтому, надеемся, что кому-то пригодится эта информация и все инвестиции в недвижимость Германии будут сделаны грамотно и продуманно.

Начало истории

Итак, история началась в 2015 году. В бюро обратилась жительница Москвы, являющаяся собственницей коммерческого объекта в Мюнхене. Ей требовалась управляющая компания для ее недвижимости.

У женщины возникли проблемы с арендатором, который, сняв у нее помещение, открыл в нем торговую точку. Хозяйке были непонятны постоянные жалобы турка на протечки, рассуждения о том, что помещение нуждается в ремонте, а свои постоянные задержки арендной платы он объяснял завышенными ставками. Заключив с хозяйкой договор, представители управляющей компании выехали разбираться на место.

Выяснилось, что протечки на самом деле имеют место, и арендная плата данного объекта просто космическая. После обсуждения всех проблем с арендующим помещение турком, было принято решение: управляющая компания проводит необходимый ремонт и снижает ставку, а наниматель исправно выплачивает арендную плату.

Разъясняющая беседа была проведена и с хозяйкой. Оказалось, что при покупке женщину ввели в заблуждение, пообещав доходность в размере 7%. Но в Мюнхене жилая недвижимость приносит доход в 2-3%, а коммерческая – 3-4 % или, при большом везении, до 5%.

Нереальные обещания должны были сразу насторожить покупательницу, но, похоже, жадность одержала победу над здравым смыслом.

Собственнице ничего не оставалось, как согласиться с реальной рыночной ставкой. Рентабельность недвижимости снизилась до 4%, но это могло служить поводом для получения регулярной арендной платы. Это было очень важно, так как на объекте висел кредит.

Работа над объектом

Приглашенные из ремонтной фирмы специалисты устранили протечки воды. Все расходы по ремонту, составившие 14 тысяч евро, взяла на себя страховая компания. Во время ремонтных работ вдруг обнаружилось, что для оборудования слива турок проделал в стене отверстие и просто вывел трубу на улицу, не присоединив ее к канализации. В результате вода просто уходила в землю. Рабочие были в шоке. Если бы власти города обнаружили, что в грунтовые воды сбрасываются грязные отходы, то штраф был бы не менее 20 тысяч евро. Нарушение было устранено.

Два месяца турок платил в соответствии с графиком, но потом снова начались просрочки платежей. Пришлось отказать ему в аренде помещения. Сам он съезжать категорически отказывался, поэтому процедура выселения была проведена с привлечением адвоката и понятых. После этого арендатора осталась задолженность по арендной плате, но было решено прекратить отношения пусть даже и с небольшими убытками, чем иметь их постоянно в будущем.

Новый арендатор

Объект арендовала известная в Европе букмекерская контора. Тем не менее, перед заключением договора, нанимателя досконально проверили. Для этого попросили предоставить целый пакет документов: финансовые отчеты за последние 3 года, свидетельство, выданное Торговой палатой, рекомендации и отзывы хозяев ранее снимаемых помещений. Были запрошены даже справки о составе семьи.

Хозяйка недвижимости начала ежемесячно получать арендную плату, так как новый арендатор не допускал задержек с платежами. Правда, теперь она получала 4, а не 7%, как ей обещали те, кто продал ей объект.

Владельцы букмекерской компании за свой счет провели капитальный ремонт помещения, потратив на реставрацию пола и стен 130 тысяч евро. Арендатор обращался к собственнице с просьбой оплатить хотя бы сантехнику, но в выплате 30 тысяч было отказано. И эти расходы тоже взял на себя арендатор. Такое решение вопроса не очень справедливо, но это право хозяйки.

Сомнительная покупка

Решив, что рассчитывать на большие доходы от сдачи недвижимости в аренду не приходится, собственница принимает решение о продаже помещения. Доверив управляющей компании заняться продажей, она высказала пожелание, что хотела бы купленное в 2014 году за 850 тысяч евро помещение продать за эту же сумму плюс 100 тысяч.

Попытались ей объяснить, что, исходя из цен на рынке недвижимости, продать объект можно за 500 тысяч евро. Ну, если еще учесть добросовестность арендатора, который провел капитальный ремонт, можно попробовать запросить 650 тысяч.

Началась проверка документов на недвижимость. Юристы ухватились за голову. При продаже продавец ввел покупательницу в заблуждение и продал ей якобы помещение площадью 360 кв. м., но на деле 100 кв. м оказались улицей.

В Германии существует устав разделения площадей, в нем можно узнать, чем является каждый квадратный метр площади.

Получалось, что женщина купила собственность на 1/3 состоящую из воздуха, заплатив при этом за него по 3,5 тысячи евро за кв. метр. Может и удалось бы продать помещение за 850 тысяч, если бы эти 100 кв. м были торговыми площадями. Но на деле все обстояло совсем иначе.

Остальная часть купленного объекта представляла собой 3 помещения. Среди них – пристройка в 30 кв. м. Бывший владелец получил разрешение и построил ее в 2008 году. Во время сделки купли-продажи продавец «забыл» сделать перерегистрацию права собственности на эту женщину. Теперь получалось, что и пристройка не может считаться собственностью дамы.

Для того, чтобы понять, как могло такое произойти, пришлось изучить записи в поземельной книге. Оказалось, что продавец действовал очень хитро. Посредник договорился с продавцом о продаже недвижимости за 650 тысяч евро, о чем была сделана предварительная запись в поземельной книге у нотариуса. После внесения денег он был бы зарегистрирован как собственник. Но он и не собирался вносить эти деньги.

Вместо этого он нашел покупательницу, с которой взял на 200 тысяч евро больше, а сделка с ним осталась неоформленной.

Посредник был в явном сговоре с продавцом, так как за сутки до подписания договора купли-продажи они расторгли договор с человеком, арендовавшим на тот момент помещение, и заключили новый с арендатором-турком. Что из этого получилось – мы уже знаем.

Покупательница не почувствовала опасность, когда прямо у нотариуса ей предложили новый договор аренды с человеком, не подтвердившим свою платежеспособность. Видимо, обещанные 7% доходности решили все.

Юристы объяснили хозяйке недвижимости положение дел, подкрепив все это документально. Но она им не поверила. Женщина обратилась в какую-то берлинскую фирму, где ей пообещали продать ее собственность за любую сумму. Но никто из покупателей брать эти помещения дороже 650 тысяч евро не хотел.

Вынужденная продажа

Пока москвичка искала способы выгодно продать свое помещение, в пассаже, где оно находилось, шел параллельно другой процесс. Некий концерн, заинтересовавшись комплексом, стал предлагать 30 собственникам продать ему принадлежащие им части. Нашей хозяйке тоже была предложена цена в 250 тысяч евро. Естественно, что она ответила отказом, ведь рассчитывала получить миллион.

Концерн сменил тактику. Раскупая пассаж по частям, он в скором времени стал владельцем 50% голосов в товариществе собственников. Теперь у него было право не только проводить собрания, но и выносить решения. Поэтому концерном принимается решение о проведении экспертизы. Нанятый эксперт относился к пятизвездочной категории – той, что проводит экспертизы разным гигантам, типа Siemens. Специалист выдал акт о необходимости реконструкции здания и два предложения на ремонт – на 2 и 3 млн евро. Эти 5 млн делились между собственниками в соответствии с занимаемой площадью. Нашей даме было предложено внести 200 тысяч евро.

Начались новые походы к адвокатам, обсуждения возникшей проблемы. Изучив все нюансы, адвокат посоветовал обратиться в суд для того, чтобы оспорить сумму в 2 млн евро, которую предложили выплатить собственникам. Гарантия на положительное решение суда составляла 99%. Удалось уговорить еще одного владельца недвижимости и подать совместный иск.

В концерне тем временем выяснили о формальном владении москвичкой пристройки в 30 кв. м. И начинается шантаж. Теперь деньги за аренду этого помещения требуют делить на всех собственников, либо хозяйка должна попросить арендатора освободить это помещение, а пристройку отдать в общее пользование.

В любом случае это опять вело к потере части арендной платы.

Одновременно с этим концерн делает женщине предложение, что готов заплатить не 250 тысяч за помещение, как предлагалось ранее, а 400 тысяч евро, но при условии, что она заберет заявление из суда. Рассмотрев в обещанной сумме новую выгоду и не посоветовавшись ни с кем, женщина соглашается на это предложение и забирает свое заявление из суда.

По законодательству Германии следует, что человек, забравший из суда свое заявление, оплачивает все судебные издержки и услуги адвокатов всех участников процесса. А через две недели из суда пришло уведомление о положительном решении в пользу подавших иск. Но к нашей москвичке это отношения уже не имело, ведь она забрала заявление. Выиграл второй участник, подававший совместный иск.

Полученные от продажи деньги пришлось потратить на погашение кредита, который брался для покупки этой недвижимости. На женщине остался большой долг за услуги управляющей компании и все судебные издержки.

P.S. Конец истории?

Если вы думаете, что на этом у нашей москвички проблемы закончились, то глубоко ошибаетесь. Собственность была оформлена на ее компанию и долг по судебным издержкам почти в 30 тысяч евро висит пока на ней. Управляющая компания договор с ней расторгла, так как женщина больше платить никому не намерена.

До сих пор наша дама не понимает серьезности положения, в которое попала. Заинтересованные лица могут начать преследование задолженностей по судебным издержкам. В этом случае долг предъявят лично ей. При первой же попытке выехать за границу она может быть арестована.

Конечно, чтобы расплатиться с долгами женщина может сделать попытку продать свою компанию, но тогда пострадает потенциальный покупатель.

Ошибка на начальном этапе сделки обернулись нескончаемым потоком проблем. А сигналы, которые должны были сразу насторожить, имели место.

  1. Покупательница не сверила соответствие покупаемых площадей с уставом их разделения.
  2. Расторжение и заключение арендных договоров, да еще и на длительный срок, одновременно с оформлением купли-продажи всегда должно насторожить.
  3. Не были представлены документы, подтверждающие платежеспособность нового арендатора. Поэтому следовало отказаться от сомнительного арендатора.
  4. Не был проведен технический осмотр покупаемого объекта.
  5. Настороженность должна была вызвать и завышенная вдвое, чем в среднем по рынку недвижимости, доходность помещения.

Поэтому, будьте внимательнее, заключая сделки с недвижимостью даже в такой стабильной стране, как Германия. Тщательно проверяйте все документы, а не полагайтесь только на слова продавца. Ищите надежных партнеров.