Черногория: особенности получения прибыли

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Недвижимость в курортных зонах страны лишь лет пять назад начала привлекать внимание инвесторов. Здесь особый климат и редко кто из покупателей согласится проводить в Черногории весь год. Но именно из-за погодных условий и нельзя в зимнее время оставлять жилье без присмотра и ухода. Поэтому в Черногории получил развитие вид деятельности по управлению недвижимостью, приведением ее в порядок и сдачей жилья в аренду с согласия владельцев. Подобные услуги предоставляют компании и частные лица. В каждом варианте имеются положительные и отрицательные стороны.

На многих курортах наблюдаются периоды активности и затишья, и Черногория в этом плане тоже не исключение. Черногорские прибрежные районы в разгар летнего сезона своими толпами отдыхающих напоминают муравейники. Добавим сюда еще несмолкающую музыку и открытые до утра рестораны – и будете иметь почти полное преставление о курортах Черногории. Курортный сезон официально длится здесь с 1 мая до конца октября, но могут быть отклонения в ту или иную сторону в зависимости от погодных условий и температуры моря.

После завершения сезона прибрежная зона пустеет и выглядит нежилой. Многие дома владельцы запирают до весны и открывают только тогда, когда приходит время подумать о сдаче жилья в аренду. Очень важно позаботиться о том, чтобы зима прошла для дома без последствий.

Помощь по управлению недвижимостью

Во время распада Югославии многое в стране, в том числе и гостиничный и туристический бизнес, пришло в упадок. Доходило до того, что хозяевам небольших частных отелей приходилось все делать самим. Разруха в стране и отсутствие денег лишали хозяев возможности принимать на работу обслуживающий персонал. Еще лет восемь назад было в порядке вещей, когда хозяйка принимала гостей, помогала мужу на кухне, кормила постояльцев домашней пищей, мыла номера и меняла постельное белье, выносила мусор.

Неожиданно в стране начал развиваться туристический бизнес, в связи с этим произошел невиданный рост рынка недвижимости. Дома стали стремительно раскупаться и приводиться в фешенебельный вид. Ремонт проводился как снаружи, так и внутри. Запросы со стороны туристов возросли. Теперь они рассчитывали на европейский уют, отличную кухню и обслуживание. Для создания этих условий требовалось немало средств. Понятно, что многие хозяева не имели возможности все сделать своими силами.

В настоящее время все в Черногории знакомы с такой услугой как управление недвижимостью, особенно это касается всех связанных с туризмом и продажей жилья. В интернете без проблем можно найти сайты, предлагающие свои услуги по приведению домов в порядок к летнему сезону или сдаче в аренду.

Единственной задачей клиентов остается выбор исполнителя – компании или частного лица. Ведь сделав неправильный выбор можно потерять в деньгах либо в качестве.

Выбор: по-соседски или контракт с компанией?

Если владельцем дома является иностранец, то становятся проблематичными даже простые действия по уходу за жильем: забрать счета, проветрить комнаты, проверить краны. Можно договориться с друзьями, которым не сложно периодически проведывать дом. Более надежный вариант – договориться с частным лицом, которое за определенную плату приглядит за домом. Будет идеально, если хозяин знаком с этим человеком или видел рекомендации и отзывы о его работе. В обоих случаях чаще всего договор не подписывается, а все делается по устной договоренности о цене, сроках и предполагаемых услугах. Самым дорогим вариантом считается заключение контракта с агентством.

Главной опасностью для недвижимости в Черногории является сырость. Длительный сезон дождей может привести в негодность крышу, а тогда расходов на капитальный ремонт не избежать. Поэтому и требуется хотя бы раз-два в неделю проветривать помещения и осматривать потолки. Если крыша протечет и потолки намокнут, то возможно появление гнилого запаха, а выветрить его порой не удается даже в течение нескольких месяцев. Это только подмосковную дачу можно привести в порядок за пару дней, здесь же совсем другой климат. Для восстановления атмосферы в доме придется периодически отапливать комнаты печкой, обогревателями или кондиционером. Стоимость проветривания по расценкам агентства по обслуживанию может колебаться в размере 20-30 евро, все зависит от величины дома. Если об услуге договориться с соседями, то наблюдение за домом может обойтись и дешевле.

Еще одной немаловажной проблемой является оплата счетов. Сделать это человеку, находящемуся в другом государстве, невозможно. В Черногории, как и в России, установлены пени за просрочку платежей, но они гораздо выше. Непросто будет через полгода объяснить, по какой причине не была сделана вовремя оплата счетов. Кроме того, в стране наблюдается напряженное положение по воде, поэтому дом могут просто отключить от водоснабжения. Вносят плату за электроэнергию, телефон и воду в любом почтовом отделении каждый месяц. В агентстве за подобные услуги потребуют до 40 евро – эта сумма может превышать плату за пустующие помещения. В этом случае удобнее было бы договориться со знакомыми или соседями. С ними же удобнее решить вопрос по уборке и мелкому ремонту помещений.

Если же требуется комплексное обслуживание дома, то выгоднее заключить контракт с агентством по обслуживанию.

Для всего требуется уход

Во всех агентствах по обслуживанию имеются стандартные перечни услуг и в основном похожие процедуры согласований. После согласования основных требований и внесения поправок и дополнений, клиент подписывает договор. Чаще всего договор заключается на полгода (самый выгодный вариант). Сразу же производится оплата.

Нужно проследить, чтобы в договоре были включены форс-мажорные обстоятельства. Если они произойдут, то в последующем договор уточняется с учетом понесенных убытков и затрат на их устранение. Очень важно проконтролировать работу агентства – все ли было сделано для того, чтобы избежать ущерба или хотя бы уменьшить потери. К примеру, из-за отключений электроэнергии или воды может произойти короткое замыкание или прорыв трубы. В такие моменты представители агентства обязательно должны посетить все подконтрольные объекты и убедиться, что там все в порядке.

В какую сумму обойдется обслуживание дома? Скидки при предоплате составляют: за 4 месяца – 5%, за полгода – 10%, за годовое обслуживание – 20%. Стоимость уборки в каждом городе разная и зависит еще от местонахождения апартаментов или дома. Например, в пригороде Бара обслуживание квартиры обойдется в два раза дешевле, чем такая же квартира в Старом городе в Будве. Можно включить в договор наружную уборку здания, то есть мытье лестниц, террас, крыльца или дорожки к дому. Это обойдется в 20-30 евро. Обязательно следует оговорить, что из моющих средств будет использоваться. Бывали случаи, когда химическими средствами наносился такой ущерб плитке и камню, что приходилось делать ремонт.

Расценки по уборке внутри дома тоже зависят от объема работы. Влажная уборка двухэтажного средних размеров дома обойдется в сумму около 70 евро, а сухая – в 50 евро. Столько же будет стоить и мытье всех окон в доме. Окна в апартаментах оцениваются в 3-5 евро за каждое. За качество работ переживать не следует, так как представители агентств выполняют все работы очень тщательно.

В Черногории земельные участки требуют особого ухода. Если владелец приезжает только на лето, то ему нужно иметь представление о том, как должен выглядеть его участок. Выбор растений, растущих на территории страны, очень велик – вплоть до арбузов и мандаринов. Без помощи садовника не обойтись. Тем более что посадка растений начинается уже в феврале. Садовник сам закупит саженцы и семена, предоставив в дальнейшем отчет о покупках. При посадке будет учтено все: освещение, совместимость растений, удобство ухода и прочее.

На уход за садом имеются свои расценки. Например, однократная поливка участка в 400 кв. м обойдется в 30 евро, кошение газона – 1 евро за кв. м. Если заказать комплексный уход, то месячная стоимость услуги составит 100-300 евро. Здесь будет учтена площадь участка и виды требуемых работ.

В случае, когда владельцы проживают в доме и предпочитают лично следить за садом, им следует принять меры к сохранению его в период засухи. Без должного ухода в период летней жары в Черногории гибнет почти 20% растений.

Постоянное проживание в стране обойдется намного дешевле. Еженедельная влажная уборка будет стоить около 100 евро в месяц и около 30 евро придется потратить на садовника, который будет следить за своевременной стрижкой газона перед домом.

Круглогодичное обслуживание

Все чаще в Черногории стали арендовать жилье не только в летний сезон, но и в период затишья. Например, в Будве местные компании весь год ведут поиск клиентов и предлагают услуги по сдаче недвижимости в аренду. Владельцам это обходится в 10-25% от стоимости аренды. В эту сумму входит не только поиск арендаторов, получение оплаты и отслеживание коммунальных платежей, но и содержание жилья.

При необходимости производится мелкий бытовой ремонт с привлечением электриков, сантехников, маляров. Проводится стирка постельного белья и полотенец. Для этого в доме должно быть все необходимое – стиральная и гладильная машины, сушилка. Очень важно установить в доме бак для воды. Вода в доме должна быть всегда, но в Будве, например, она подается в летнее время только ночью.

Следует иметь в виду, что договора по оплате могут часто нарушаться, если поиском клиентов занимается агентство. Это происходит потому, что в Черногории продавцы придерживаются мнения, что товар стоит столько, сколько может заплатить покупатель. Поэтому представители агентства могут спокойно снизить цену, если арендатор начинает торговаться. Но если владелец недвижимости сам составляет график приездов и отъездов клиентов и передает этот список в агентство, то проблем с арендной платой не происходит.

Если при доме имеется автомобиль, то он тоже сможет принести немалый доход. Арендная плата за автомобиль достаточно высока – до 80 евро в сутки.

Нужно честно признать, что аренда жилья не обходится без проблем. Туристы часто не догадываются, что их ждет в Черногории. Не все готовы к перебоям с водой и светом, пробкам на дорогах и множеству других недоразумений, ведущих к потере времени и нервов. Ведь туристический бизнес тут только развивается, и без сбоев, к сожалению, пока не получается. Но агентства по обслуживанию прекрасно справляются с трудностями, выступая порой в роли психотерапевтов. Владелец недвижимости порой даже и не знает о происшествиях, он просто получает причитающиеся ему деньги за аренду и начинает думать о продлении сотрудничества в будущем году.