Получение дохода от аренды зарубежной недвижимости

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Для тех, кто покупает недвижимость в странах Европы, открываются прекрасные перспективы: можно приобрести вместе с недвижимостью право на проживание в ЕС или получение гражданства.  Только в этом случае покупка недвижимости обойдется дороже.  Но даже в том случае, что вы будете проживать на своей родине, ваша собственность за рубежом может послужить неплохим источником дохода.

Для этого достаточно будет сдать ее в аренду.

Оптимальный вариант покупки недвижимости

При желании в странах Евросоюза можно найти достаточно объектов недвижимости, в которые можно выгодно вложить инвестиции. Чтобы совершить покупку, достаточно открыть счет в европейском банке и разместить на нем достаточную сумму денег.

Если покупка недвижимости изначально планируется как источник дохода от сдачи жилья в аренду, то самыми выгодными будут варианты выбора жилья в курортных зонах Средиземноморья. Можно приглядеться к рынку недвижимости Греции, Кипра, Мальты. Возможно, привлекут ваше внимание курорты Португалии или Испании.

Рынок недвижимости в каждой стране имеет свои особенности. Например, стоимость жилья на Кипре пользуется огромным спросом и за год цены взлетели на 348%. Тогда как в Португалии свободно отыщутся варианты, как в новых комплексах, так и в исторических районах.

Однако эксперты предупреждают, что не следует увлекаться покупкой провинциального жилья, неважно в какой это будет стране. Жилье с низкой ликвидностью вам сложно будет потом продать.

Полученная прибыль от аренды жилья в разных странах и даже в разных регионах одной и той же страны может существенно отличаться. За одно жилье можно получить несколько тысяч, а за другое – в десятки раз больше. Здесь играет роль все: благоустройство и состояние жилья, в каком районе города расположено, даже какой вид из окна… Сдавать апартаменты на короткий срок выгоднее, чем на длительный период.

Помощь со стороны управляющей компании по осуществлению контроля за недвижимостью

Очень проблематично управлять своей собственностью, следить за ее состоянием и контролировать арендаторов, если живете в другом государстве. Решение всех этих вопросов может взять на себя управляющая компания.

Управляющей компании можно доверить:

  • Поиск арендаторов;
  • Заключение договоров;
  • Ведение платежных документов, необходимых для сопровождения всего периода договора;
  • Сбор арендной платы и переводы собственнику жилья;
  • Уборка в здании и на территории;
  • Ремонт здания;
  • Принятие мер в случае просрочек платежей;
  • Консультирование в случае возникновения вопросов.

Понятно, что за услуги управляющей компании придется платить. Средние затраты на услуги УК равняются 7-15%, а за элитное жилье могут достигать и 30%. При заключении договора с УК следует внимательно ознакомиться с условиями. Можно выбрать один из двух вариантов, обычно применяемых на практике. Договор может содержать условие:

  • О выплате фиксированного годового дохода в размере 5-7% стоимости недвижимости;
  • О выплате, после сдачи жилья в аренду, причитающейся вам, как собственнику, доли.

Обязательно следует в договоре указывать периоды, когда жилье не должно сдаваться. Например, вы планируете собственный отдых, и будете проживать в апартаментах сами. Внесение дополнительных пунктов увеличивает долю УК.

Определиться с выбором управляющей компании не составит труда. В этом вам окажут помощь риелторские компании либо операторы тур агентств. Туроператорам выгодно сотрудничество с владельцами недвижимости.

Величина налогов за сдачу жилья в аренду

Если рассмотреть и сравнить налоговую ставку в разных странах, то можно отметить общую закономерность: резиденты платят меньше, чем иностранные граждане. В среднем налог составляет 10-20% от дохода. Хотя могут быть и некоторые нюансы, а также возможно применение различных схем.

Российское налогообложение зарубежной собственности

По закону все российские граждане платят налог в 13% от всех своих доходов. И совсем не имеет значения, где они были получены: в России или за границей.

Но нужно знать, что россияне, на основании статьи №311 НК РФ, имеют право на устранение двойного налогообложения, то есть им делается зачет налогов, которые они выплатили в другом государстве.

Это значит, что при получении дохода от сдачи квартиры или виллы, например, в Италии у собственника в России при уплате налогов вычтут ту сумму, которую он уже заплатил в Италии.

Для этого необходимо при подаче декларации в налоговую службу России указать все суммы налогов, которые были сделаны за рубежом. Все внесенные налоги должны быть подтверждены документально. Подаваемые документы необходимо предварительно перевести на русский язык и заверить у нотариуса.

Как в налоговой службе России узнают о моей собственности за рубежом?

Получая доход за рубежом, граждане обязаны подавать об этом декларацию в своей стране.

Подача декларации по форме 3-НДФЛ (лист Б) обязательна. В ней указываются все виды доходов, полученных за пределами России. Предоставление декларации производится по месту жительства.

Декларацию на основании закона № 140-ФЗ следует подавать, если:

  • Являетесь владельцем объектов недвижимости на территории другого государства;
  • Имеете вклады или счета в иностранных банках;
  • Владеете ценными бумагами;
  • Являетесь владельцем транспортного средства;
  • Имеете паи в иностранных компаниях или в российских, но распложенных на территории другой страны;
  • Под вашим контролем находится иностранная компания.

Иногда граждане России не считают нужным вносить в декларацию счета в банках иностранных государств. Следует понимать, что обман будет вычислен, ведь обретение недвижимости невозможно без наличия счета в банке. Поэтому следует указывать в декларации и купленное жилье, и денежные средства.

Двойное налогообложение

Многих волнует вопрос двойного налогообложения. Чтобы этого избежать, необходимо приобретать недвижимость на территории стран, которые заключили с Россией соглашения о двойном налогообложении. Список из 82 стран включает в себя Кипр, Швейцарию, Мальту, входят в него и Испания с Австрией.

Если вы являетесь резидентом страны, с которой у России заключен договор об отмене двойного налогообложения, то вам достаточно подать в налоговую службу необходимые документы и налоги будут учтены только на территории одной страны.

Наказание за сокрытие доходов за рубежом

Если ФНС узнает о вашей попытке скрыть доходы в другой стране, придется заплатить штраф в размере до 5 тысяч рублей.

Не предоставление документов о движении денежных средств в срок до десяти суток обойдется штрафом в 500 рублей. Если просрочили данную операцию на месяц – это обернется штрафными санкциями в размере до 3 тысяч рублей.  Совершенное второй раз данное нарушение карается штрафом в размере 20 тысяч рублей. Основание – ст. 15.25 КоАП РФ.

Попытка нарушить налоговое законодательство может обойтись очень дорого. При обнаружении счетов за границей, на которые в течение нескольких лет поступали денежные средства, ФНС потребует не только заплатить все налоги, но и выпишет штраф в размере от 100 до 300 тысяч рублей.

Сдача квартиры в аренду за наличные средства

В законодательстве России не запрещено сдавать жилье за наличные деньги. Тем не менее, рекомендуется этот доход тоже указывать в декларациях обеих стран.

Всегда существует опасность, что налоговая служба выявит задекларированные только в другой стране доходы, так как между странами действует Конвенция о взаимной помощи по налоговым делам.