Дью Дилидженс в Италии: помощь в правильном оформлении купли-продажи недвижимости

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Для большинства покупателей недвижимости процесс оформления сделки представляет собой сложную задачу. Трудности возникают из-за незнания законодательной базы другого государства, имеют место сложности с документами от незнания языка, да и непонятный итальянский менталитет тоже доставляет беспокойство. Что вызывает сомнения у россиян при оформлении сделки? По какой причине чаще всего возникают проблемы и как их решить?

Вопросы, возникающие у российских покупателей во время сделок с недвижимостью, и способы их решения

Общение с агентом и адвокатом. Как правильно?

При обращении в итальянские агентства по недвижимости у русских инвесторов появляются непредвиденные проблемы. Чтобы избежать этого, нужно понять причины:

  • Для обсуждений условий сделки и изучения документов необходимо в совершенстве владеть итальянским языком. Вот эта проблема языкового барьера для россиян становится основным препятствием. Справедливости ради нужно отметить, что итальянские участники сделок тоже не всегда в достаточной мере владеют английским языком, не говоря уже о русском. Понятно, что в таком случае сложно не только добиться взаимопонимания, но и просто общаться.
  • Между русскими и итальянцами существуют отличия в деловом поведении и восприятии ситуации. Иногда итальянцы кажутся медлительными и ненадежными. Но это только на первый взгляд так. Просто они привыкли работать совсем в другой манере, очень нам непривычной, но это нужно учесть и принять как должное.

Как выяснить реальную цену?

Довольно часто происходят случаи, когда иностранных покупателей убеждают купить жилье по очень завышенной цене. Сказывается их неопытность и излишняя доверчивость. И бывает очень обидно, если правда вскрывается. Например, при попытке в дальнейшем продать недвижимость вплывает реальная цена на дом или квартиру.  Ущерб может быть значительным.

Пример из практики. Однажды пришлось участвовать в процессе по продаже недвижимости в Италии. Для детального изучения дела послали запрос по состоянию рынка на сегодняшний момент. Получив ответ от итальянских коллег, сделали неприятное открытие. Предполагаемая цена продаваемого жилья могла быть не выше 230 тысяч евро. Но по документам значилось, что хозяйка приобрела его совсем недавно за 330 тысяч. Разумеется, на рынке недвижимости постоянно происходят корректировки, но не настолько, чтобы за несколько лет вырасти на треть! Сделав расчеты, исходя из уровня цен на момент покупки, пришли к выводу, что стоимость дома на тот момент не могла превышать 230 тысяч евро. Значит, воспользовавшись неопытностью клиентки, продавец затребовал на 100 тысяч евро больше реальной стоимости. Обидная потеря денег.

Конечно, причиной таких случаев чаще всего бывает неопытность.  Поэтому будущие покупатели должны понять и принять к сведению, что при совершении сделки по недвижимости совершенно нет места стеснительности и доверчивости. Не нужно стесняться запрашивать альтернативное мнение, разузнавать и сравнивать цены на рынке недвижимости, в конце концов, ничто вам не мешает заказать независимую переоценку жилья.

Все эти действия уберегут вас от лишних капиталовложений и обмана.  

Как правильно оплатить договором покупку недвижимости?

Особое внимание необходимо посвятить вопросу платежей и расчетов, а для этого следует изучить платежную систему. Во избежание нарушений и ошибок, важно разбираться в банковском валютном законодательстве и соблюсти все требования банков обеих стран.

Покупатели, заботясь о защите своих интересов, иногда опасаются вносить предварительную плату или, наоборот, совершают ошибки при проведении платежей. Поэтому важно организовать расчеты так, чтобы были соблюдены интересы и продавца, и банка, и покупателя. При этом не должно быть никаких нарушений требований законодательства. Обязательно обратите внимание и ознакомьтесь с организацией процесса покупки и самой системой платежей. Для вас будет открытием, что в Италии она существенно отличается от российской практики.

Правильное оформление документов при покупке недвижимости

Российские юристы порой с трудом разбираются в тонкостях и правовых особенностях итальянского законодательства. Что уж говорить о покупателях, которые решили сами все оформить. Не зная тонкостей закона, они тут же сталкиваются с кучей проблем. К примеру, они не могут разобраться, перечень каких документов обязан предоставить им продавец. Что из этого списка является обязательным? И как определить подлинность документов на объект? А ведь это очень важные вопросы с точки зрения правовых аспектов.

Отдельной строкой должен стоять вопрос о наличии обязательств и отягощений. Это нужно выяснить по объекту обязательно. Потребуйте документального подтверждения о наличии или отсутствии ипотеки, судебных тяжб. Узнайте, не наложен ли арест на объект. Проверьте, не имеются ли третьи лица, которые в будущем могут претендовать на недвижимое имущество. То есть, нужно проверить все, что может оказаться обременением и нарушит ваши права как владельца недвижимости.

Итак, делаем вывод – только имея полное представление по предстоящей сделке, вы можете совершить передачу денег продавцу. Нужно знать о существовании ограничений долгового характера или наличии градостроительных нарушений. В этих случаях возникнут препятствия, и права собственности к вам не перейдут. Печально, но если вы узнали о возникшей проблеме только после передачи денег, то вас ждет длительная судебная тяжба по возврату задатка. Потеря времени, оплата услуг адвоката, судебные заседания с попыткой защитить свои права. Горько признавать, но в итальянских судах, как и в российских, иногда не удается доказать свою правоту.

Что же такое Дью Дилидженс и в чем его польза?

Те, кто задумывается о покупке жилья в Италии, скорее всего, сталкивались с описанными в статье проблемами. Но задача этой статьи – не запугать клиентов, а помощь во избежание ошибок. И сделать это совсем несложно.

Достаточно ознакомиться с Дью Дилидженса или, можно сказать, с их возможностью проводить всестороннюю проверку объекта, как с юридической, так и технической стороны.

После проведенной проверки вы сможете быть абсолютно уверены в соответствии объекта градостроительному законодательству. Ну, а если будут найдены нарушения, то вы незамедлительно получите об этом уведомление.

Не всегда нотариусы или агентства по недвижимости предупреждают о возможных последствиях сделки и, как результат, нежелательные ситуации возникают уже после совершения купли – продажи.  Таковы особенности итальянского законодательства. Поэтому, для обратившихся за помощью в Дью Дилидженс, проводится анализ всех правоустанавливающих документов. Цель – выявить возможные для покупателя риски.

Всегда проверяется наличие долговых обязательств у продавца. Не все из них могут повлиять на сделку, но есть и нежелательные обязательства. К таким относится, например, арест объекта недвижимости. Абсолютно необходимо перед совершением сделки быть уверенным, что долговые обязательства не окажутся выше цены на объект. Вот именно эту информацию вам и может заранее предоставить Дью Дилидженс.

Если вас интересует реальная стоимость приобретаемого жилья, можно сделать заказ на проведение независимой оценки объекта.

Целью Дью Дилидженса является не только анализ документации на наличие возможных рисков и недостатков. Главное – это оказание помощи при возникновении различных проблем, разумеется, все в правовых рамках.

Специалисты разного уровня проведут комплексную проверку, и это может стать гарантией надежности вашей покупки.

Сотрудники, проводящие процедуру Дью Дилидженса, составляют и согласовывают договора, готовят документы и проводят ценовые переговоры. Они общаются с продавцом, взаимодействуют с агентством, адвокатами продавца и так далее. Фактически они всесторонне координируют сделку.

Расценки на услуги Дью Дилидженс составляют 0,5% от цены недвижимости, но не менее 5 тысяч евро. Цена увеличится вдвое, если компания будет проводить полное сопровождение сделки – 1%, но минимум 10 тысяч евро. В этом случае в услуги компании будут включены все юридические нюансы – от составления первичного договора на куплю-продажу, поиска обременений, общения с продавцом, перевода всех документов на русский и итальянский язык до сопровождения клиента во время поездки в Италию, чтобы подписать предварительный, а затем нотариальный договор.

Не следует верить продавцам «на слово», слушать их заверения о чистоте сделки. Лучше обратиться к специалистам и тогда, даже если вы незнакомы с правовой системой другой страны, можете быть уверены в правильном оформлении сделки. Нужно действовать грамотно и заранее продумать способы защиты своих интересов.