Юрмала: погода на рынке недвижимости

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Юрмала всегда была и остается привлекательнейшим местом для отдыха. Многие интересуются возможностью приобрести здесь недвижимость. Сейчас в мире интернета не составляет проблем рассмотреть и сравнить предложения разных стран именно в сегменте курортной недвижимости. Поэтому продавцам следует помнить, что цены чаще всего зависят от спроса.

Особенности и достоинства

Невозможно представить, что всем нравится одно и то же. Сколько людей – столько и мнений. Все зависит от того, как человек воспринимает окружающую действительность, что он ждет от нее, на что рассчитывает.

У одних впечатления складываются на основе предложенных им раскрученных трендов, они обращают внимание даже на незначительные недостатки, другие смотрят на жизнь позитивно и дарят себе незабываемые впечатления, стараясь совершать новые открытия для себя каждый день, стремясь прожить с пользой каждый миг.

Так и Юрмала…. Ее курортный сезон по своей продолжительности даже рядом не стоял с курортными зонами Средиземноморья. Она совсем непохожа на южные жаркие города Франции, Испании, Италии. Но у нее есть свой шарм, свои достоинства, которые позволяют Юрмале оставаться любимым местом отдыха для сотен тысяч людей.

Мало кого могут оставить равнодушными многокилометровые нескончаемые пляжи, их мягкий и чистый песок. Прославил курорт и свежий воздух, который густо настоян на ароматной хвое и пропитан запахом йода.

Нужно иметь определенную жизненную философию, чтобы понять Юрмалу. И если ваш внутренний настрой совпадут с ритмом этого приморского города, то приятный и спокойный отдых будет вам гарантирован независимо от времени года и погоды.

Погода оказалась солнечной? Прекрасно! Значит, шумный гомон веселых отдыхающих заполнит залитые теплым солнцем пляжи. Целыми днями можно будет загорать, играть в пляжный волейбол и другие спортивные игры, плескаться в теплой воде мелководья. К услугам отдыхающих по всему побережью уютные кафе и бары, где можно просто посидеть с друзьями.

Но даже в прохладную погоду, когда Балтийское море напомнит о себе, в Юрмале можно найти для себя развлечение. Проще всего отправиться на прогулку вдоль побережья, или еще лучше – взять велосипед и умчаться по широкой полосе прибрежного песка вдоль стройных рядов столетних сосен.

Причудливые формы облаков, сопровождая, будут бежать с вами наперегонки. Тихий шепот набегающих и тающих белой пеной в песке волн и тишина – что может быть прекраснее после суеты шумных городов? И только разговоры ворон, чинно шагающих по влажному от дождя пляжу и суетливые крики чаек, будут нарушать эту тишину.

Возле Вайвари и Каугури природа распишет водную гладь белоснежными лебедями, грациозно качающимися на волнах.

Разумеется, Юрмала привлекательна не только морским побережьем с ее стройными соснами. Для любителей туризма существует множество разнообразных туристических троп. Порадует вас и улица Йомас, открытая только для пешеходов. Разнообразие кухни баров и ресторанов, развлечения, детские площадки в огромном количестве заполнившие улицу – никого не оставят равнодушными. Разумеется, самым главным украшением улицы является знаменитый парк в лесной зоне «Дзинтари» с его одноименным концертным залом, спа-комплексами, бассейнами и аквапарком.

Как видите, Юрмала может независимо от погоды, сумеет создать вам условия, которые позволят отойти от повседневности, отдохнуть от проблем и стрессов. И это именно то, чем ценится этот приморский город. Его внутренний мир и его ритм никогда не приедаются людям, независимо от их политических взглядов и экономических возможностей.

Жизнь не стоит на месте

Время от времени всплывает в интернет-поисковиках одна статья из «Российской газеты». Сейчас, конечно, статья, написанная летом 2015 года, ничего, кроме улыбки, не вызывает. Броское название прочило Юрмале нищету и запустение.

Теперь по прошествии трех лет видно, что эти прогнозы оказались лишь простыми измышлениями. Курорт продолжает полноценно жить и развиваться. Может, о нем и нет помпезных упоминаний в СМИ, как ранее, тем не менее.

По-прежнему в Юрмале проходит большое количество концертов, и они стали разнообразнее. Гостиничный и арендный фонды востребованы и заполнены.  Основная масса услуг снизилась в цене, что, несомненно, является плюсом для потребителя. Негативно это воспринимается только продавцами, но, как говорится, спрос рождает предложение.

Такая же тенденция отмечается в сфере недвижимости. На сегодняшний день, преодолев трудности и спад, жилищное строительство набирает обороты. Конечно, снижение цен не очень радует застройщиков, зато пришлось по вкусу большинству клиентов.  Устойчивость рынка возросла за счет внутреннего спроса.

Даже жилье, относящееся к дорогому сегменту недвижимости, после нескольких лет просадки в ценовой политике начинает стабилизироваться. Несомненно, это обязательно скажется положительным образом на спросе. Уже сейчас ощутимо дорожают квартиры, построенные в советское время. Причиной послужила ипотечная активность жителей города.

Каждая девятая сделка превышает 150 тысяч евро, что может служить доказательством повышения спроса на недвижимость.

По сведениям Земельной книги Рижского района, в которой фиксируются все официальные сделки начиная с 2017 года, начался рост числа покупок недвижимости. За первые пять месяцев года было продано на 17 объектов недвижимости больше, чем за этот же период в прошлом году. Количество сделок по различному виду имущества продолжает увеличиваться.

По статистическим данным отмечается, что вторичное жилье пользуется очень большим спросом. Зная это, многие продавцы завышают стоимость так, что серийные квартиры идут по цене 1,2 – 1,3 тысячи за кв. метр, в то время как средняя составляет 0,5 тысячи евро. Основной процент сделок совершается в Каугури, Майори, Лиелупе и других районах курорта.

Хочется особо отметить, что рынок недвижимости в Юрмале невысок. Поэтому снижаясь или увеличиваясь ежемесячно на 25 – 30 продаж в месяц рынок кардинально влияет на размер цены. Увеличение жилищного строительства неизменно приведет к дополнительным продажам жилья, а значит, в ближайшее время цены в центре Юрмалы будут меняться.

Фанатизм отступил

В первом полугодии 2018 обозначился заметный рост заинтересованности в юрмальской недвижимостью. Он стал стабильным, но без фанатизма. Интерес стал постепенно увеличиваться, но покупатели с выбором не торопились и не стремились скупить все подряд.

Эмоции с рынка ушли, а люди научились считать деньги. Исчезла та группа покупателей, которые своими необоснованными действиями приводили к искажениям фактической стоимости жилья.

В недавнем прошлом Юрмала, как и вся страна, пережила обрушение рынка недвижимости, когда банки применили необоснованно либеральное ипотечное кредитование. Годы 2005 – 2009 оказались крайне тяжелыми для курорта.

В 2011 году пришла очередная беда. Недвижимость начала активно скупаться клиентами-нерезидентами. В результате резкого подъема цен образовался «ценовой пузырь», который и лопнул к концу лета в 2014 году. В течение трех лет шло постепенное снижение давления на рынок недвижимости. В настоящее время его можно считать стабилизировавшимся. Покупка недвижимости происходит исключительно по необходимости. Никто из покупателей больше не гонится за престижностью или модой.

Владельцы недвижимости с трудом перестраиваются, помня галопирующий рост цен на дома, квартиры и участки земли. Но им придется понять, что сейчас ситуация нормальная, и предлагаемые цены должны соответствовать качеству недвижимости. Инвесторов интересует не только покупка, но и аренда жилья, но теперь к нему предъявляются требования: место расположения, его состояние и разумная цена.

Еще одно отличие от ситуации 2014 года – резко снизилось число иностранных покупателей. Их место заняли местные жители.

Сейчас основными покупателями можно назвать жителей Юрмалы, за ними следуют россияне, представители СНГ и европейцы. Неважно кто покупает сейчас в Юрмале жилье – всеми руководит необходимость, а не стремление совершить престижную покупку.

Позиция покупателей стала настолько явной, что начала влиять на ценовую политику. Тем не менее, еще достаточно много собственников, которые в ожидании прежних «золотых» деньков предлагают свое имущество по завышенным и понятным только им ценам.

Но их ожиданиям не суждено сбыться. Еще пару-тройку лет назад им удавалось удержаться на рынке. Потенциальные покупатели приходили по объявлению, смотрели и начинали торговаться. Они стремились четко высказать свое мнение, обсудить финансовую сторону сделки и уходили, если продавец к ним не прислушивался. Сейчас даже это не срабатывает: отклика на такие предложения нет и смотреть никто не идет. Шансы у продавцов продать жилье по завышенным ценам равны нулю.

В 2018 году наметилась тенденция роста запросов на квартиры. В предыдущие годы такого не было. Имущественные сделки, которые совершались с квартирами и апартаментами носили единичный характер. И, можно сказать, никак не влияли на состояние рынка недвижимости. Основными объектами покупок были дома и участки земли. В 2018 году застройщики озвучили свои новые ценовые предложения, и покупатели вновь проявляют интерес к квартирам и апартаментам. Ими не только интересуются, но и оформляют по ним сделки покупки.

Можно привести примеры, когда покупатели принимали решение отложить временно покупку, надеясь, что через некоторое время произойдет новая коррекция цен, но ошибались. Квартиру покупали другие, сумевшие договориться с продавцом, который уступал немного в цене.

Иностранные граждане больше не стремятся получить вид на жительство в Латвии. Все меньше их обращается за оформлением ID-карточки. По статистике только один из двадцати нерезидентов старается получить разрешение ВНЖ. Основная масса клиентов приобретают жилье только для летнего отдыха, либо переезжают в страну на постоянное место жительства.

Рассмотрим и сравним изменения в стоимости недвижимости за последнее десятилетие. После окончания кризиса 2009 года стоимость квартир в Юрмале, расположенных вдоль побережья в среднем составляла 2,5 – 3 тысячи евро за квадратный метр. Но спустя уже два года на рынке замелькали предложения в 4 – 5 тысяч евро за кв. м, а некоторые объекты и вовсе предлагались за 10 тысяч евро за 1 кв. м.

Сейчас рынок стабилизировался. Вновь появились предложения около 3 тысяч евро за 1 кв.м. Такие можно найти вдоль проспектов Дзинтару и Булдуру. Если обратить свое внимание на центральную часть города, поискать по второй линии или еще дальше от побережья, то можно встретить еще более дешевые предложения.

Стоимость обслуживания – болевая точка

В последнее время в квартирном вопросе обозначилась пусть и косвенная, но проблема. Она является основным препятствием для совершения сделок в центре Юрмалы. Именно здесь строятся элитные и бизнес-комплексы. Проблема возникла из-за того, что заказчики проектов берут на себя или оформляют через свои дочерние компании управление и обслуживание домов. Камнем преткновения и стало это обслуживание.

Тарифы за эту услугу очень высокие и превышают порой два евро за квадратный метр, а в иных комплексах она превышает 3 евро за 1 кв. м. Понятно нежелание людей платить каждый месяц по 700-800 евро, если они проживают в квартире только в летние месяцы.

Такой проблемы не стояло еще четыре года назад. Но в последний год это стало одним из главных вопросов при подборе вариантов. Даже состоятельных резидентов такое положение дел не устраивает. Услышав цену за обслуживание и узнав величину налога на недвижимость, они отказываются от дальнейшего обсуждения по сделке. Их попытки найти жилье в других районах города говорят о том, что они для себя даже в проектах на будущее не оставляют возможность приобретения квартиры в этих новостройках. Действительно, если квартира не сдается в аренду, то она слишком дорого обходится владельцам, которые проводят в ней пару месяцев в году.

В жилых комплексах по проспектам Дзинтару и Булдуру очень часто присутствуют платежи в размере от семисот до восьмисот евро за квартиры, в которых никто не живет. Сейчас в фирмы по работе с недвижимостью стали обращаться и те клиенты, которые в этих комплексах проживают достаточно давно. Главная просьба – помочь подыскать варианты обмена или продажи жилья с дальнейшей покупкой нового жилья с разумной ценой на обслуживание.

Частный сектор – от вилл до хибар

Не такими драматичными оказались последние годы для сегмента частного домовладения и участков под застройку, даже если они расположены в лучших местах курорта. Но предложения в этом секторе носят ограниченный характер и имеют четкие границы. Обычно нерезиденты пытаются подыскать недвижимость со стороны моря – начиная от Лиелупе и до Маори.

Как уже говорилось: спрос рождает предложение. Поэтому в частном секторе трудно найти подходящий вариант. Например, в Лиелупе на продажу выставлено меньше десятка участков без какого-либо обременения. Естественно, хозяева стремятся держать цену высокой и этим вступают в противоречие с рынком. Ведь сделка становится возможной лишь при снижении стоимости жилья на 20-30 % по сравнению с предложениями 2014 года.

Некоторые владельцы недвижимости стараются приукрасить действительность, чтобы привлечь покупателей. Они выставляют на продажу жилье, объявляя его качественным и в хорошем состоянии, хотя оно фактически нуждается в ремонте или требует полной реконструкции. Привлекая покупателей для просмотра, иные владельцы оформляют для них за свой счет 3D-туры.

Разумеется, на мониторе компьютера все выглядит красиво и заманчиво. Но если клиент, живущий порой в другом государстве, все-таки решается приехать для просмотра – его часто ждет полное разочарование.

Если вы относитесь к потенциальным покупателям, то следует иметь в виду, что в Юрмале очень мало новостроек и мало домов, в которых проведена полноценная реконструкция. Инвесторы пока не поняли необходимости делать ее с целью дальнейшей продажи жилья по ценам мирового рынка. Если вы согласны купить недорогой дом с перспективой постепенно провести его капитальный ремонт – то это ваш вариант.

Из предлагаемых к продаже частных домовладений Юрмалы, более 70 % составляют постройки старше 15 лет. Они построены по технологиям того времени и с использованием материалов, которые устарели для сегодняшнего дня.

Как считают власти города, частному сектору требуется основательная инвентаризация, так как многие дома находятся в плачевном состоянии и не отвечают запросам клиентов.  Все, что было построено полтора десятка лет назад, уже не актуально и не воспринимается как нечто новое.

Современные покупатели совершенно по-иному подходят к оценке предлагаемого жилья. Прикинув, сколько стоит квадратный метр земли, во сколько обойдется постройка нового дома с использованием современных материалов, и отделки по самым передовым технологиям – и только тогда принимают предложение или называют свою цену.

Состоятельные инвесторы, имеющие бюджет в 600 тысяч евро и выше, согласны заплатить и несколько миллионов за выбранный объект, но качество должно соответствовать цене. Жаль, что не все продавцы согласны с этим аргументом.

Перспективы рынка недвижимости в Юрмале

Достоинством главного латвийского курорта являются его природные богатства. По-прежнему замечательный отдых и возможность отлично провести время – остаются главными критериями для многих отдыхающих.

Но вот развитие рынка недвижимости и увеличение продаж полностью зависят от собственников жилья и застройщиков. Насколько реально они смогут оценить сложившуюся ситуацию и принять меры для того, чтобы сделать предложения интересными для покупателя.

В ближайшие годы большого притока покупателей не предвидится. Основную их массу будут составлять жители Москвы и Санкт-Петербурга с местными жителями.

Поэтому продавцам недвижимости придется считаться со сложившимся положением дел и заниматься регулированием цен в соответствии с запросами потенциальных покупателей.