Анализ рынка вторичного жилья в Риге

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Развитие рынка недвижимости в Латвии происходило «дикими скачками». Периоды бурного подъема цен, порой достигающих 100%, сменялись резким обвалом. Были годы, когда собственники сдавали квартиры бесплатно, условием была оплата коммунальных платежей.

В настоящий момент возрастает покупательная активность местных жителей, а увеличивающийся спрос гарантирует стабильное развитие жилищного сегмента экономики.

Если рассматривать стоимость квартир в Риге по обзорам латвийских компаний по продаже недвижимости, можно заметить, что средние цены составляют €750 за кв.м. Но на самом деле жилье, построенное по типовым проектам, стоит намного дороже и составляет до €1 000 за кв. м.

Рост цен на недвижимость

Большой популярностью и спросом у покупателей всегда пользовалось серийное жилье. Ежемесячно на этот вид недвижимости приходится от 60 до 65% всех сделок.

Возможно, поэтому наблюдается динамика роста цен именно в этом сегменте рынка. Судя по реальным сделкам, темп роста остается достаточно высоким уже пару лет подряд.

Одной из главных причин можно считать изменившуюся кредитную политику банков, которую, в свою очередь, стимулировали государственные гарантии. Программа Altum, запущенная государством и призванная оказать помощь семьям с детьми, повысила уровень спроса на жилье.

Наблюдается ярко выраженное сокращение предложений по продаже типового жилья. Причина в том, что в распоряжении банковских компаний такого жилья почти не осталось, и покупатели вынуждены принимать условия продавцов недвижимости.

Еще одной из причин является рост зарплат, что подтверждается официальной статистикой. Прогнозы развития экономики вселяют оптимизм, а среди позитивно настроенных покупателей наблюдается некоторый ажиотаж.

Хорошо, что он отличается от настроения, царившего среди населения во время кризиса. Теперь население не стремится покупать только потому, что завтра все станет дороже.  Людям действительно нужно жилье, а количество предлагаемых серийных квартир становится все меньше. Это влияет на рост цен, которые показались бы очень завышенными еще пару лет назад.

Сравнение реальных и статистических цен

Анализ сделок по недвижимости показывает, что существует большой спрос на квартиры, построенные в советское время. В Риге в течение месяца было продано полсотни квартир по цене €950 – €1 300 за кв. м.

Это очень тревожный сигнал. Стоимость вторичного жилья почти сравнялась с ценой в новостройках бюджетного класса, которая колеблется в пределах €1 400 – 1 500. Соотношение цен на жилье в новостройках и домах старой застройки должно составлять не меньше 30%. Но наблюдается совершенно другая картина — идет явное нарушение этого правила.

В реальности дела на рынке жилья обстоят совсем по-другому. Например, в Кенгарагсе однокомнатные квартиры стоят €25 000 – 26 000, и это в домах старой советской постройки. Такая же однокомнатная квартира в Межциемсе обойдется в 28 тыс. евро, а с ремонтом потянет на все 32 000 евро. В Пурвциемсе и Плявниеках трудно отыскать квартиру даже в малосемейке меньше, чем за 30 тысяч евро.

За весь месяц только две квартиры были проданы по относительно низкой цене. Двухкомнатная квартира площадью 48 кв.м была расположена на первом этаже и требовала капитального ремонта. Ее цена составила €33 000. Владелец второй трехкомнатной квартиры в старом доме в Агенскапнсе получил 45 000 евро.

Про остальные продажи можно сказать, что все они проводились по завышенным ценам, значительно превышающим публикуемые продающими компаниями в своих обзорах. Рассмотрим и сравним несколько вариантов проданного жилья в разных районах столицы Латвии:

  • Стоимость квартиры 45 кв.м в Пурвциемсе составила 42 тыс. евро – это 933 евро за кв.м.
  • Трехкомнатная квартира в Золитуде (площадь 76 кв.м) была приобретена владельцем за 72 тысячи – 947 евро за кв.м.
  • Еще такая же трехкомнатная квартира площадью 62 кв.м, находящаяся в Зиепниеккалнсе и нуждающаяся в проведении ремонта, продана за 52 тысячи, то есть по 838 евро за 1 кв.м.
  • Небольшая квартира в Иманте (32 кв.м) после ремонта успешно реализована за 36 тысяч евро — что составляет 1 125 евро за кв.м.
  • Еще одна однокомнатная квартира в Иманте (32 кв.м, без ремонта) продана за 31,5 тысячи евро — это 984 евро за кв.м.

Можно отметить, что разброс цен очень большой. Часто на цену влияет месторасположение квартиры, этажность, необходимость ремонта и многое другое. Главным фактором по-прежнему остается уровень запросов продавца. Есть микрорайоны Риги, в которых можно приобрести недорогое жилье. К таким относятся районы Болберае и Каугури. Но и там цены на жилье значительно выросли за последние 2 года. Однокомнатная квартира здесь обойдется покупателю как минимум в 18 тысяч евро, а двухкомнатная — от 24 до 27 тысяч евро.

Анализируя спрос в разных микрорайонах города, можно отметить общую тенденцию – в основном требуются малогабаритные квартиры. Оказалось, что среди покупателей обозначился круг мелких инвесторов, зарабатывающих на сдаче жилья в наем. Часто доход от аренды бывает намного выше, чем в других видах сделок по недвижимости.

Рассмотрим пример. На покупку 2-комнатной квартиры на улице Сканстес потребуется от 120 до 130 тысяч евро. Сдавая ее в аренду, можно получать доход в 600 евро ежемесячно. Но если потратить эти средства на покупку в других районах столицы 4 однокомнатных квартир в старом жилом фонде, то ежемесячная выручка инвестора превысит 800 евро.

Разумеется, ликвидность серийного фонда в долгосрочной перспективе не сравнить с ликвидностью новостроек, но стимул покупать именно такое жилье существует.

 

Рижская «хрущевка» и ее перспективность

Многих волнует вопрос ценообразования на серийное жилье в Риге. Какие изменения ждут рынок недвижимости в ближайшей перспективе?

Существует предположение, что при сохранении сложившейся кредитной политики, повышение цен продолжится. Набирает обороты строительство бюджетного жилья, но большого количества новостроек по этим проектам пока не наблюдается. Так что владельцы недвижимости еще смогут какое-то время диктовать цены.

При ценообразовании продавцы квартир оперируют только одним показателем — прибыль. Рассуждения их просты. Сначала они рассматривают и сравнивают предложения на специализированных сайтах в интернете. Делают вывод, что их квартира намного лучше, а значит и дороже. Затем добавляют стоимость возможного торга. Так формируются завышенные цены на жилье.

Иногда запросы продавцов бывают настолько завышенными, что приходится их уговаривать пойти на уступки покупателю. Только не всегда это удается.

Случается, что продавцы начинают исследовать рынок недвижимости после появления покупателя. Они начинают паниковать, боясь продешевить. Стремятся поднять цену, даже если она выше 1 тысячи евро за кв.м.

Хотелось бы сказать таким мнительным владельцам недвижимости, что фирмы по продаже жилья работают за проценты от сделок. Чем дороже будет продана квартира — тем выше наш заработок. Конечно, мы не заинтересованы в сильном снижении цены, но при решении таких вопросов, как продажа жилья, нужно сохранять спокойствие и адекватно смотреть на рынок!