Купить недвижимость и заработать 10 процентов в год – секреты дохода

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Программа «фиксированная доходность» на данный момент времени стала достаточно популярной и пользуется спросом. Основная задача – вложить средства в объект недвижимости, передать управление компании, предоставляющей услуги в данном секторе, и получать стабильный процент от прибыли. На западе при помощи таких компаний на недвижимости можно заработать ежегодно от трех до пяти процентов в год. На востоке прибыль от недвижимости при помощи таких компаний возрастает почти в два раза. В данном материале будет рассказано о главных принципах работы программы «фиксированный доход» в сфере недвижимости.

Как все работает

Начинается все с того, что инвестор выбирает и покупает объект недвижимости. В данном случае, можно купить недвижимость на любой стадии строительства. Объект может только начать строиться или быть полностью закончен и сдан. Обязательным условием является тот факт, что недвижимость приобретается у застройщика напрямую, и дальнейшее управление для получения прибыли осуществляется им же.

В обязательном порядке нужно составить договор, в котором прописать обязанности управляющей организации по предоставлению услуг. Если речь идет об аренде, указать сумму ежемесячного дохода, который будет получать инвестор. При этом денежная сумма дохода, прописанная в данном договоре, является фиксированной и выплачивается независимо от того, сдана была квартира в этом месяце в аренду или нет. Также важно, что доход с недвижимости, которая находится в процессе строительства, начнет поступать в карман инвестора не после сдачи его в эксплуатацию, а сразу после того как договор с управляющей компанией вступит в силу.

Такие компании являются застройщиками, сотрудничают с туристическими операторами и осуществляют управление объектами недвижимости. Такая модель построения дает возможность управлять объектами недвижимости, искать инвесторов и находить туристов, желающих снять недвижимость на время отдыха. Все это позволяет обеспечивать стабильный доход купившим готовое жилье и тем, чья недвижимость находится еще в процессе строительства.

Инвестор в данном случае может не переживать о стабильности дохода и не думать, где искать арендаторов для его получения. Также не стоит беспокоиться о поддержании недвижимости в надлежащем состоянии, компания управитель занимается ремонтом и исправлением всех недочетов в процессе эксплуатации жилья самостоятельно, не беспокоя владельца (инвестора).

Юридическая сторона вопроса

Основными при оформлении сделки считаются два договора:

  • Договор купли-продажи – в нем отражается основная часть перехода недвижимости в собственность владельца на условиях полной собственности или долгосрочной аренды.
  • Договор на осуществление управления. Этот договор заключается в том случае, если владелец решил оставить право управления недвижимостью компании для дальнейшей сдачи ее в аренду. Также такой договор составляется, в случае если жилье остается в личном пользовании. Управляющая компания будет заниматься решением бытовых вопросов (ремонт, охрана и т.д.).

Если говорить о договоре купли-продажи, то в азиатских странах, например Таиланде, компания-застройщик имеет право передать в собственность путем продажи иностранным инвесторам сорок девять процентов всех строящихся объектов по условиям сделки с перспективой долгосрочной аренды сроком на тридцать лет. Также важным пунктом является то, что данный договор можно будет дважды продлевать после окончания его действия. Что по факту составляет девяносто лет.

При составлении такого договора не следует волноваться, такая схема действует уже достаточно длительный промежуток времени и не несет никаких рисков для владельца. Такие условия могут быть предложены не только в Таиланде, но и в ОАЭ, в Британии и других странах, позволяющих иностранцам покупать недвижимость и сдавать ее в аренду. Для приобретения недвижимости в полную собственность нужно искать застройщика, который занимается продажей недвижимости на таких условиях.

Жилое имущество, приобретенное с целью дальнейшей сдачи в аренду, и переданное в управление компании осуществляющей данный вид услуг не сможет служить для собственного проживания.  Но некоторые компании предоставляют таким владельцам возможность отдыхать в их комплексах и арендовать там жилье, по сниженной цене. Скидка распространяется на объекты построенные таким застройщиком по всему миру.

Договор управления, в основном, заключается сроком на десять лет с правом расторжения и продления. Расторгнуть договор может собственник, а управляющая компания обязуется предоставлять услуги и выплачивать процент прописанного в договоре дохода до окончания срока действия документа.

Сколько потребуется вложить

Сумма вложения зависит от того, сколько объектов недвижимости и где планируется приобрести. Например: Паттайя и Самуи квартира может стоить, начиная с 87 000 долларов; Пхукет – цена квартир начинается с 95 000 долларов; на Бали начальная стоимость от 119 000 долларов. Цена самых дорогих апартаментов в вышеперечисленных местах достигает 420 тыс. долларов.

В данном случае речь идет об апартаментах общей площадью сто квадратных метров с терассами и красивым видом.

Объекты недвижимости находящиеся в процессе строительства могут продаваться на условиях оформления рассрочки. Минимальное вложение должно составить тридцать пять процентов от полной стоимости объекта. Все последующие взносы делятся на этапы и зависят от продвижения строительства. Могут составлять от двадцати до десяти процентов за одну выплату. Такие рассрочки являются беспроцентными.

Примерное время строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию может длиться около двух лет. Объекты сдаются в срок, потому как соблюдены все меры предосторожности на случай форс-мажоров. Подписываются договора с поручителями на случай непредвиденных обстоятельств, связанных с нехваткой денежных средств для окончания строительства. Такие поручители обеспечивают застройщика дополнительными денежными средствами со счетов, на которых заблаговременно замораживается сумма, необходимая для успешного завершения строительства. В странах Азии на соблюдение сроков окончания строительства также благоприятно сказывается местный климат, позволяющий избежать задержек связанных с похолоданием.

Дополнительные затраты есть всегда и данный случай не исключение. Обязательно следует оплатить пятьдесят процентов от государственного налога, это составит 3,15 процента от стоимости жилья. Остальные пятьдесят процентов должен оплатить застройщик. Оплатить нужно установку приборов: водомеров и счетчиков электроэнергии. Примерно 250 долларов. Пятнадцать долларов за один квадратный метр на капитальный ремонт. Этот платеж осуществляется один раз.

При подписании договора обязательно должна быть указана ставка ежегодного дохода, например, десять процентов. Процент зависит от страны, в которой куплена недвижимость и может меняться. В жилом комплексе на острове Бали процент дохода составит девять процентов, все выплаты производятся в долларах. Если говорить о Таиланде, то там выплата процентов начисляется и производится в официальной валюте страны.

Что касается выгодности покупки дорогой или более дешевой недвижимости или нескольких объектов по более низкой цене, то следует отметить, что процент будет везде одинаковый и доход не изменится. А вот если покупать вместо одной квартиры несколько, следует учитывать, дополнительные платежи потребуется внести за каждый объект, что увеличит расходы при приобретении данных квартир.

Также не следует забывать о том, что коммунальные платежи никто не отменяет, эти расходы остаются обязательными для собственников. Также в некоторых государствах налог на недвижимость имеет ежегодный характер. В этом вопросе более выгодным считается Таиланд, здесь такой налог отсутствует. Все платежи ограничиваются оплатой коммунальных услуг и кабельного телевидения. В месяц в среднем получается 50 долларов.

В случае если владелец решит сдавать свою недвижимость самостоятельно, то и платить каждый месяц налог за аренду будет самостоятельно. Если арендой занимается компания управленец, то и оплата налога соответственно ложится на ее плечи.

Как выйти из программы

По окончании срока договора инвестор может действовать в соответствии с двумя вариантами. Если есть желание, то можно продлить срок договора на управление недвижимостью и вернуть квартиру в собственное пользование. Компания, занимавшейся управлением собственностью по договору долгосрочной аренды, обеспечивает ремонт и обслуживания жилья, возвращая его владельцу в надлежащем состоянии и без дефектов.

Договор долгосрочной аренды не предусматривает запретов на продажу объекта недвижимости, владелец (инвестор) может продать объект в любое время.