Что ожидается на рынке недвижимости Германии в 2019 году?

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Центральный комитет в Германии на рынке недвижимости в Германии спрогнозировал изменения в ценообразовании на объекты недвижимого имущества с 2019 года. В наступившем году ожидается дальнейшее удорожание недвижимых объектов коммерческого характера. На рынке жилого фонда произойдут кардинальные обратные изменения. Цена на жилые объекты недвижимого имущества резко упадет. Все эти изменения прогнозируются в крупных городах Германии. Небольших населенных пунктов такие изменения обойдут стороной.

Рынок жилого фонда недвижимости

Цена аренды на рынке недвижимости в Германии последние 5 лет оставалась относительно стабильной, чего нельзя сказать о жилье, выставленном на продажу. Цена на покупку жилья опережала все прогнозы и не переставала ползти вверх. Разница стоимости аренды и покупки жилья в 2018 году была максимально большой. В наступившем 2019 году обвал цен, по опасениям экспертов, коснется именно жилья, которое стоит на продаже.

Отличие цен арендуемого жилья в разные годы по последним договорам:

  • В 2018 году стоимость выросла на 2,6 процента;
  • В 2017 году стоимость выросла на 3,4 процента.

В сравнении с 2010 годом эти показатели увеличились на 18 процентов

Отличие стоимости на продажу жилья за квадратный метр:

  • В 2018 году цены выросли на 8,4 процента;
  • В 2017 цены выросли на 7,7 процента.

В общем, с 2010 года подорожание стоимости составило 48 процентов.

Основной упор при составлении отчета был сделан на жилую недвижимость больших городов, таких как Берлин и Мюнхен. Именно в этих городах цены на покупку жилья и его аренду были максимально далеки друг от друга. В этих городах по предположениям специалистов из Центрального Комитета цены обрушатся больше всего. Самые значительные изменения произойдут в 2020 году, хотя цены начнут стремительно падать уже в наступившем 2019 г.

Все самые крупные города Германии окажутся в группе риска, связанного с обвалом цен на жилую недвижимость.

Самый крупный скачок произойдет в Берлине, Мюнхене и Штутгарте, где цены опустятся вниз на 75 процентов. Второе место у Кельна, там цены снизятся на 50 процентов, дальше следует Гамбург, и Франкфурт, где цена снизится на 40 процентов. Дюссельдорф пострадает меньше всего, переоценка жилья будет в пределах 36 процентов

Цена аренды жилья останется неизменной в Берлине, Мюнхене и Гамбурге. В 2018 году количество сдаваемых в аренду объектов недвижимости стало меньше на 3 процента. В связи с этим увеличили объемы строительства жилых объектов. В 2019 году будут сданы и готовы к продаже и аренде около 300 тыс. объектов жилой недвижимости.

Факторы, из-за которых на рынке жилья в 2018 году был стремительный рост цен

Центральный банк Германии в 2018 году снизил проценты по выдаваемым кредитам и довел их до нулевого значения. Банковские организации страны оказались в ситуации, требующей выдавать огромное количество кредитных средств на руки. Эти действия спровоцировали рост цен на жилье в Германии.

Вторая причина, влияющая на удорожание недвижимости – повышенный спрос при низком предложении. Планировалось, что аренда жилья в Германии будет расти в цене так же, как выставленная на продажу из-за наплыва беженцев, но это не оправдало ожиданий. Возможно, ставка, сделанная именно на это, еще оправдается, остается только ждать, сейчас на стоимость аренды это не влияет никаким образом.

Что будет происходить с недвижимостью Германии в 2019 году?

Большие города, в связи с огромным увеличением цен, становятся менее привлекательными для людей планирующих купить жилье. Многие решат обзавестись более выгодным вложением в жилье в пригороде, где цена намного привлекательней чем, например, в Берлине, Мюнхене, Гамбурге. В связи с этим значительно уменьшится спрос на недвижимость жилого фонда этих городов. Количество предложений будет максимально большим по сравнению со спросом.

Основываясь этими данными, планируется увеличить строительство жилых объектов в пригороде для того, чтобы все желающие уехать из мегаполисов могли приобрести жилье здесь. В этом году в жизнь будут внедрены многие уже подготовленные проекты по строительству жилья.

Спад, который произойдет из-за переоценки объектов недвижимости заденет сначала Берлин, после Мюнхен и в конце достигнет Франкфурта и Гамбурга. Как показывает предыдущий опыт на рынках недвижимости других государств, цены снизятся на 1/3 или 1/4. Такие перемены никак не повлияют на экономику страны в целом.

Стабильно растут зарплаты жителей страны, увеличившись на 5,5 процента за последний год. Такой рост зарплат дает возможность гражданам оформлять кредиты. В стране за прошедший год вырос внутренний валовый продукт на 1,9 процента, его рост планируется и в 2019 году и, по предположениям экспертов, он поднимется на 1,3 процента.

К лету следующего 2020 года вырастет процент по выданным кредитным организациям, денежных средств Центральным банком страны. Будут увеличены суммы выдаваемых кредитов по минимальным процентным ставкам.

Рост цен на жилье, в отличие от крупных городов, продолжится в пригородах и небольших городах.

Все что касается коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость в Германии представляет особую ценность для инвесторов. Один из двух инвесторов вкладывает деньги именно в коммерческую недвижимость. В Берлине, Мюнхене, Кельне, Гамбурге, Дюссельдорфе, Франкфурте, Берлине и Штутгарте насчитывается 55 процентов вложенных инвесторами денег от суммы оборота. 47 процентов припадает на офисы. Всего оборот, связанный с коммерческой недвижимостью в стране по результатам 2018 года достиг суммы равной почти 53 млрд. евро. Эта сумма ниже, чем в 2017 на 2,6 млрд. евро, но все равно является достаточно высокой.

Доступные предложения на рынке коммерческой недвижимости не способны удовлетворить все потребности связанные с растущим спросом. Это способствует росту цен на данные объекты недвижимого имущества. Не спасает даже тот факт, что выросло количество строительства.

Офисы – самый популярный вид коммерческой недвижимости. Офисные помещения требуются многим специалистам высокой квалификации прибывающим в страну. Здесь, конечно, спрос значительно превышает предложение, это стимулирует постоянный рост цен на такие объекты.

Рост цен на коммерческую недвижимость в городах по результатам 2018 года:

  • Берлин: квадратный метр стал дороже на 9 100 евро, это составляет 44 процента;
  • Мюнхен: тот же квадратный метр стал дороже на 11 600 евро, 20 процентов;
  • Бонн: квадратный метр подорожал на 4 100 евро, 11,6 процента;
  • Мангейм: 3 260 евро за метр квадратный, 9,4 процента;
  • Ганновер: 3 400 евро за квадратный метр, составляет 10,6 процента.

Рост цен по классификации городов:

  • Города с населением более 500 тыс. человек (категория «А»): недвижимость стала дороже на 22,4 процента = 8 110 евро;
  • Города, в которых население больше 100 тыс. человек (категория «В»): офисы подорожали на 6,9 процента = 2 840 евро;
  • Города с численностью населения от 20 до 100 тыс. человек (категория «С»): квадратный метр подорожал на 5,3 процента = 2 280 евро.

Прибыльность от объектов коммерческой недвижимости для инвесторов за 2018 год составила: города категории «А» – 3,6 процента за год; категория «В» – 5,1 процент; категория «С» – 5,7 процента.

Цена на аренду поднялась на офисы в городах по категориям:

  • Город категории «А» – аренда выросла на 5 процентов в год = 27 500 евро за метр квадратный;
  • Категория города «В» – 0,9 процента = 13 400 евро за метр квадратный;
  • Категория «С» – 1,3 процента = 12 100 евро за метр квадратный.

Прибыль от вложений инвесторов в коммерческую недвижимость за 2018 год равна 3,6 процента в больших городах, 5,7 процента в городах меньшей значимости.

Относительно гостиничной недвижимости большая часть прибыли от инвестиций пришлась на долю более мелких городов. Общий оборот – 5 млрд. евро, на 600 млн. больше чем год ранее.

По сравнению с отельным бизнесом в столице Франции или Британии, немецкие отели недостаточно высокого уровня. Цены на номера отличаются. В Париже номер в гостинице достигает цены 700 тыс. евро, тогда как в Мюнхене он стоит 300 тыс. евро.

Еще один вид коммерческой недвижимости – торговые площади.  Данный вид недвижимости достаточно популярен в Германии. В 2018 году общий оборот составил 12,8 млрд. евро. Такой спрос вполне обоснован, популярность интернет-магазинов растет и приносит огромный вклад в экономику страны. Прибыль от торговой недвижимости для инвесторов составила – 4 процента в городах мегаполисах.

Что пророчат эксперты рынку недвижимости Германии в 2019 году

Спрос на недвижимость коммерческого характера будет стабильно расти. Шаги, принятые для его удовлетворения, к сожалению недостаточны. Спрос, как и прежде, превысит предложение.

Офисы останутся, также популярны и востребованы, как и в прошлом году. Предлагаемых на рынке офисных помещений недостаточное количество, что приведет к продолжению роста цены арендной платы на данный вид недвижимости. Прибыльность, в связи с этим, может пойти на спад.

Гостиничная недвижимость в 2018 году уменьшилась в отношении прибыльности на 5 процентов, в 2019 году ожидается некое улучшение этого показателя. Основная прибыльность от инвестиций будет чувствоваться со стороны маленьких городов.

Торговые помещения будут популярней, чем в прошлом году и будут продаваться с большей эффективностью, которая превышает прежние показатели на 2,96 процента = 22 240 евро. Цены все также будут ползти вверх, что будет уменьшать количество совершенных сделок.