Перспективы развития испанского рынка недвижимости

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Делать прогнозы относительно того, как в дальнейшем будет развиваться ситуация на территории Испании, – желание практически неблагодарное. Не прибавят ясности и статьи в средствах массовой информации: они полны противоречий, зачастую диаметрально противоположных. Испанское правительство абсолютно не допускает даже намеков на кризисные моменты.

Из выступлений официальных представителей можно вычленить лишь мысль «об упорядочивании», которое должно наступить вслед за бурным подъемом последних лет.  Исходя из этого, логично предположить, что стремительного роста стоимости недвижимости не предвидится. С другой стороны, такое положение делает инфраструктуру для отдыха более доступной. А если эти моменты еще украсить ласковым испанским солнцем и шелковым морем…

Хотя несколько странно, что кризисные явления рынка недвижимости стали для Испании неожиданными. Уже не один экономический сбой случался в последние годы, а грозные предвестники кризиса даже не пытались маскироваться. Первопричину отыскать и сейчас нелегко, хотя многие аналитики предлагают поискать ее корни в далеком 1999-м. Именно тогда на испанской территории стала чувствовать себя полноправной хозяйкой новая, общая европейская валюта.

Ее введение сопровождалось нехилым ростом цен, что было вдвойне неприятно, поскольку заработная плата осталась на том же самом уровне.

Учитывая стремительно растущую инфляцию, испанская экономика приобретала все большую зависимость от стройиндустрии. Фактическая стоимость недвижимости увеличивались семимильными шагами. Этому способствовали спекуляционные явления, резкое удорожание земельных участков, отводимых под строительство, коррупционные скандалы – повод для них давали лакомые кусочки фешенебельных курортов. Параллельно этим явлениям случился американский ипотечный кризис, проблемы международного уровня в области финансов: стоимость нефти росли, банковские ставки увеличивались, объем ипотечной задолженности возрастал. Иными словами, Испанию постигло невезение: наложившиеся факторы внешней и внутриэкономической политики стали клубком противоречий. Правильно распутать его не сумели, а результатом стал серьезный кризис. Центральный удар пришелся по рынку недвижимости.

Эффект снежного кома

Пострадавшая строительная индустрия Испании казалась очень мощной. Однако ее чрезвычайную уязвимость можно вполне корректно и понятно объяснить. На протяжении последних лет в Испании активно рос ареал жилой недвижимости. Все закончилось превышением предложения над спросом. Однако цены росли с регулярным постоянством. Их максимальный пик пришелся на начало 2007 года. Одновременно с этим международный рынок пополнился крупными фигурами. Ими стали страны, которые предлагали курортную недвижимость, чья стоимость казалась намного более адекватной по сравнению с остальными предложениями. Потенциальные покупатели буквально устремились в другие места, не принимая во внимание Испанию, приглядев себе лакомые кусочки в Болгарии и Турции с Черногорией. Перспективные и опытные девелоперы поняли, что для поиска новых клиентов им стоит задуматься о более масштабных маркетинговых кампаниях.

Своих дровишек в костер подбросила и ставка Euribor (так называется европейская межбанковская ставка предложения). Был зафиксирован ее беспрецедентный рост. А ведь именно она служила базой для расчета основательной части испанских ипотечных кредитов. К лету 2018 года показатели Euribor установили своеобразный рекорд с серьезным знаком минус. Уровня в 5,4% они достигли впервые за все время с момента рождения этой ставки в 1999 году. Европейской банковской системе придется одновременно встретиться с нехваткой наличных и удорожанием денег. Проще говоря, среднему закредитованному владельцу такая ситуация обойдется ежегодной дополнительной выплатой 913 евро. Так будут обложены каждые 150 тысяч евровалюты.

Один из наиболее крупных испанских банков прогнозирует потенциально возможный рост Euribor до 6-ти процентной отметки. Чем это обернется для взявших ипотеку испанских семей?  Два процента из них больше не смогут справиться с договорными платежами. А ведь в декабре 2017 года ипотечные платежи составляли в среднем почти половину семейного бюджета. Такая ситуация заставила изменить банковскую политику. Во-первых, финансовые учреждения уменьшили почти на 14% долю кредитов для приобретения недвижимости. Во-вторых, они начали активно реструктуризировать выданные ссуды – чтобы уже профинансированная недвижимость не была арестована.

Такая встряска для кредитного рынка не прошла даром.  

Результатом стало сокращение общего количество покупателей во всех регионах Испании. Значительно снизились показатели продажи жилых помещений. Вслед за этими тенденциями произошло заметное понижение темпов, которыми развивается национальная экономика. Ведь она напрямую завязана на рынок недвижимости, который сейчас так лихорадит. Во II квартале нынешнего года абсолютное измерение экономического роста выразилось в цифрах 0,3%. Общие показатели можно охарактеризовать как весьма сдержанные, в годовом выражении этот показатель составил полтора процента. Такими данными поделился аналитический департамент крупнейшего испанского банка – BBVA.

Все стороны макроэкономики стали проблемными. Хуже функционируют компании, снизилось потребление, возросла безработица. Майское промышленное производство почувствовало серьезный – 5,5% – спад. Наиболее крупные компании по-прежнему уменьшают достигнутые ранее объемы продаж. Май 2008 года был ознаменован уменьшением внутреннего объема продаж на 6,2 процента на фоне немного возросших зарубежных поставок.

Реальное снижение экономический активности привело к тому, что перестали увеличиваться семейные сбережения. Первый квартал 2008-го показал, что на эти цели семьи стали откладывать не более 2,6% собственных денежных средств. Вслед за ростом цен на ощутимый сегмент товаров первой необходимости, повышением тарифов на поставки воды и электроэнергии возросли ежемесячные траты на самое необходимое. Рост составил 6,1%. Жители Испании не могут прожить за счет накопленных сбережений. В связи с этим злободневной стала идея необходимости срочного внешнего финансирования.

С 2017-го года по первый квартал 2018-го цифры, отражающие уровень безработицы, достигли 9,6%. К 2019 году ожидается рост этого показателя до 11 процентов. Уменьшение числа рабочих мест спровоцировано кризисом в строительной сфере и затронуло не только коренных испанцев, но и работавших иммигрантов строительных специальностей.

Регулярное снижение цен

Вслед за испанским кризисом пришло понимание, что необходима кардинальная переоценка перспектив страны. Вряд ли ситуация стабилизируется на протяжении нескольких лет. Скорее всего, речь идет о десятилетии. Те из инвесторов, которые хотели бы купить недвижимость, чтобы в последующем перепродать, вряд ли должны внимательно присматриваться к рынкам Испании. А вот для желающих прикупить квартиру или дом, чтобы периодически отдыхать на шикарном испанском побережье, стоит поторопиться. Сейчас для такого уровня сделки покупателю предоставляются беспрецедентные возможности. Желающие обзавестись собственным жильем в курортной зоне сейчас могут рассчитывать на хорошую скидку. Это будет выгодная сделка, о которой несколько лет назад можно было только мечтать.

Один из директоров, входящих в группу Colonial, высказала свое понимание тенденции развития показателей экономики. По его мнению, предстоящие 2-3 года принесут снижение цен на недвижимость как минимум на четверть. Рынок заполонили иностранные компании, которые пока бездействуют в ожидании оптимального момента для осуществления выгодных сделок. В лидерах по продажам лидируют Андалусия, Каталония, Валенсия и Мадрид, хотя эти провинции тоже отличаются заметным спадом.

В серьезном докладе Aguirre Newman (это известная консалтинговая компания) предполагалось, что 2018-й год ознаменуется уменьшением стоимости жилья в муниципалитетах Коста-дель-Соль. На самом популярном среди туристов побережье можно было стать владельцем жилья со скидкой от прежней стоимости в 10 процентов. В то же время спрос на новое жилье снизился: на реализацию целого комплекса требовался временной промежуток в 55 месяцев. Из-за этого не все новые апартаменты и выстроенные дома выставлялись на продажу.

Есть ли повод для спокойствия

Трудную сложившуюся ситуацию специалисты компаний-девелоперов переживали по-разному:

  • сокращали свою активность;
  • снижали цены для стимулирования спроса.

Апартаменты-новостройки в Ихас-Косте и Сотонгранде выдали наибольший процент удешевления – 12. Интерес к частным домам этих районов подогревался иностранными покупателями. Город Фуэнхирола и его окрестности отличились небольшим ростом стоимости жилья. Период с марта 2017-го года по этот же период следующего года даст прирост всего в 4,5%.

Если оценивать ситуацию по всему побережью, стало заметно, что благодаря заметно сниженным ценам испанская недвижимость вновь стала интересна как жителям страны, так и иностранным покупателям.

Проанализировав информацию за несколько минувших лет, можно прийти к выводу, что пока в Испании будут падать цены на жилую недвижимость среднего ценового сегмента (это касается и первичного, и вторичного рынка). Эксклюзивные резиденции класса люкс постепенно будут расти в цене. Однако, несмотря на стабилизацию многих экономических сфер, в обозримом будущем прежний бум недвижимости вряд ли повторится. Сегодняшняя ситуация приносит большие убытки застройщикам и инвесторам, но позволяет потенциальным покупателям приобрести качественное жилье по адекватной стоимости.