Во что вложить деньги в Германии?

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Инвесторов, которые рассматривают для бизнеса европейские страны и, в частности, Германию, часто интересует, во что вложить деньги. А конкретнее, в какую недвижимость. Конечно, можно заниматься и обычными жилыми площадями. Но гораздо выгоднее и даже интереснее заниматься бизнесом, инвестируя в коммерческую, торговую недвижимость.

В Германии это самый топовый сектор у иностранных инвесторов. Однако, если вы никогда не вкладывали деньги в такие помещения, вам стоит узнать, какими они бывают, какие есть плюсы и минусы. Мы подскажем, в какую коммерческую недвижимость лучше инвестировать в Германии, если вы – иностранец.

Торговые центры

Понятный для любого бизнесмена формат, известный во всем мире. Существуют везде. В Германии ТЦ обычно занимают от 5 до 120 квадратных метров. Места в торговых центрах, как правило, занимают различные частные магазины и центры услуг – одежда, парфюм, техника, также там могут быть расположены супермаркеты и кафе. Если вы собираетесь вкладывать деньги в ТЦ, проверьте, чтобы там была достаточно большая парковка – это обязательное условие. Также у торгового центра должен быть центр управления, отвечающий за обслуживание, хозяйство, а также рекламу.

Торговые центры могут быть районными, городскими, региональными. В первые обычно ходят жители определенного района, и центр притяжения здесь, конечно же, магазин продуктов. Городские ТЦ располагаются в центральных районах города. Как правило, там есть не только супермаркет с едой, но и другие крупные арендаторы, нередко единственные в городе, а также магазины услуг.

Региональные торговые центры – самые крупные. У них очень широкий охват, а также спектр услуг и выбор продукции.

Торгово-развлекательные центры

Это уже немного другой формат. По сути, это такой же торговый центр, просто располагаются в нем не магазины, а различные кафе, услуги и развлечения. Например, чаще всего помещения в таких точках арендуют различные спортзалы, боулинги, кинотеатры, бильярдные, кафе, и так далее. Как правило, в таких местах есть несколько так называемых «якорных точек» – посетители идут в развлекательные центры ради них, и попутно посещают остальные магазины. В России, например, такие ТЦ очень популярны. А вот в Германии, как ни странно, нет. Поэтому найти там такие варианты сложно.

Центр спецмагазинов

Такую коммерческую недвижимость вы не встретите в странах СНГ. Она характерна именно для Германии, больше ее практически нигде нет. Да и в самой стране их немного, от общего числа всех торговых помещений их доля составляет всего лишь 20%. В такие магазины немцы семьями ездят каждую неделю, чтобы закупить продукты. Это, как правило, группа небольших магазинов, которые объединяются по типу товаров и располагаются на участке от 5 тысяч квадратных метров. Эти магазины обычно находятся за городом, но, тем не менее, очень популярны, имеют хороший трафик. Ассортимент там не такой широкий, как в торговых центрах в нашем типичном понимании. Есть дисконты, нет развлечений и дополнительных услуг. Обычно большую часть помещения занимают пара сетевых дискаунтеров и формируют центр магазина. Хотя, в Германии есть спецмагазины, которые не объединяются – обычно это строительные магазины, текстильные и т.д.

Аутлеты

Аутлет похож на центр спецмагазинов. Это тоже группа торговых точек, которая объединяется и располагается в пригороде. Магазины подбираются в зависимости от того, какую систему скидок они практикуют. 80% – это обувь, парфюм и одежда, которая продается в аутлете с огромными скидками.

Магазин самообслуживания

Это известный во всем мире формат магазина. В нем покупатели самостоятельно выбирают товары. Типичный представитель в Германии – это магазин Metro, Aldi, Kaufland и так далее. Они бывают небольшими – до четырех сотен квадратов, средними (до 800), супермаркетами (до 1500 квадратов) , большими (до 5000 квадратов), и гипермаркетами (от 5 тысяч квадратов). По типу это может быть супермаркет, дискаунтер, полного ассортимента и магазин с эко-продуктами. Торговая точка обычно стоит отдельно, занимает один этаж и располагается рядом со спальным районом.

Универмаг

Универмаги – это знакомые всем крупные ТЦ с большим ассортиментом товаров, в основном непродовольственных. Россиянам будет проще понять, если привести в пример ГУМ – это и есть универмаг. Обычно это единый магазин, который не делится на блоки. Располагаются обычно отдельно, в центре города или в крупном спальном районе.

Стрит ритейл

Торговая точка площадью в 1-2 сотни квадратных метров, располагается на улице и имеет очень высокую проходимость. Вход с улицы. Практически всегда в стрит-ритейлах есть уличная витрина. Аренда здесь не совсем такая, как в других торговых точках – все зависит от витрины и от того, как она располагается. Например, если это стрит ритейл в центре крупного германского города, то тогда стоимость аренды будет доходить до 300 евро за квадрат в месяц. Максимум платится за первые 7 метров от витрины, затем ставка становится немного ниже.

Торговая точка в жилом доме

В жилых домах, как правило, на первых этажах, тоже можно найти помещения под магазины, сдающиеся в аренду. Обычно их снимают магазины вроде аптек, пекарен и так далее – в общем, те, которые нужны населению в первую очередь. Не располагаются на высокопроходимых улицах, поэтому аренда тут стандартная.

Площадь может быть разной, от 10 до 100 квадратных метров.

Онлайн-магазины

Это магазины, которые все сильнее и сильнее вытесняют с немецкого рынка обычные. Все дело в том, что покупатели все чаще пользуются покупками через интернет. Сейчас их на немецком рынке больше 13%. Поэтому интернет-магазин это вполне себе полноценная коммерческая недвижимость! Отличаться от обычного он будет только тем, что покупать вы будете уже готовый магазин с отлаженными системами доставки, рекламой и так далее.

Сколько стоит аренда в коммерческой недвижимости Германии? (а также окупаемость)

  1. Супермаркеты – средняя ставка от 8 до 19 евро за квадрат, окупаются за 10 лет.
  2. Дискаунтеры – средняя ставка от 8 до 19 евро за квадрат, окупаются за 10 лет.
  3. Магазины с широким ассортиментом – средняя ставка от 9 до 15 евро за квадрат, окупаются за 10-15 лет.
  4. Гипермаркеты – средняя ставка от 8 до 15 евро за квадрат, окупаются за 10 лет.
  5. Спецмагазины – средняя ставка от 5 евро за квадрат, окупаются за 10-14 лет.
  6. Центр спецмагазинов – средняя ставка от 10 до 20 евро за квадрат, окупаются за 12-16 лет.
  7. Магазины стройматериалов – средняя ставка от 5 до 12 евро за квадрат, окупаются за 9-14 лет.
  8. Магазины мебели – средняя ставка от 4 евро за квадрат, окупаются за 8 лет.
  9. Универмаги – средняя ставка от 7 до 23 евро за квадрат, окупаются за 12-20 лет.
  10. ТЦ (город) средняя ставка от 8 до 37 евро за квадрат, окупаются за 15 лет.
  11. ТЦ (пригород) – средняя ставка от 15 до 25 евро за квадрат, окупаются за 15-25 лет.
  12. Аутлеты – средняя ставка до 40 евро за квадрат, окупаются в среднем за 15 лет.

Специалисты рекомендуют вкладывать свои накопления в спецмагазины и магазины самообслуживания. Все дело в ликвидности. Именно они наиболее востребованы в Германии, что означает автоматически успешность вашего вложения.

Выбирая объект для инвестиций, вам, как инвестору, нужно будет учесть очень много различных нюансов. Во-первых, это, конечно же, место. Проверьте, насколько хорошо в этом районе развита инфраструктура. Доступен ли объект для местного населения? Насколько хорошие там дороги? Что насчет покупателей – каков средний доход проживающих в этом месте граждан, есть ли безработица? Если она высока, то и покупательская способность населения будет слабой. После того, как вы проверите место и потенциальных покупателей, настанет черед арендаторов. Их тоже надо проверять! Надежда ли фирма? Каковы ее показатели? Проверьте документы, контракт на аренду.

Обратите внимание на пункт, где указаны условия, при которых его можно будет расторгнуть.

Кто, кстати, отвечает за эксплуатацию? Немаловажно также и состояние помещения – не пожалейте средств на качественную экспертизу, это может существенно сэкономить вам деньги в будущем, поскольку если здание не в лучшем состоянии, то вам придется тратить средства на ремонт. Так вы составите полную картину об объекте. Благодаря предварительному анализу и тщательному выбору, вы не разочаруетесь в рынке, сможете выгодно вложить деньги и даже развиваться, как бизнесмен.