Инвестор в Германии: вся правда о немецкой строительной сфере!

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Очень многие инвесторы засматриваются на немецкую строительную сферу. Ведь Германия славится надежностью, а немецкие партнеры – пунктуальностью, застройщики здесь боятся даже ненамного отойти от  срока. Кажется, что в этой стране вам не угрожают ни риски, ни банкротства…

Конечно, в Германии очень высокая планка в строительной сфере. Это так. К застройщику власти предъявляют огромный список требований. Его также жестко ограничивают в некоторых моментах. Сама страна имеет очень надежный экономический сектор, жесткие законы, четкий финансовый инструментарий и самые высокие риски в строительной сфере. Как ни странно, это так. Да – именно в Германии больше всего банкротов в сфере строительства. Почему так?

Все дело в том, что в строительстве все нужно планировать вперед. Если вы сейчас начинаете какой-то проект, то есть то, что надо сначала возвести, а потом продать, то надо четко понимать, что это за «потом». Каким будет будущее проекта? Что будет с рынком? Изменится ли объект? Германия, казалось бы, страна стабильности. Но даже из правил бывают исключения.

Итак, что же  такое риск в строительстве именно в немецкой сфере? В какой инвестиционный проект вложить деньги тому, что еще никогда не работал в этой сфере? И стоит ли? От кого можно ожидать подвоха? Рассмотрим, какие опасности поджидают инвестора в Германии и как их можно избежать.

Самый большой риск

Самый большой риск в строительной сфере в Германии – это срок. И не только в Германии, а везде. Часто на срок сдачи проекта может повлиять, например, то, что какая-то субподрядная организация внезапно разорится, хотя сам застройщик вроде бы надежный. На практике это происходит так – маленькие фирмы ищут заказ и предлагают на основе конкурса свои условия, которые нереально выполнить. Даже им. Но, только начиная строительство, подрядчик начинает понимать, что он не справляется. А вы, по сути, встаете перед сложной ситуацией – или вы проявляете характер и  настаиваете на исполнении контракта, или платите ему, что называется, «сверху», лишь бы увидеть готовый проект.

Но если субподрядная организация маленькая,  она скорее подаст на банкротство, чем будет исполнять контракт. Как ни странно, в Германии они часто так поступают.

Или, например, вы строите коммерческое помещение. Договор аренды подписали с клиентами еще перед началом строительства – здесь никаких подводных камней нет, это нормальная практика во всем мире. Все делается для того, чтобы девелопер успел сделать нормальный план и реально посмотрел на свои возможности. Только вот в контракте указан срок сдачи и время открытия. Иногда указывается ,что перенос на пару месяцев допускается. Но если нет – контракт просто встает под угрозу.

Эксперты считают – лучше всего переложить риск на кого-то третьего, кто в итоге все равно получит доход. Лучше, выгоднее, безопаснее отдать деньги застройщику, и пусть он несет риск, а вы сосредоточитесь исключительно на том, рентабелен ли будет капитал.  Еще можно работать с такими проектами, под которыми есть уже выкупленный участок и имеется разрешение на строительство. Это тоже гарантии. Кстати, стандартная проблема застройщика – это нехватка средств. И тогда именно вы покроете их и потом выкупите проект после завершения строительства.

Конечно, у каждого подхода есть минусы. В чем плюс? В том, что вы с самого начала согласуете стоимость, которую заплатите после завершения строительства. Тогда шанс получить наиболее выгодное предложение при начале стройки гораздо больше, чем потом, когда возле него выстроится очередь из конкурентов. Еще один положительный момент – это, конечно, рентабельность.

Но все это – риски. Если вы сознательно пойдете на них, то перед началом проекта вам надо будет четко понять, что вы и ваша компания будете делать, когда застройщик придет и скажет, что он оказался банкротом. Вам нужно позаботиться о том, чтобы заем был под защитой гарантий и подумать, что будет, когда вы будете «наедине» с проектом. Как довести его «до ума»? Хватит ли денег? Денег –да, а физических сил? Чтобы дать на все эти вопросы исключительно положительные ответы, вам нужны опыт, сильные эксперты, и сотрудники.

Помните, что все проекты обязательно должны пройти проверку у менеджеров, которые занимаются конкретно рисками. Не пожалейте средств на их услуги – это окупится!

Конечно, на это может уйти  много времени, в зависимости от того, какие данные будет предоставлять застройщик. Очень жаль, но многие девелоперы предлагают некачественные варианты, и приходится от них отказываться.

С чем еще могут быть проблемы?

Можно рассмотреть некоторые перспективные направления на  немецком рынке. Во-первых, это, конечно, жилье. Его дефицит – более 200 тысяч квартир. Во-вторых, дома престарелых. И самое безопасное – коммерческая недвижимость. Но и с ней все не так просто.

Иногда бывают казусные и даже смешные ситуации. Например, магазин в одном из крупных мегаполисов (Мюнхене) был реализован за десять лет. Но если вы возьмете его изначальный план и сравните с тем, что есть – вы увидите два разных проекта. Во-первых, рядом была парковка, а стал парк.  Причем с территорией для грызунов  и столбиками для крупных орлов, которым надо где-то приземлиться, потому что люди застроили весь город. Напомним при этом, что  1 метр мюнхенского участка стоит от 1200-1300 евро. А определенные территории в Германии, обычно это несколько тысяч квадратов, предназначаются для животных.

В итоге там не стали строить парковку и сделали ее подземной. Это, опять же, расходы. При том, что она бесплатна – дохода от нее не будет, как вы понимаете.

А вот площадка, которую изначально хотели использовать для автомобилей, теперь используются орлами и хомячками. Так что учитывайте – могут быть и неожиданности!

Итоги

Получается, что немецкий бизнес в сфере строительства – один из самых рискованных в мире. Поэтому, если вы не разбираетесь в этом рынке, или не имеете подходящих специалистов, отнеситесь с осторожностью к такого рода инвестиционным предложениям.