В прошлой статье мы поговорили об общих принципах покупки жилья во Франции. Сегодня более детально хотелось бы остановиться на типах жилья и особенностях их приобретения.
Ипотечное кредитование
Во Франции, как и в Германии, иностранцу доступна ипотека. Главное, чтобы потенциальный покупатель смог выплатить кредит. И он доступен тем, кто не является резидентом страны. Иностранцам французы обычно предоставляют ипотечный кредит в 50-60% от цены за жилье. Средняя ставка во французских банках обычно составляет до 3% годовых. Однако, процент все же зависит от срока, на который выдаются средства, и от того, каково соотношение финансов. Выплата не должна превышать 1/3 задекларированных доходов. Иностранцы могут взять ипотечный кредит во французском банке на двадцать лет. Заявление в банк подается либо лично, либо дистанционно – в таком случае бумаги банк высылает в страну заявителя.
Как купить жилье разного типа?
Новостройки
Во Франции закон очень хорошо защищает покупателей новостроек и следит за деятельностью застройщиков. Вся их работа подвержена контролю.
Договор не подписывается, пока у здания не будет фундамента. В контракте прописывают цену, описывают объект и площадь.
Взнос не превышает обычно пяти процентов от стоимости. Графики платежа у всех застройщиков примерно одинаковые:
- 5% при передаче ключа;
- 35% при возведении основания здания, в это время сделку оформляет нотариальная контора;
- 35% после возведения крыши;
- 25% при отделке здания.
После того, как дом будет построен, покупатели –будущие владельцы, получают информацию о здании, все акты, свидетельства от муниципалитетов и другие необходимые после купли бумаги.
Гарантии, которые предоставляет застройщик:
- Качественное строительство. Гарантия действенна в течение года – в это время в случае нахождения дефектов застройщик должен будет их исправлять самостоятельно.
- Прочный фундамент. Если окажется, что несущие конструкции или фундамент повреждены, или есть ошибки при строительстве стен, то застройщик сам должен устранить дефекты.
- Гарантия на электрику, сантехнику, освещение, лифт и т.д. – если что-то из этого будет неисправно то, опять же, застройщик должен устранить дефекты.
- Отсутствие повреждений. Если они обнаружатся, то тогда застройщика обязывают устранить их через суд. Как правило, это дефекты, которые выявляются не сразу – проблемы с отопительными системами, к примеру, которые появляются только в зимнее время.
Особенности покупки земельных участков
Во Франции очень много участков, которые нельзя застраивать. Особенно это касается побережья и гор. Поэтому, перед тем, как искать участок под строительство, уточняйте, можно ли на нем возводить здания. Обычно найти эту информацию помогает агент. И, как правило, она есть в местном плане градостроительства конкретного района. Также учитывайте, что во Франции есть так называемые коэффициенты застройки – в некоторых случаях при наличии такого коэффициента площадь жилья не должна превышать определенную цифру.
Обязательно уточняйте информацию по почве. Может быть такое, что она загрязнена или находится в таком состоянии, что строить на ней просто нельзя. Но, как правило, продавцы такой информацией владеют. То же самое касается ситуаций, когда участок находится рядом с водой или горами – то есть, могут ли быть наводнения или лавины, и часто ли они бывают. От этого зависит строительство.
Также , если вы берете жилье, допустим, у подножия гор, то вам нужно будет освободить проезд для туристов-горнолыжников.
Также во Франции есть интересная особенность земельной политики – государство, а конкретно мэрия, имеют право на покупку любых земельных участков. Поэтому уточните в муниципальном органе, не планируют ли они покупку вашего участка, который вы хотите взять. Помните, что у государства здесь в любом случае будет преимущество!
Также, если в радиусе пятисот метров рядом с вашим зданием есть исторические памятники, нужно разрешение мэра. Разрешение представляет собой два сертификата. Первый описывает размер здания и план строительства, второй непосредственно дает право на постройку. Для этого нужно описать в запросе, какие именно работы вы собираетесь выполнять.
Также заранее обращайте внимание на моменты, которые могут сильно повлиять на итоговую стоимость строительства. Например, это коммуникации. Проведение водопровода, электросети, газовых сетей, интернета, телефона и так далее. Если их нет, вы будете делать их сами. Во-вторых, уточняйте границы участка – эта информация есть в муниципалитете. Если понадобится, то придется делать межевание , в этом поможет геодезист. Строительство на сложной местности также будет стоить на порядок дороже.
Жилье на берегу моря (реки)
Если вы будете владеть недвижимостью , которая находится на береговой линии, перед вами встанут некие обязанности.
- Во-первых, постройка должна быть расположена минимум за 100 метров до того места, где начинается нижняя грань прилива.
- В плане ограничены как тип, так и высота постройки. То же касается и стройматериалов.
- Нельзя сделать себе частный пляж, поскольку территорию нельзя ограничивать, остальные граждане должны иметь к ней свободный доступ.
Недвижимость с исторической ценностью
Это старинные виллы и замки. На самом деле, эта недвижимость не зря вынесена в отдельную категорию, поскольку у французов таких старинных объектов очень много. Поэтому, если у вас есть достаточно средств, приобрести средневековый замок во Франции вполне возможно. Если вы состоятельны – это интересный вариант. Однако, есть и сложности. Например, туристы. Они составляют огромную проблему для собственников старинных зданий, поскольку фотографии возле старинных зданий – очень популярное занятие среди туристов. Однако, вопрос о частной территории решить сложно. Потому что с одной стороны, есть права собственника. С другой стороны, путешественники имеют право свободно посещать все исторические места во Франции…
Поэтому такой вопрос решается в каждом случае индивидуально, единого подхода здесь, увы, нет.
Покупка жилья по системе «лизбэк»
Во Франции действует уникальная возможность приобретения жилья по специализированной госпрограмме «лизбэк», которая привлекает инвесторов к рынку недвижимости Франции. Это приобретение жилья, которое одновременно с этим арендуется другими лицами на условиях, прописанных властями.
Участвуя в программе «лизбэк», гражданин может купить полностью готовое для сдачи жилье, с мебелью и электротехникой. Одновременно с этим заключается контракт с управляющей компанией. Гарантируются дивиденды от сдачи жилья в аренду. Их размер составляет обычно 4-5% в год от цены помещения плюс процентная ставка, размер которой, как правило, сильно зависит от экономической обстановки в стране.
Кстати, покупатель может рассчитывать на возвращение НДС, который он вносил при покупке – всего 20%. Правда, вернуть его можно только в некоторых случаях, если инвестор выполняет все условия в течение нескольких месяцев после того, как декларация сдана.
Дома, которые можно приобрести по «лизбэку», располагаются в очень хороших районах, в основном курортных. Это Средиземье, Атлантика, Альпийские горы, и , конечно, Париж. Таким домом может быть любая недвижимость, но наиболее в этой системе распространены:
- Студии для студентов в бюджетных районах.
- Комплексы для пенсионеров, где есть возможность получения медицинских услуг. Очень привлекательны в плане инвестиций!
- Резиденции для путешественников в туристических районах или в столице.
- Резиденции для предпринимателей с бизнес-зонами рядом с вокзалами или промзонами.
Договора с УК заключаются на 9 лет. Как только срок закончится, договор можно продлить. По его окончании владелец может распоряжаться жильем так, как посчитает нужным, в том числе обменять, продать и т.д.
В зависимости от того, какие условия прописаны в контракте, в нем может быть указание, что владелец может жить в помещении несколько месяцев или недель в год, однако, при этом получаемые дивиденды будут на порядок ниже.
Обязанность собственника – оплата налога на жилье. Так, около трехсот евро придется заплатить за двушку. Все остальные траты лежат на совести УК. Ее услуги, к слову, не оплачиваются, поскольку расходы учитываются при расчете дивидендов, гарантированных собственнику.
По «лизбэк» можно брать ипотечное кредитование. Иногда у банковских учреждений есть специальные программы для такого жилья. Кредит может составлять до 50-70% от суммы жилья.