Как понять, что стоит покупать жилье? Самостоятельно арендные дома в Германии!

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Как инвестору понять, что предложение действительно выгодное? Нужно ли нанимать специалистов, чтобы дать ему оценку, или это можно сделать самому? Когда именно стоит принимать окончательное решение о сделке? Разберемся, и дадим советы начинающим инвесторам, желающим приобрести жилье в Германии!

На самом деле, любой инвестор может самостоятельно оценить, стоит ли приобретать ту или иную недвижимость за рубежом. Стоит лишь знать некоторые нюансы. Например, то, что существуют специальные схемы проверки, которые помогают оценить привлекательность объекта в самом начале процесса. Конечно, эта оценка будет не слишком глубокой…но она определенно поможет предпринимателю! Она даст понять, стоит ли в принципе рассматривать выбранный объект.

Существует особая схема оценки привлекательности объекта. Это система, которая включает в себя десять показателей, по которым он и оценивается. Итоговые баллы складывают в единую оценку, от самой большой до низшей. Вы просто собираете эти баллы, сводите в единую таблицу и получаете итоговую информацию об объекте.

Например ,есть достаточно жесткая схема, в которой инвестиционные объекты очень редко получают высокий балл. Но с другой стороны, низкий тоже еще не означает, что жилье или коммерческий объект брать не стоит. Оценку ставят от a до f. Иногда бывает и такое, что объекты, критерии которых получили только оценки f, все же прибыльны, и приносят хорошие дивиденды, например, до 20% годовых.

То есть, такой объект рассматривается, конечно, но подойдет не всем. Если инвестор – предприниматель, который любит рисковать, то это его вариант, почему бы и нет?

Часто бывает, что информация об объекте одна, то есть упакован он красиво, а по факту он совершенно другой. Итак, как выглядит эта модель? Она включает 8 критериев.

Критерий 1. Срок арендного контракта

Итак, для начала иностранному инвестору необходимо оценить остаточный срок арендного контракта. Это очень важно. Если он маленький, то платежи будут крайне невысокими, и не превысят стоимость сделки. А после того, как договор закончится, продлить его будет уже нельзя, как и поставить новые условия. То есть, гарантии получения прибыли у вас не будет.

Критерий 2. Цена

Обычно стоимость недвижимости немцы оценивают так называемыми «факторами». Проще говоря, это обычный срок окупаемости жилья. Например, 17 факторов – это окупаемость за 17 лет, все довольно просто.

Учитывайте то, что с течением времени цена может поменяться. К примеру, во время строительства объекта это просто неизбежно – может измениться цена аренды, или поменяться размер объекта. Но важно понять именно то, находится ли «фактор» в сегодняшнем рынке. По сравнению с рынком 7-летней давности, стоимость недвижимости выросла. И рынок в любом случае будет «за» инвестора! Но с другой – есть компенсация низкими процентами по ипотеке. Однако, у каждого жилья есть момент, который игроки называют пределом рациональности – когда он превышен, уже сложно решить вопрос.

Критерий 3. Вопросы об арендаторе

Очень важно то, платежеспособен ли арендатор. В Германии работают со списком «положительных» арендаторов – с ними активно имеют дело практически все опытные инвесторы, которые давно на рынке Германии. Если вы хотите взять объект, где площадь арендуют несколько групп, то, для того,чтобы оценка была хорошей, площадь основного арендатора и прибыль должны быть очень высокими – это минимум семьдесят процентов(!).

Критерий 4. Район

Еще один очень важный момент – где находится объект. Наверняка инвесторы помнят, что в Германии есть федеральные земли. Подсказываем – каждая разбита еще и по рейтингам. Они составляются на основе ВВП и т.д.

То есть, в этом плане в Германии неоднородная обстановка. Одни объекты – на дотациях, другие предоставляют деньги. То есть, купив в одной земле объект, инвестор сделает инвестицию намного надежнее, в другой – рискованнее.

Критерий 5. Арендные ставки

Обратите внимание на то, сколько стоит аренда одного «квадрата». Это показатель рынка. По нему можно судить, сколько вам заплатит арендатор, и, соответственно, о размере прибыли тоже. Поймите также важный момент – крупные арендаторы обычно продают товары по единой цене по всей стране. То есть, булка хлеба от сетевой пекарни стоит одинаково и в Берлине, и в Кёльне, но в Берлине цена за аренду одна, а в Кёльне совсем другая. То есть, судить надо по продуктивности «квадрата». Она должна быть как можно более высокой, чтобы у вашего арендатора была выгода от работы с вами. Чтобы оценить этот критерий, просто сравните информацию по разным крупным торговым объектам с вашим – соответствует ли ставка рыночному положению?

Критерий 6. Цена квадратного метра

А вот оценивать стоимость «квадрата» надо отдельно. Что касается того, сколько стоит себестоимость строительства – это легко, в Германии она одинаковая. Берите цену, прибавляйте к ней все ваши расходы, плюс стоимость участка, и вы получите чистую стоимость вашего объекта. Так вы можете сделать вывод, почему он выставлен на продажу и именно за такие деньги. Столько дал рынок? Или дело в порядочности вашего продавца? К примеру – вам предлагают купить коммерческую недвижимость под торговую точку. Квадрат стоит 4500 евро. Держите дистанцию. Такая транзакция не нужна. Ее стоимость просто не оправдана.

Критерий 7. Сколько лет объекту

Обязательно оцените, сколько лет выбранному вами инвестиционному объекту! Особенно критически подойдите к зданиям, которые построили больше пяти-шести лет назад. Все дело в том, что на новостройку вы в любом случае получите гарантию. То есть, можно прогнозировать все ситуации насчет дефектов и ремонта. А вот если здание старше…гарантии не будет. Все «сюрпризы» лягут только на вас, как на будущего владельца этого «подозрительного» объекта!

Критерий 8. Кредитование

Итак, последний критерий, на который вам, как предпринимателю-инвестору, необходимо обратить внимание. Убедитесь, что банк будет готов предоставить вам кредит! Если у вас есть в наличии учреждение, которое дает понять, что оно готово пойти на финансирование коммерческого объекта, причем как минимум на 2/3, это хорошо.

Таким образом, вы еще не стали полноценным инвестором, не провели глубокую экспертную оценку, не потратили ни время, ни много денег, но предложение так или иначе уже получило оценку! Конечно, она довольно поверхностна… Но вы уже сможете провести сравнительный анализ. Вы просто сравниваете данные по первому, второму, третьему, четвертому объекту, который вам предпочтителен…Модель поможет вам понять, сколько инвесторов хотели бы приобрести именно этот объект. По этому вы уже судите, действительно это хорошее предложение, или пустышка.

Еще обращайте внимание на то, что все предложенные критерии по сути не имеют специального порядка. Они просто имеют разное весомое влияние на итоговый результат. Так, цена недвижимости дает 20% для итоговой оценки, критерий место – 15, а кредитование – всего 5%.

Если один параметр вас не устроил, то, возможно, оценка по другому будет высокой и это скажется на решении. Например, недвижимость может быть расположена не очень удачно, но зато стоить очень привлекательно – настолько, что другие недостатки будут даже не заметны.

Есть и другие случаи. В таких ситуациях потенциальные инвесторы просто отказываются от сделки. Например, инвесторы рассказывают, что бывают ситуации, когда в германских мегаполисах владельцы предлагают действующий объект с хорошей историей. Но по факту, когда обращаешься в банк, его специалисты говорят, что они давно работают в этом месте, знают этот объект, и поэтому максимум, который они могут дать – всего половину стоимости! То есть банк оценивает этот объект плохо. А он наверняка знает всю ситуацию.

Резюмируя, можно сказать, что в Германии достаточно прозрачные предложения на рынке. И инвестор, зная, как оценивать предложения, может сэкономить. Более того, даже поверхностный анализ, проведенный изначально без участия эксперта, может повлиять на инвесторское решение.