Проверка на «5+»! Что такое процедура «Due Diligence» и нужна ли она для покупки жилья в Германии?

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Многие инвесторы, начиная процедуру покупки объекта, сталкиваются с таким понятием, как Due Diligence. По сути, это специальная проверка объекта инвестирования. Особенно распространена она в зарубежных странах.  Что это такое и есть ли реальная необходимость ее проводить? Рассмотрим в нашем материале. Особенно полезен он будет начинающим инвесторам!

Итак, Due Diligence – это процедура составления объективных данных об объекте, в который вы собираетесь инвестировать. Это и независимая оценка объекта, в том числе определенных рисков для инвестора.  Для чего нужно проводить Due Diligence? Для того, чтобы получить наиболее глубокие знания о выбранном объекте. К примеру, вы нашли интересное предложение. Ваши специалисты провели первый анализ. По его итогу, оказалось что объект очень привлекателен в плане инвестиций. Но на самом деле, это может быть не так. И для того, чтобы выявить все скрытые нюансы, и существует Due Diligence.

Необходимость Due Diligence

Нужно ли проводить такую экспертизу? Все зависит от суммы. Нет смысла делать дью-дил (сокращенное название процедуры), если вы, к примеру, берете квартиру всего за 40-50 тыс. евро, хотя и в этом случае риски нужно рассмотреть. Но здесь вам будет достаточно поговорить с юристом в жилищной сфере, который понимает в этом вопросе. А вот глубокий Due Diligence – это история в основном для тех, кто собирается покупать коммерческую недвижимость. Хотя, даже покупая квартиру, вам стоит проверить тщательно документацию.

Таким образом, чем больше по площади объект, тем выше необходимость проведения глубокой экспертизы. 

Если вы хотите эксплуатировать крупный объект, в котором несколько десятков арендаторов, вам необходимо будет разобраться, нет ли между их контрактами несостыковок.  В целом, целесообразность дью-дила зависит от крупности объекта.

Подобная глубокая экспертиза – это своеобразный помощник инвестора, который покажет вам все возможные риски. Учитывайте тот момент, что при первичном анализе данные о недвижимости иногда просто не подтверждаются. Иногда бывает такое, что по факту расходы нового владельца будут намного больше, чем было просчитано заранее при первичном анализе. И все это покажет Due Diligence.

К примеру: вы покупаете объект в небольшом поселке. И при проверке выясняется, что есть проблема – план не актуальный, а через соседний участок нельзя проезжать. В таком случае получится, что ваш участок эксплуатировать нельзя. Тогда вам нужно будет заново договариваться о правилах проезда и составлять новый план. Конечно, может быть и такое, что предыдущий владелец просто не знает о таких нюансах. Задача дью-дила – как раз в том, чтобы выявить такие моменты.

Технический Due Diligence стоит проводить, если вы приобретаете старый объект. Он нужен, чтобы понять, в каком состоянии он находится на сегодняшний день. А вот при оценке новостройки можно даже сэкономить. Как правило, к договору прилагается гарантия на 5 лет – в Германии это прописано законодательно. К слову, в Германии в принципе очень высокая планка для застройщиков. Крайне редко можно встретить новостройку с дефектами. Но строительством занимаются все же не роботы, а обычные люди, такие же, как и вы. Человеческий фактор есть, поэтому иногда недостатки встречаются. Если вы покупаете вторичное жилье (коммерческое), дефекты тем более могут быть. Конечно, они устранимы. Но нужно для начала их выявить. В этом и поможет дью-дил.

Как проводят проверку

При проведении дью-дила важно поставить правильную задачу своим юристам! Наймите хорошего специалиста по юриспруденции. Затем поставьте ему правильную(!) задачу. Обратите внимание – это важно. Иначе вы потратите очень много денег и в итоге получите кипу бумаг, в которых не найдете то, что хотите.

Итак, правило первое: правильное техническое задание. Это то, на что должен будет обращать внимание найденный вами специалист. Его работа – дью-дил, это документ, который дает ему некие обязательства. Обычно юристы получают страховку, и в рамках имеющейся суммы покрытия они несут определенную ответственность. Что касается цены: в дью-дил все сильно зависит от транзакции. Во-первых, на сумму влияет количество имеющихся в здании арендаторов.

Например, если вы берете маленький супермаркет с 2-3 арендаторами, продавец разбирается в вопросе и имеет полноценный пакет документов – то на оформление уйдет 2 недели или даже меньше.

Иногда сроки бывают куда дольше, а суммы крупнее. К примеру, это большие объекты с десятками арендаторов – от 10 до 50  и больше. Сами представьте – вашему юристу нужно будет проверить десятки контрактов. Но в таком случае проще будет создать рабочую группу из нескольких экспертов. В общем, такая процедура обойдется вам в сотни тысяч евро.

Что касается сроков и длительности экспертизы – здесь все зависит от того, профессионал владелец недвижимости или нет. Если он заранее подготовил документы, то далее все будет зависеть от того, насколько большой объект и есть ли в нем сложности вроде строительных дефектов и юридических проблем. Срок может поменяться, если ваш юрист, к примеру, найдет какие-то новые спорные моменты, тогда вам придется заново разбираться с документами. Но обычно, если в здании около 5 пользователей, то на проверку, как правило, уходит от 1-1,5 месяца. Самое долгое – 1,5 года.

Итак, Due Diligence поможет вам разобраться, какие риски – экономические, юридические и технические вы будете нести при приобретении выбранного вами объекта. Помните – экспертизу можно провести очень быстро и даже бюджетно, но здесь все зависит от профессионализма нанятого вами специалиста.