Как получать доходы от арендного дома в Германии?

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Как оценить, насколько выгодный инвестиционный объект вам предлагают? Какие этапы подбора существуют? Есть ли риски и почему более 90% объектов не проходят даже начальные этапы проверки? Из этой статьи инвесторы узнают, как не ошибиться с выбором арендного дома в Германии.

Выбрать подходящий для вклада объект – это непростая работа для потенциального инвестора. Для этого необходимо разработать четкий план. Если вы хотите приобрести арендный дом в Германии, сделайте его. Для начала вместе со своими специалистами определите критерии, которые вы предъявляете к представляемому вами объекту. Оцените затем ситуацию на рынке недвижимости. Возможно, вы еще не совсем определились с тем, что хотите получить. Очень часто это выявляется только на этапе планирования. Вот зачем он нужен.

Также важно понять, готовы ли вы на самом деле вложить свой капитал в недвижимость в Германии. Поймите свои запросы и пожелания. Очень хорошо, если ваш запрос будет звучать так: «Мне нужен дом-новостройка в городе со средним населением около 15 тысяч человек. Рядом должна быть инфраструктура – больница и супермаркет, а также хорошая дорога и мэрия» . Если ваш запрос звучит именно так, то вы хорошо подготовились и знаете рынок. А возможно, у вас даже есть свое предприятие, которое совершит приобретение. Если это так, то можно сказать, что свою задачу вы выполнили на 50%. Почему? Потому что вы наверняка не в курсе всех вопросов. К примеру, кто будет заниматься налоговой реструктуризацией и как ее сделать?

Читайте также:  Автостат: восстановление продаж в Европе под угрозой

А вашему экономисту нужно будет задуматься, как провести деньги на территорию страны и проверить его.

Каким образом все это сделать? Для этого существует инвестиционная фокусировка.

Процесс проходит в три этапа. Во-первых, необходимо отфильтровать ненужные объекты. К примеру, вы выбираете от 10 до 15 различных критериев — стоимость, площадь, назначение и так далее. Если по всем критериям ваши специалисты могут поставить высший балл, переходите этапу 2.

На этом моменте объект нужно рассмотреть как можно подробнее. Ставьте более 30 критериев!

И только на 3-м этапе вы даете самую глубокую оценку. Здесь самый сложный момент в том, что глубокая экспертиза  займет очень много времени, обычно несколько месяцев. На этот момент объект блокируется, то есть, вы договариваетесь на этом этапе с продавцом, что они ни в коем случае не ведет с другими покупателями переговоры, а вы занимаетесь исследованием здания. Иначе может сложиться ситуация, когда вы потратите время и деньги на экспертизу, а недвижимость уже продали другому человеку или юридическому лицу.

Какой критерий самый важный при выборе объекта, который будет инвестиционно привлекательным? Конечно, место. И очень важна инфраструктура. К примеру, это расположение ближайших  магазинов и состояние дороги. Кстати, очень важно оценить состояние ближайших объектов инфраструктуры – супермаркетов  в том числе. Например, важно то, насколько они привлекательны для местного населения. То есть, важно здесь оценить покупательную способность людей, динамику населения, и то, как оно развивается.

Читайте также:  Доступных чартеров больше нет

Если вы, к примеру, берете арендный дом, нужно будет оценить непосредственно людей, которые будут в нем жить. То есть, то насколько они платежеспособны, их надежность и репутацию. Важна и конкурентоспособность выбранного объекта. Наймите эксперта, чтобы он проверил, нужен ли выбранному вами объекту ремонт.

Также проверяйте, на какое время заключены договоры об аренде. В Германии они обычно длятся от 10 лет. Поэтому думайте наперед. Сразу представляйте момент окончания договора. Вам нужно будет продумать все о его прологнации, капремонте здания, возможных перестроек, увеличения объема площади и так далее.

Постарайтесь заранее определить, будет ли проект инвестиционно привлекательным. Для этого надо провести экспертизу – привлекайте проверенных опытных экспертов! Они должны ответить вам, будет ли он приносить доход.

Соберите консилиум. Пусть в него войдут лучшие эксперты – 3-5 человек. Это юристы, аналитики и закупщики. Пускай они изучат расположение объекта, проверят всю документацию и договор, проверят реестры. Пусть они «копают» глубоко! Вы даже не поверите, но иногда эксперт знает больше потенциального покупателя!

Берите хорошего оценщика риска. Поверьте, что хорошую информацию вы будете получать редко. Чаще он будет говорить вам, что у объекта есть недостатки, но это его работа. Кстати, в Германии практически не бывает зданий без недостатков. Представьте – 95% объектов не проходят даже первые фильтры оценщиков риска!

В Германии очень много предложений для инвесторов. Интересно, что большинство из них…несуществующие! А между тем, потенциальные продавцы могут прислать по десятку писем, предлагая такой объект.Посреднический рынок тоже некачественный.

Читайте также:  Как обзавестись инвестиционной квартирой в Милане: секреты правильного алгоритма

Поможет системный подход. Тщательно применяйте фильтры на первом этапе оценки объекта. Тогда вам и вашим специалистам станет понятно, что 95% предложений вам не подойдут. Не расстраивайтесь — это абсолютная норма! Такие объекты не принесут вам ни дохода, ни морального удовлетворения как бизнес-проекты.

На что обратить внимание при быстром анализе? Например, срок контракта. Рассматривайте только те договора, которые составляют больше 10-12 лет. Обращайте внимание на местоположение объекта. Если он, к примеру, находится за городом, его население маленькое, а рядом нет ни супермаркета, ни больницы, и дороги не самые хорошие — у вас будут проблемы. Объект будет непривлекательным.

Заметьте – иногда смутить могут и арендаторы…особенно, если вы берете коммерческую недвижимость. В таком случае может быть, что снимают помещения компании с не самыми лучшими  показателями и сомнительными брендами.

Резюмируя: принимайте решение о том, приобретать ли площадь, сами. Даже если вам что-то подсказывают эксперты – доверяйте себе и опыту.

Главное – найдите надежных специалистов и помещение!

???????, ?????? ???????? ?????????, ?????, ???????? ??????,
?????????? ???????????? ?????????????.
??????????.