Инвестиции в Германии: в какие объекты лучше вкладывать деньги?

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Если инвестор хочет  вложить деньги в сферу недвижимости Германии, один из самых актуальных вопросов, встающих перед ним – какую именно недвижимость выбрать. И речь идет не о ее площади или размере вклада, а о ее назначении – будет она коммерческой или же жилой. Что будет выгоднее для инвестирования? Что брать опаснее?  Рассмотрим все нюансы покупки разных объектов и заодно выясним мнения специалистов.

Что лучше сдавать в аренду?

Инвестиции в нежилые помещения – офисные, например, выгодны с точки зрения аренды, потому что в таком случае контракт заключается на несколько лет. Как минимум – 15. Плюс арендатор, скорее всего, будет очень надежным, особенно если фирма будет международной. И это, скорее всего, будет означать, что разорение ей не грозит. А это значит, что и контракт  будет защищен!

Инвестиции в жилой дом с этой точки зрения – на втором месте. Все дело в том, что квартиры обычно арендуют простые граждане, заключая бессрочные контракты.  Но каждый жилец со своими условностями и жизнью – то есть, он может внезапно  съехать по семейным причинам, арендовать другую недвижимость и так далее. То есть, текучка будет быстрее.

Поэтому для российского предпринимателя вкладывать деньги в нежилые помещения – это лучший выбор. Такой бизнес будет прозрачным и с гарантией. К тому же, длительный договор, заключенный не менее чем на 10-15 лет, будет означать, что даже если арендатор через год-два решит съехать, он все равно, обязан будет платить за аренду по контракту.

Но в таком случае необходимо, чтобы его составили так, чтобы владелец по итогу не понес убыток.

Само собой, наниматели указывают в документе условия, по которым контракт можно будет признать не действительным. Но если арендодатель со своей стороны все условия выполнял, то арендатору придется все же соблюдать условия контракта. Это очень хорошо для владельца объекта.

Каким объектом проще управлять

Специалисты единогласно считают, что управлять нежилыми помещениями гораздо проще, если они торговые. Но это действует, только если инвестор приобрел помещение в новом здании с недавно составленным договором. Если объект не новый и ему, как минимум, лет десять, придется взяться за непростую работу  управляющего. Тем более что власти в Германии постоянно меняют правила содержания торговых объектов, соответственно, возрастные помещения устаревают с этой точки зрения, нужно их отремонтировать.

Если владелец помещения запустит купленный объект, и не будет заботиться о надлежащем ремонте и так далее, то через несколько лет наниматель просто расторгнет договор, но чтобы найти нового съемщика на таких же хороших и выгодных условиях, надо потрудиться. Зато вовремя отремонтировать объект  не так уж сложно.

Эксперты считают – предприниматели, инвестирующие в нежилую недвижимость на немецком рынке, особенно торговые объекты, должны думать о том, будет ли спрос на него через 10-15 лет еще до сделки. Для этого инвестор должен провести комплексный анализ. Ему нужно проверить, где находится торговое помещение – хорошо ли оно расположено, насколько активные здесь потребители, сколько людей рядом живут, каков уровень безработицы и так далее… процесс трудоемкий.

Очень важно знать, насколько пригодна площадь под нужны нанимателя. Продавцы, которые торгуют в розницу, обычно  имеют очень маленькую прибыль, всего лишь 1-2 (!) процента от всего товарооборота. Поэтому, чтобы заработать эти средства, у них должно быть четкое понимание, какими продуктами лучше торговать в конкретном районе, каким должен быть ассортимент, а магазин при этом должен быть не слишком большим, но и не слишком маленьким для именно этого места. Поэтому владелец помещения должен заранее просчитать эти моменты, чтобы вписаться и в нужды съемщиков, и подстроиться под конкретный район и его жителей.

Немного об эксплуатации. Что проще?

Помните, что в Германии различные сроки для эксплуатации жилых и нежилых помещений. Так, есть отличие между торговой точкой и обычным домом.

Срок эксплуатации жилого – восемьдесят лет, нежилого помещения – сорок.

То есть, по истечении этого срока дом нужно или капитально ремонтировать, или сносить. Но, как правило, владельцы  просто проводят капремонт каждые 20-ть лет.

По словам экспертов, этот момент с эксплуатацией торгового помещения в Германии – скорее минус, чем плюс. Потому что владелец должен понимать, что приобретение такого  объекта подразумевает, что он через три десятка лет потребует основательного капитального ремонта, и, как следствие, приличных вложений. Но если срок эксплуатации наоборот маленький, то рентабельность будет повыше. В целом же, считают специалисты, торговые объекты несут большую прибыль, чем жилые.

К примеру, человек покупает небольшой магазинчик с рентабельностью примерно  в 6-7 процентов. В течение лет десяти так и будет. Но если рассчитывать вклады на более длительный срок, то есть вложить в расчеты еще и ремонт, прибыль значительно снизится, на 1-2%, о чем часто забывают инвесторы из России.

Часто, узнавая о том, что нужен ремонт, потенциальные покупатели думают, что ждать трех десятков лет не стоит – им кажется, что лучше будет продать объект через 10 лет, чтобы ремонтом занимался другой человек. Стоимость таких помещений, однако, высчитывается не так, как у жилых. Она складывается не только из стоимости земли, дома и экономики района Германии, но и из того, есть ли разрешение у владельца на ведение бизнеса, срока аренды и так далее.

Когда контракт будет заканчиваться, автоматически упадет и стоимость объекта.

Чтобы выгодно его перепродать и получить за это выгодный процент, придется сделать капитальный ремонт, то есть снова вложить в здание средства и заключить новый контракт – минимально на 10 лет.

Про доходность

Считается, что среднестатистические торговые точки  в Германии приносят примерно по 5-7 % годовых: объекты, которые находятся в центральных, крупных мегаполисах – 3-5%, а в жилых домах доход примерно на один процент ниже. Речь идет не о чистом доходе, а о рентабельности, то есть платежи за аренду необходимо делить на стоимость здания и умножить на 100. Это в среднем. Но если же речь идет об объектах вроде маленьких магазинчиков в небольших городах (очень популярных у иностранцев, желающих выгодно вложить деньги), то их рентабельность будет зависеть от срока, указанного в контракте.

Например, если договор где-то на 10 лет, здание может приносить своему собственнику и до 6-7%, а если на 2 – до 12%. В чем причина такой разницы? Не обязательно, что арендатор возьмет помещение на много лет. Поэтому ценник  падает и это сказывается на общей рентабельности.

Цена капитализации

Наверняка большинство инвесторов, которые собираются инвестировать деньги в немецкую недвижимость, слышали, что в этой стране объекты каждый год растут в цене. Но это касается только жилых помещений. Капитализация составляет где-то 3 процента в год, конечно, при условии, что район неплохой и нет оттока населения – в Германии такое тоже встречается.

Цена нежилых помещений циклична. Когда заключается выгодный контракт, помещение дорожает. Но когда контракт заканчивается, объект дешевеет (это касается всех магазинов, кроме небольших точек на улице). Чтобы понимать все это, нужно ориентироваться на рынке. Очень многие покупают объекты с длительным контрактом. Когда они видят, что в следующем периоде цены упадут, инвестор продает помещение, возвращает свои средства. Но выгодно продать объект можно, только если он удачно расположен. Идеально, если это мегаполис и хорошая, проходимая улица. Тогда такой объект будет прибавлять в цене. Но, в целом, почти все дешевеет, когда договор заканчивается.

Каковы перспективы инвестиций?

Вообще, вкладывать деньги в торговые помещения очень выгодно, потому что с ним человек приобретет и объект, и  разрешение властей на то, чтобы заниматься бизнес-деятельностью. И как раз их количество становится все меньше.

Считается, что чем больше торговых точек, тем лучше. Но у немцев все наоборот. Все дело в том, что местные коммуны активно регулируют конкуренцию.

К примеру, жители в конкретном районе тратят какую-то сумму денег на продукты в конкретной точке. Она делает оборот, устраивающий все стороны. Но если эти  деньги перенаправить на 3 точки, этого не хватит. Поэтому власти запросто могут  не давать  разрешения бизнесменам, чтобы помещения не пустовали. Кстати, в Германии есть особенность, когда в некоторых районах торговлю переносят на центральные улицы. Точки, конечно, открывались и на окраинах в последние годы, и естественно все ринулись туда. Но властей это никак не устраивало. Поэтому они выдают разрешения на постройку магазинов только в центральной части города, где цены, естественно, на порядок выше.

Если сейчас иностранный инвестор купит в Германии торговое помещение, то,  по сути,  имея разрешение на бизнес, его можно будет потом продать (и очень выгодно). Можно прийти даже к тому, что покупатели будут приобретать только землю, если есть разрешение на торговлю и бизнес, и  им будет неважно, в каком состоянии дом на этом участке. Возможно, что такая тенденция будет уже в ближайшие годы.