Недвижимость в Мюнхене: что лучше купить?

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Какой вопрос самый актуальный для покупателей жилья? Конечно, важно какая это будет квартира, сколько будет комнат, какова стоимость  и где она расположена… Но один из важнейших вопросов, с которым рано  или поздно столкнется любой человек, желающий приобрести жилье – на каком рынке его брать, на первичном или вторичном.

На самом деле, и то и другое имеет массу плюсов и минусов. Весь вопрос в стоимости жилья, а также качестве постройки и ваших возможностях. Если вы обратитесь к специалисту, покупая новое жилье, то он будет анализировать очень много моментов, касающихся будущей покупки. Например, вторичное жилье есть практически в любой точке города, новое же – не всегда. Однако, с другой точки зрения, новостройки всегда прозрачны, если рассматривать их с точки зрения ремонта. Но просчитать стоит также и юридические моменты.

Особенно тщательно стоит продумать, какое жилье брать, если вы берете его в другой стране. Рассмотрим рынок Мюнхена, который станет предметом этого материала.

Очень часто люди, которые хотят купить европейскую недвижимость и обращаются к Мюнхену, раздумывают, что же брать – первичное или вторичное жилье. Эксперты считают: учитывать стоит не только личные предпочтения. Плюсы приобретения новостроя в том, что сейчас в Европе действуют очень высокие стандарты самой застройки. Покупая новостройку, человек получит не просто квадраты, а отделку высочайшего класса, если сравнивать ее со вторичным жильем – там она на порядок хуже. Еще один немаловажный момент, на который стоит  обратить внимание при покупке жилья в Мюнхене – это энергосбережение. На вторичном рынке его стандарты не самые лучшие, что может негативно сказаться если вы, к примеру, собираетесь сдавать жилье арендаторам.

А немцы – очень пунктуальные и щепетильные люди, и к коммунальным платежам они будут относиться с особой экономией. То есть необходимо посчитать, будет ли  квартира привлекательна с точки  зрения энергозатратности.

Как выбрать?

Во-первых, стоит рассмотреть районы, где расположено жилье. Например, исторический центр Мюнхена, Мариенпланц – там новостроек нет вообще, потому что в этом месте немцам просто не разрешают строить там новые здания. Зато вторички очень много. Кстати, что удивительно, немцы любят вторичное жилье, в отличие от  русских. Наши соотечественники жалуются – то лифт маленький, то лестница слишком скрипит, то нет парковок… Даже недвижимость в центре мало кого устраивает, если покупатель именно россиянин.

Есть ли риск при покупке новостроек?

Риск при покупке жилья есть всегда.  Если вы берете новостройку, то в этом случае риски значительно снижаются, в том случае если это европейское жилье. Но и здесь вам нужно учесть несколько важных моментов. Для начала, убедиться, что у застройщика есть разрешение на строительство – нотариусы этого не проверяют. Во-вторых, узнайте, оплачены ли пошлины на то, чтобы подключить здание к коммуникациям – иначе платить будете вы. И еще очень важный момент – проверьте, чтобы в вашем договоре купли-продажи были прописаны условия, при которых застройщик берет на себя обязательство построить жилье. Все дело в том, что приобретая только строящуюся квартиру, вы не будете видеть, что вы берете. Ваше жилье есть, но только теоретически. Есть только план и описание стройки. Поэтому проверьте, чтобы в договоре было сказано, что все это застройщик обязуется выполнить. Это очень важно, потому что любые отклонения будут, по сути, браком, и тогда вы можете требовать чтобы это устранили – но только в том случае, если это прописано в договоре, иначе это будет считаться нормальным, и вы уже ничего не докажете.

Конечно же, есть договоры, прописанные по стандарту, но указанные выше моменты в них обычно никак не регулируются, поэтому это и есть определенный риск для покупателя недвижимости.

Риски при покупке вторичного жилья

Когда вы покупаете квартиру на рынке вторичного жилья, то вам называют только цену – к примеру, 250 000 евро. Но при этом, вы не знаете, что предпринимает управление этого дома. Собственники и ТСЖ вполне могут принять определенные решения – поставить лифт или провести кабельное ТВ. И все эти расходы лягут потом на всех собственников, и на вас в том числе. Поэтому, покупая жилье на вторичном рынке, интересуйтесь заранее, какие решения были приняты ТСЖ этого дома и что должны платить собственники, это позволит вам скорректировать сумму за квартиру. Иногда ТСЖ принимают достаточные дорогостоящие решения – помните об этом.

Иногда бывает и такое: проживание регулирует закон, в котором прописано что собственники дома имеют право наложить ограничение на продажу квартиры. Проще говоря, когда вы продаете квартиру, вам нужно будет получить определенное разрешение от управляющего домом либо собственника, то есть делается это все не автоматически.

Еще один немаловажный момент, который очень многие упускают, и не только в Европе, а вообще во всем мире и в России тоже. Многие забывают, что после переезда придется платить, скажем, за лифт и содержание дома – уборку и так далее. Поэтому проверяйте, платил ли предыдущий владелец за это. Если у него есть долг, то он перейдет к вам. Конечно, вы сможете доказать, что долги не ваши и взыскать эти деньги, но будет неприятно брать на себя чужие обязательства и в принципе разбираться с этой ситуацией.

Что еще может быть важным?

С одной стороны, очень многие покупатели предпочитают брать жилье именно на первичном рынке. И это понятно – этот процесс с точки зрения покупки прозрачен и понятен. Приобретать квартиру на вторичном рынке означает общаться с частниками, и процесс покупки может зависеть от их личного отношения к покупателю — например, не всем нравятся иностранцы, что может усложнить покупку жилья.  А вот застройщику все равно, кто берет у него жилье – лишь бы покупали. Какая разница, какой он национальности?

Значит ли это, что нужно отказаться от вторички? Конечно же нет, потому что окончательное решение только за вами, все зависит от ваших возможностей и желаний. К тому же, жилье на вторичном рынке не такое плохое, какое кажется, у него есть свои плюсы. Если вы берете вторичку в Европе, например, Мюнхене – у вас будет жилье в самом сердце города, в историческом месте, среди уникальной архитектуры… Но, конечно, в плане прозрачности вторичный рынок однозначно проигрывает первичному. Да и новостройка – всегда более качественный продукт. К тому же, есть и эксплуатационные риски. Может быть, и приятно жить в историческом здании, в этом есть своя романтика и атмосфера, но необходимость капитального ремонта может просто свести все на нет.

А если квартира не соответствует новым стандартам с точки зрения энергозатратности, а вы покупаете квартиру, чтобы затем сдавать – арендатора вы точно найдете не сразу.

Поэтому, конечно, первичка гораздо прозрачнее и понятнее с точки зрения затрат, которые можно просчитать на годы вперед.