Что такое доходные дома в Германии и как на них зарабатывают иностранцы

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Наверняка те, кто интересуется зарубежной недвижимостью, неоднократно слышали о том, что в Германии есть доходные дома. Это не совсем то, что было раньше, в XVIII и XIX веке. Сейчас это очень популярные в Германии, среди немцев, конструкции, и при этом очень выгодные проекты. Что это такое и в чем отличие доходного дома, скажем, от обычного жилья с самоуправлением?

Немецкая традиция

Доходный дом – это многоэтажный комплекс. В Германии их огромное количество. Это просто дом, в котором располагаются квартиры, сдаваемые в аренду. Россиянин не поймет – для него это может звучать очень странно, ведь мы привыкли стремиться к тому, чтобы обладать собственными квартирами. А вот в Германии все не так. Немцы – очень свободолюбивые люди, они не могут долго усидеть на одном месте, им нужно перемещаться. Поэтому они очень часто берут жилье в аренду. Таких в стране больше половины жителей. В городах, кстати, более 90% населения живут именно в арендованных домах. Им нравится, что можно в любой момент сорваться с места и поменять жилье. Но в основном все живут в доходных домах по 10-20 лет.

Доходные дома бывают разными, но они есть по всей Германии. Если городок маленький, то и комплексы небольшие, всего на пару-тройку квартир. А вот в Берлине доходные дома имеют до 30 квартир.

По сути, это просто большая многоэтажка, где  можно арендовать жилье. Однако, для тех, кто хочет сделать выгодное инвестиционное вложение, это более масштабная идея, в которую можно и нужно вкладываться.

Владелец доходного дома – человек очень независимый. Ему решать, когда здание нуждается в ремонте, кого пускать жить, а кому и отказать. Это очень выгодное вложение для тех, у кого есть достаточно денег. Можно сравнить это с ТСЖ – покупая обычную квартиру в доме с самоуправлением, человек фактически не будет иметь прав, так как на решение может повлиять только большое число голосов.  ТСЖ будет ремонтировать здание, когда им захочется, или заниматься ненужными делами. А вот владелец доходного дома вправе сам решать, когда и как делать ремонт и прочие работы. Можно назвать это определенной свободой выбора.

Инвестор должен понимать главное – доходный дом можно купить и совсем за небольшие деньги. Но здесь работает правило, подходящее к любым товарам – чем дешевле, тем, скорее всего, хуже. Особенно это касается недвижимости – если цена низкая, наверняка есть тому причины.

Доходные дома продаются за самый разный ценник. Дом с тремя квартирами может стоить около 30 тысяч евро. 3 миллиона будет стоить комплекс в центре, например, Лейпцига. Предложение можно найти на любой вкус и кошелек.

Ценовая политика

Что касается цен. В основном приобретают доходные дома стоимостью от 200 тысяч евро до 1,5 миллионов. Можно найти и более недорогие дома, всего за 40 или даже 30 тысяч евро, но обычно они располагаются в маленьких районах. Покупка такого объекта – это всегда риски и неизвестность. Впрочем, все зависит от того, что именно вы хотите получить от доходного дома.

Самый важный момент – прибыль. Она может быть очень разной. Все зависит от города и региона, где находится доходный дом. И самое интересное – чем риски выше, тем выше будет и доход. Поэтому рисковать, если вы способны на это – можно. Все зависит от того, что именно вы ждете. От этого зависит то, на какие дома вам обращать внимание – на жилье в крупных городах или в маленьких. Кстати, чаще всего приобретают проекты все-таки в больших городах, хотя их выгода – это момент спорный.

Население в больших немецких городах постоянно  и стабильно растет, поэтому и арендаторов там, соответственно, больше. Поэтому найти их проще, конечно же, в больших поселениях. Правда, есть и минусы. Цены на недвижимость растут вместе  с населением, и поэтому соответственно прибыль уменьшается. Сейчас она составляет до 4%. Поэтому можно и нужно обращать внимание на небольшие городки. Там рентабельность – более 7%. Но и ликвидность их нужно контролировать особенно тщательно.

Например, на востоке Германии за последние годы доход от таких домов стал намного ниже, хотя раньше, еще несколько лет назад, прибыль доходила сразу до 10%. Сейчас рентабельность упала сразу до 5% – это только в небольших городках, в крупных она еще меньше.  Поэтому, если и покупать доходный дом и открывать проект, то стоит скорее обращать внимание на небольшие города, население в которых не превышает 10 тысяч человек. Правда, и с этим предложением можно будет поспорить, поскольку жители таких мест нередко их покидают и переезжают в большие города.

Выбор объекта

На что же стоит обратить внимание, выбирая доходный дом для приобретения и дальнейшего его развития? Для начала, надо посмотреть, сколько в нем сдается квартир и сколько пустых. Если последних много, значит, есть какая-то скрытая причина, поскольку в Германии дольше 3 месяцев никакое жилье не стоит без дела. Зачастую бывает так (особенно в хороших домах и хороших районах), что арендатор еще не успел вывезти вещи, а владелец дома уже нашел нового – такое бывает в хороших домах. Поэтому выясняйте, в чем дело, почему жилье пустует. Но не спешите сразу отказываться, узнав, что большинство квартир простаивают. Возможно, риска нет. В таком случае вам нужно плотно заняться аналитикой и оценить следующие факторы – где находится дом, какая демография в этом районе, планировка, есть ли рядом необходимые объекты инфраструктуры. К тому же, пустующие дома обычно очень дешевые.

Хороших выгодных предложений на рынке, на самом деле, мало. Поэтому если вы и решились на покупку доходного дома, очень тщательно изучите все и проведите качественную аналитическую работу, чтобы не ошибиться с выбором.

Сейчас на рынке недвижимости в Германии спрос выше предложения. Действительно хороших домов очень мало, а если они и появляются, то продаются очень быстро, за месяц или того меньше. Иностранные покупатели, говорят немецкие аналитики в сфере недвижимости, очень долго думают и поэтому упускают выгодные объекты. Поэтому нужно заранее озаботиться перед инвестированием, чтобы все документы и финансовые планы были готовы.