Советы по управлению недвижимостью в Германии

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Чтобы управлять недвижимостью в Германии нужно прислушиваться и придерживаться нескольких правил.  Ниже они все будут перечислены. Необходимо помнить, что управляющие компанией могут быть не всегда платежеспособными и ответственными.

Выбирать профессиональных партнеров

Когда начинается процесс приобретения недвижимости (он сам по себе не легкий), стоит обратиться к профессионалу, которые будет разбираться в данной сфере и всегда подскажет что и как лучше сделать. Особенно следует подстраховать себя и свою сделку на территории иностранного государства.

Но открытым вопрос остается, как выбрать такого партнера и не ошибиться в его профессионализме? В первую очередь можно изучить все рекомендации, отзывы клиентов. Можно посмотреть все проделанные работы компании. Это все сможет показать весь профессионализм компании в лучшем виде, чем остальные данные.

Можно разобраться в специализации управляющей компании. Например, не выгодно нанимать ту фирму, которая помимо управленческой деятельности заниматься еще и продажами, туристами и так далее. Лучше всего иметь дело со специалистами именно в сфере управления.

И самым главным, что можно увидеть, это каким образом участвует компания в управлении недвижимостью. Это, в первую очередь, признак солидности.

Изучение недвижимости

Например, если приобретать недвижимость в Мюнхене, то тут вся суть исследования не в расположении и не в качестве. В этом городе с быстрой скоростью продаются все дома, квартиры и помещения. Не зависимо от того, в каком районе это расположено. Поэтому риски, которые предусматривают простой недвижимости, здесь практически отсутствуют. Но самое главное обратить внимание на стоимость. Застройщики зачастую продают здания по слишком высокой цене.

Важно обратить внимание именно на цену и сравнить ее с рыночной стоимостью. Это касается и расположения и технических критериев домов. Особенно проверить нужно: какие системы отопления установлены, какой ремонт был сделан, и что планируют в ближайшее время изменить. Стоит изучить также и все документы прошлых владельцев. Иначе в будущем могут появиться неожиданные и неприятные сюрпризы.

Недвижимость стоит проверить также на исполнительность всех жильцов. В частности по оплате коммунальных услуг. Если все-таки стоимость выше рыночной, обязательно поинтересоваться у застройщиков, почему так.  А также проверить, были ли в прошлом или существуют в настоящем судебные разбирательства, которые связаны с этим домом.

Ответственный арендатор

Покупка недвижимости должна привести инвестора к прибыли. Ни одному владельцу не хочется решать некие проблемы различных арендодателей. И, конечно же, сдавать помещение хотелось бы на долгий срок. А также найти арендатора, который не будет задерживать оплату, будет бережно относиться ко всему имеющемуся имуществу. Если покупка производится уже с наличием нанимателей, то в этом случае проще проверить людей. Достаточно попросить историю платежей и описание изначального состояния всех вещей.

Но что же делать, если снимать дом (квартиру) собирается совершенно незнакомый человек? Оценивать такое лицо нужно по нескольким критериям. В первую очередь – это платежеспособность. Здесь достаточно проверить несколько справок о его доходах. Также обратить внимание на рабочую должность, какое время он трудится. А во вторую – проблематичность.  Если человек до этого снимал уже какое-либо жилье, то можно связаться с прошлыми арендодателями и попросить у них характеристику.

В Германии существует такая база Schufa, которая может выдать справку о платежеспособности клиента. Здесь сохраняются все его данные о доходах и расходах. А если лицо становится банкротом, то он первым делом заносится в эту базу.

Сложнее всего определить личностные характеристики человека. Для этого необходимо стать неким психологом и изучить человека не только внешне, но и внутренне.

Существует несколько примеров такого исследования. Например, арендаторами собирается стать немецкая семья. По всем справкам, люди обеспеченные. Но зайдя в квартиру, они начинают рассматривать имущество и придираются к каждой мелочи. Такие люди могут доставить слишком много проблем, и начать звонить по каждому пустяку. Любому арендодателю такого не хочется.  Другой случай, обращается индийская семья, у которой один ребенок, плюс ко всему жена беременная. Тут сразу можно затронуть все традиции этого народа, и количество человек в доме. Конечно, здесь можно сразу же отказать в сдаче.  А вот если сдать квартиру одному человеку, который уже очень давно работает на постоянной вакансии, исправно платит за аренду и не имеет претензий, тогда это будет отличным вариантом для получения прибыли.

Составление договора

Это самое главное правило. Оформлять договор с арендаторами нужно грамотно и по закону. В Германии многие здания продаются уже с готовыми договорами. Зачастую они не выгодны только для собственников. Поэтому прежде чем приобретать такую недвижимость, следует внимательно изучить все положения и пункты.

Также не стоит самостоятельно составлять договора. В стране есть такие компании, в которых работают адвокаты. Там оказывают специальную помощь в создании и оформлении таких документов.

На что обратить особое внимание:

  • Размер арендной платы (она должна полностью устраивать владельца). Также в договоре обязательно должны быть прописаны все сроки, когда и в каких условиях можно повышать плату;
  • Условия расторжения;
  • Какие расходы ложатся на плечи собственника;
  • Какой требуется залог и как его перечислять владельцу.

Прежде чем сдать квартиру или дом, нужно составить акт, в котором будут прописаны все показания счетчиков до въезда жильцов, также все дефекты, которые имеются на имуществе. Это нужно для того, чтобы потом было проще доказать собственнику, что испорчены вещи были именно арендаторами.