Недвижимость за рубежом: секреты грамотного инвестирования

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Как выбрать дом за рубежом? Сегодня к этому вопросу люди стали подходить щепетильнее, вдаваясь в подробности договоров купли-продажи. Приятно, путешествуя за границей, открыть двери собственного дома, а не «перебиваться» в номерах отелей. Эта мысль мотивировала многих россиян инвестировать зарубежный рынок недвижимости, что на руку иностранным продавцам. Что должны учитывать при покупке жилых объектов за границей российские покупатели?

По «тропам» рынка недвижимости за рубежом

Нельзя покупать дом, апартаменты в неизученной до конца стране. Разве будет успешной покупка без изучения быта, особенностей местности для будущей покупки дома? Будущие соседи – тираны или друзья – тоже немаловажный фактор при выборе таунхауса, апартаментов для жилья. За время поездки можно узнать особенные черты конструкций, планировку квартир. Лучший способ – не интернет, а непосредственное путешествие в страну, город и изучение нюансов инфраструктуры с помощью аренды жилья.

Второй момент – тщательное исследование репутации застройщика, реализованных проектов и благонадежности. Будет это крупная фирма, лидер строительного дела или небольшая строительная бригада? Порой крупная компания не отвечает требованиям ответственности, имеющимся у небольшой фирмы. Выбирая место для проживания или сдачи в аренду за границей руководствоваться нужно 3 правилами:

  • расположение района;
  • застройщик;
  • законы страны, включая налоговые нюансы.

Англичане вообще всегда опираются на первый пункт при выборе дома. При инвестировании этот момент крайне важен. Наличие инфраструктуры, причем не только существующей, но и в перспективе – нельзя игнорировать. Лучше всего посоветоваться с юристом и узнать план застройки местности, особенно ценно при намерении построить отель. В данном вопросе можно прибегнуть к помощи консалтинговых международных фирм, поизучать официальный сайт местных властей, цены в разных районах страны или города и самому определиться с выбором.

При отсутствии грандиозных планов, как постройка гостиницы, при желании лишь приобрести виллу, роскошные апартаменты, нужно просчитать предполагаемый доход от аренды и прирост капиталов. На данном этапе специалисты советуют ознакомиться с налоговой политикой страны, в частности налогов, взимаемых от аренды или при необходимости перепродажи.

Лучшими странами с лояльной налоговой схемой в отношении аренды считаются Великобритания, страны Восточной Европы и остров Кипр.

Для круглогодичного проживания стоит учесть расположение апартаментов к бизнес-центрам, транспортной развязке, школам. При выборе объекта для инвестиций важна скорее логика, нежели собственная интуиция. Среди покупателей апартаменты, имеющие 2 спальни, считаются сегодня наиболее приемлемым для многих российских граждан вариантом покупки.

Секреты выбора лучшего варианта для инвестирования в зарубежную недвижимость

Ориентируясь на приобретение апартаментов для сдачи в аренду отдыхающим, принципиальное значение играет окружающий ландшафт, обзор из окон виллы.

При намерении создать горнолыжный курорт, следует ориентироваться на наличие подъемников, кратчайших путей до них от места проживания. Спа-салоны, бассейны крытого характера продлят сезон пребывания гостей на таком курорте. Недвижимость приморья диктует условия выбора с близостью к береговой линии и наличие пляжей, развитой инфраструктуры и спокойной обстановки на территории. Звучит неплохо, однако покупателя могут смутить цена и некоторые моменты.

Покупая домик для себя, не обязательно учитывать данные факторы, тем более что на береговой линии недвижимость всегда дороже и повышенная влажность воздуха потребует проведения частых ремонтов и возможной замены мебели.

Забираться в горы и покупать там виллу с чудным пейзажем из окна – неплохо. Однако тоже рискованно, поскольку удаленность от моря не будет привлекательна для арендаторов, ведь придется добираться на машине, и есть риск потери прибыли и потенциальных клиентов.

Какой выход предусмотрен? Вторая береговая линия – оптимальный вариант для приобретения недвижимого объекта. Привлекает дешевизна жилья, небольшое расстояние до пляжа в несколько минут пешей прогулки, не высокая влажность воздуха.

Нельзя упускать из виду внутреннюю «политику» будущей постройки. Безусловный плюс в насыщенной услугами для жильцов инфраструктуре, однако, за все нужно платить и стоимость коммунальных услуг может выступить «камнем преткновения» для инвестирования. Покупателя мучает дилемма: создать комфорт для жильцов класса-люкс либо отказаться от каких-либо условий. Что нужно для семейного отдыха? Это может быть детсад, площадка для игр, охрана и пара бассейнов. Этот комплект обходится владельцу от 6 до 10 евро в год за 1 кв. м. Статистика предоставляет следующие параметры: хозяину апартаментов с 1 спальней и с определенным набором услуг выложит из кошелька от 600 до 1200 евро в год. Владелец же виллы, площадь которой составляет 200 кв.м. заплатит 2-3 тыс. евро.

Преимущество крупных застройщиков – в их взаимодействии с управляющими компаниями, обслуживающими дома. Здесь нужно позаботиться о выяснении общих расценок услуг от подобных фирм и дополнительных за отдельную плату. Они присмотрят за двором, наведут порядок и займутся мелким ремонтом, подготовят жилье к заезду и помогут открыть счет в банке-партнере при составлении договора.

С управляющей компанией следует обговорить порядок оплаты. За рубежом принята практика оплаты раз в квартал или каждый месяц. Просрочка грозит начислением процентов. Перечень банковских организаций, с которыми сотрудничает управляющая компания, предоставляется при заключении договоров. Управляющие предприятия также могут предложить снятие денег со счета владельца, однако в этом случае не избежать комиссионных при отсутствии договора между банком и управляющей фирмой.

Пример из жизни

Города Приморья состоят из 2 частей: жилого района и туристического центров. К примеру, Пафос, крупнейший турцентр Кипрского побережья, обладает туристической зоной у моря, административный город же находится наверху. Сообщаются 2 района проспектом Апостола Павла. Туристическая область представлена огороженной территорией с развитой внутренней инфраструктурой: ресторанами, садами, бассейнами, ресепшеном. Жилые комплексы «верха» города строятся на маленьких площадях с парковочными местами. Стоимость квартир отличается, она ниже на 15-20% прибрежных апартаментов.

Для инвестора или человека, желающего приобрести квадратные метры для отдыха, наиболее благоприятен вариант покупки в туристическом районе. Рядом с бурлящей жизнью туристического комплекса жилье не так дорого. Элитарной считается недвижимость, расположенная вблизи достопримечательностей, и цена соответствующая.

Лимассол, занимающий 2 место в масштабе после Пафоса, значимый город острова, отличается обратной картиной в плане ценовой политики в сфере недвижимости. В центре и в его окрестностях дома отличаются высокой ценой. Элитным районом признается Агиос-Тихонас с ценами от 1 млн. евро до 20 расположился далеко от центра. Средняя цена на апартаменты с 1 спальней колеблется от 60 до 180 тыс. евро. Жилье с 2-мя спальнями – от 120 до 270 тыс. евро, вилла «вытянет» из кошелька 400 тысяч евровалюты. Элитные районы предлагают купить квартиру в 200 кв. м от 1 мл. европейских денег.

Специалисты помогут избежать нюансов при приобретении объекта, не стоит пренебрегать их квалифицированной помощью. Купить недвижимость, иногда не означает мгновенное получение титула собственника. Ряд застройщиков предпочитает выдавать его вовсе лишь спустя 10 лет после окончания строительства. Владелец, хоть и располагает возможностями собственника, однако перепродать новостройку не выйдет либо это можно сделать через застройщика, выплатив ему комиссионные в размере 5-6% от общей стоимости жилища. Для инвесторов, намеревающихся перепродать собственность после приобретения, следует использовать услуги вторичного рынка и обратиться к адвокату, владеющему русским языком.

Тонкие моменты при покупке на рынке первичной недвижимости:

  1. Чем грозит несдача объекта вовремя застройщику? На практике, строители не связывают себя никакими сроками, поэтому при заключении договора приобретателю необходимо настаивать на указании сроков.
  2. Договор должен включать в себя отметку об условиях передачи прав собственности: это может быть полное владение, владение недвижимостью с условием долгосрочной аренды земельного участка.
  3. Четкое расписывание схемы оплат помогут избежать ошибок: покупка строящегося дома предполагает оплату несколькими частями. Нарушение правил ведет к штрафам.
  4. В договорах купли-продажи должны быть указаны стороны: продавец-покупатель. В Болгарии, на Кипре, Черногории и Великобритании можно указать членов семьи в качестве собственников. Корректировка списка после подписания соглашения повлечет за собой оплату в 1200 евро.
  5. Что включают в себя приложения, прикрепленные к договорным документам? Сдача жилья происходит с отделкой и меблировкой, полной либо частичной, материалы указываются в приложении к договору. При заказе бытовой техники заказчиком – она должна быть также вписана.
  6. Где регистрировать договор? Документ подлежит регистрации в местных муниципальных органах, земельном комитете и сопровождается гербовой печатью и специальной маркой, за которую придется уплатить пошлину покупателю.