Покупка и продажа недвижимости в Болгарии

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Болгария – это страна с прекрасным теплым климатом и растущей экономикой. Она привлекает бизнесменов и желающих отдохнуть. Здесь есть возможность купить недвижимость для своих нужд – отдыха, сдачи в аренду, временного проживания. Особенно привлекательными являются цены, которые дешевле, чем в других европейских странах. Стоимость 1-2 тысячи евро за метр площади вполне приемлема для покупателя. И особенно болгарской недвижимость интересуются клиенты из России в силу общности языка и других факторов.

Однако процедура покупки квартиры в Болгарии достаточно непроста и имеет свои сложности. Поэтому решившись на такой шаг, необходимо познакомиться с особенностями продажи-покупки дома или квартиры, чтобы быть готовыми ко всем неожиданностям.

Нужна ли регистрация фирмы для покупки квартиры

На самом деле это не записано в законах Болгарии, что для того, чтобы физлицу купить квартиру, необходимо зарегистрировать компанию. Такой нюанс предусмотрен, если вместе с недвижимым имуществом приобретается участок земли. Если покупатель не претендует на землю, а покупает только квартиру или постройку, в подобной операции нет необходимости.

Заблуждение связано с тем, что при оформлении документов регистрация собственной компании может быть дополнительной услугой. Поэтому фирмы, занимающиеся оформлением документов, часто навязывают эту услугу своим клиентам, зарабатывая на ней. Если такое происходит, от регистрации надо отказываться, потому что для физического лица это не нужно.

Документы для покупки

Самый главный документ, необходимый для оформления сделки – это паспорт любого государства. Все остальные документы оформляют клерки нотариальной конторы во время сделки. В нотариальной конторе придется столкнуться с такими документами, как декларация о семье (№25) и декларация о появлении средств (№4). Их придется заполнить при оформлении документов. В декларации о средствах покупатель должен в описательной форме рассказать, откуда у него деньги на приобретение квартиры. При этом дополнительных документов, подтверждающих наличие дохода, не требуется. И далее нотариус заверит подпись клиента.

Оплата за оформление документов составляет 3-4 процента от стоимости жилья, указанной в документах. Оплачивает их покупатель, поэтому к этому надо быть готовым.

Особенности покупки в новостройке

Сложнее будет процедура оформления документов при приобретении квартиры в новом доме. В Болгарии было не принято покупать что-то в доме, когда он находится в процессе строительства. Для местных раньше было три варианта приобретения квартиры: когда возведен дом и квартира уже зарегистрирована в кадастре, когда закончена внутренняя отделка без подключения внутренних коммуникаций, когда квартира полностью готова к эксплуатации с подключением коммуникаций, кроме городского телефона.

В первом варианте – квартира в кадастре без отделки, покупка происходит по акту №14. Такое жилье стоит дешевле приблизительно на 20 процентов, но делать ремонт придется самому. Поэтому стоит покупать такой вариант, если есть силы, время и деньги доводить жилье до возможности проживания. Во втором варианте – квартира с отделкой без коммуникаций, покупка происходит по акту №15, но в этом случае также придется доводить купленное жилье до подходящего уровня. В третьем варианте – квартира с ремонтом и подключенными коммуникациями, покупка будет происходить по акту №16. Такое жилье стоит дороже, но полностью готово для проживания. В него можно заезжать сразу, и ничего не надо доделывать.

Особенности покупки недвижимости в строящемся доме

С появлением в Болгарии российских клиентов, готовых заложить деньги в только начавшееся строительство, фирмы, оформляющие документы, стали предоставлять и такие услуги. Но в Болгарии никогда не просят внести сразу всю стоимость за квартиру. Оплата происходит по этапам.

После выбора квартиры необходимо внести 10% от ее стоимости. Потом, пока продолжается строительство, в течение месяца вносят еще 20%. Далее нужно ждать подписания актов. При подписании акта №14 (без отделки и коммуникаций) вносят еще 30%. При подписании акта №15 (без коммуникаций) вносят еще 30%. Оставшиеся 10% стоимости жилья выплачивают при окончательном оформлении документов.

Россияне, покупая жилье в Болгарии, часто настаивают на внесение полной суммы в документы. В России часто люди попадались в ловушку, когда покупали квартиру с темным прошлым, и в результате приходилось разворачивать сделку в обратную сторону.

В Болгарии риэлторы не занимаются махинациями. В обязанности нотариуса входит поверка всех документов по квартире или дому, и если что-то вызывает сомнения, он отклоняет сделку. Сразу после подписания бумаги попадают в кадастровое бюро, и если юрист на какие-то моменты не обратил внимания, то в бюро исправят неточности.

Из кадастровой конторы документы приходят быстро. В столице Болгарии Софии нужно их ожидать до двух недель, в других городах – иногда на следующий день после подачи. Но все равно человек считается владельцем недвижимости с даты заключения сделки.

Налог на недвижимость и оплата коммунальных услуг

С момента оформления документов у нотариуса начинают насчитывать налог на недвижимость. Определяет стоимость квартиры, с которой рассчитывают налог, специальная инспекция. В реальности эта сумма составляет приблизительно 40% от рыночной стоимости жилья.

Далее придется отдать государству 0,15% от этой цены один раз в год в виде налога. Если владелец платит в первом полугодии, ему положена небольшая скидка, которая составит до 3 евро. Также один раз в год придется оплатить удаление мусора, которое обойдется также или чуть больше, чем налог на недвижимость. Все остальные коммунальные платежи приходят ежемесячно, как и в России.

Особенности продажи недвижимости

Если возникнет необходимость продать квартиру, то также есть свои особенности, которые надо учесть. Для оформления сделки нужно подготовить все бумаги, которые были необходимы при покупке. Также дополнительно иметь при себе нотариальный акт о покупке жилья. Также необходимо будет обратиться в инспекцию, которая оценивает недвижимое имущество, потому что стоимость могла измениться. Обращение в инспекцию платное, и составляет максимум 200 левов, то есть до 4 тысяч российских рублей. За это выдадут новую справку о налоговой оценке. Также будет необходимо заполнить две декларации: снова декларацию о семье (№25), причем, если человек состоит в браке, нужно заполнять и жене. Также в декларации о налогах (№264) надо будет указать, что владелец недвижимости не имеет задолженности по налогам в Болгарии. Также необходим акт №16 о сдаче готовой квартиры, который выдается при покупке. Он будет нужен только один раз при первой продаже жилья от застройщика. Если перепродается вторичное жилье, то его предоставлять нет необходимости. Также нужно иметь поэтажный план дома, называемый по-болгарски «скицей».

Не рекомендуется продавать много квартир одновременно, если человеку повезло быть владельцем обширной недвижимости. Власти Болгарии воюют со спекулянтами на рынке недвижимости, и поэтому при продаже второй недвижимости на протяжении года снимут большой налог – отсчитав разницу между покупкой и продажей, с этой суммы возьмут 10%. Поэтому лучше заранее спланировать подобные мероприятия и продавать по одной единице недвижимости в год.

В Болгарии есть свои сложности с оформлением покупки и продажи недвижимости, но риэлторы здесь отличаются честностью, практически нет махинаций, и многие документы оформляют быстро и качественно.

Нужно быть морально готовым к тому, что придется повозиться с бумагами, а при покупке в строящемся доме оплачивать жилье частями, даже если есть возможность купить недвижимость сразу.