Как стать владельцем недвижимости в Черногории и не создать для себя дополнительных проблем?

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


В Черногории за последнее время происходит небывалый рост по строительству курортной недвижимости. Спрос на жилье в Черногории среди российских граждан не прекращает расти. Вместе со спросом на жилые объекты, рост наблюдается и среди умельцев желающих нажиться на не очень осведомленных в мире недвижимости покупателях. Перед тем как отдавать свои средства следует знать все тонкости оформления документов иметь уверенность в том, что агент и застройщик, выбранный для заключения сделки, имеет хорошую репутацию на рынке недвижимости Черногории.

Нужно направить все силы на то чтоб не попасть в руки мошенников.

Как не стать жертвой обмана

Выбор недвижимости в Черногории огромный, вместе с ним такой же разнообразный вид мошенничества среди агентов. Не позволяйте уснуть своей бдительности и расслабиться при виде моря, гор и живописной природы этих мест. Среди дружелюбно настроенных местных жителей есть те, что не чисты на руку. Не спешите с выбором объекта для покупки, источников предлагающих купить недвижимое имущество достаточно много. На каждом этапе нужно быть внимательным, возможно даже придирчивым, обращая внимание на все мелочи в процессе покупки.

На берегу моря развернулось грандиозное строительство, Черногория в прямом смысле переживает строительный бум. В два раза возросло количество застройщиков предлагающих свою недвижимость всем охочим стать владельцем жилого помещения. Активно начали реставрировать дома из старых фондов, рядом растут, как грибы, многоэтажки с современными апартаментами. Не удивляйтесь, что вместо холодных напитков на пляже вам предложат купить квартиру. Часто такие предложения либо с достаточно завышенной ценой либо от застройщика, который не может дать гарантий в том, что строительство его объекта вообще, когда-либо закончится.

Если решение приобрести недвижимое имущество обдуманное, то и доверять пляжным агентам не стоит, позаботьтесь о том чтоб работать с застройщиком объекта напрямую без участия посредников.

Газеты и журналы пестрят разнообразием объявлений, в которых описывается цена и внешний вид объекта недвижимости. И опять же стоит понимать, что все эти предложения, скорее всего, размещают посредники стремящиеся заработать на разнице в цене, предложенной застройщиком и своей. В газетах, где печатаются бесплатные объявления, цены приближены к реальным. Но относится к данным из этих изданий очень серьезно не следует. Как говорится «бумага терпит», часто оказывается информация в местных газетах, далека от реальности. Либо дом расположен далеко, не там где написано, либо внешний вид не соответствует тому, что предлагается и в итоге в реальности шикарный замок с дивным видом на море превращается в не очень презентабельную лачугу на выселках. Верьте тому, что видите, а не красивым словам продавца. Уловка с осмотром объекта в темное время суток, когда не только нельзя толком разглядеть ни места где строится дом, ни план застройки в документах. Это примерно то же что покупать кота в мешке. Продавец, конечно, будет всеми силами пытаться усыпить вашу бдительность, рассказом о современной технике которой будет оснащено жилое помещение, расскажет о виде из окна, от которого просто сердце замирает, но все это оказывается просто рассказами и в реальности окажется мыльным пузырем. Единственный плюс от данных экскурсий это то что, скорее всего, получится узнать минимальную цену, за которую можно будет приобрести недвижимость в Черногории.

Как обезопасить себя от не добросовестных застройщиков

Все что касается сроков, когда строительство объекта будет закончено, это отдельный разговор. Рассчитывать на стопроцентные гарантии не стоит, здесь большой риск того, что строительство могут заморозить в любое время. Быть уверенным в том, что не будут потеряны деньги, вложенные в недостроенный объект, могут появиться только в том случае если дом начал возводится и есть существующий построенный хотя бы первый этаж. В таком случае последует оформление внесения залога, такая сделка осуществляется через органы суда, где в судебном порядке составляется договор. В договоре прописываются риски, связанные со строительством, сроки, за которые строительство должно быть окончено, и все штрафы, которые будет выплачены застройщиком, если он не справится с взятыми на себя обязательствами. В случаях, когда гарантии со стороны застройщика не будут соблюдены, компенсация взыскивается через суд, что не гарантирует быстрого возврата денег. Покупатель по условиям договора вносит первый взнос в строительство, как правило, данная выплата не превышает десять процентов от общей цены приобретаемой недвижимости. При аннуляции сделки со стороны покупателя сумма залога возвращена не будет.

Лучше всего будет найти крупную риэлтерскую компанию или «developer» организацию, имеющую хорошую репутацию на рынке недвижимости. С хорошей командой профессионалов, ценящих свое и ваше время и отвечающих за имидж компании, в которой работают. Найти такие компании просто, плохая репутация идет впереди недобросовестных агентов по недвижимости. В таких компаниях вам озвучат реальную картину на рынке недвижимости с реальными ценами, не обещая того что выполнить просто невозможно.

Проблемы с законодательством

Большая вероятность при покупке недвижимости в Черногории столкнутся с проблемой незаконного строительства. Часто возникающие споры владельцев земельных участков под застройку заканчиваются тем, что объекты замораживают на длительное время и строительство прекращается. Если риелтор, продающий вам объект недвижимости, предложит оплатить всю стоимость, при условии снижения цены, думайте не только об экономии, но и о том, что этот объект может оказаться проблемным. Все проблемы являются следствием, не установленных правил и норм в законодательстве, связанном со строительством. Все вопросы, касающиеся проблемной документации и не решенных споров на данном этапе времени остаются не решенными.

Этот вопрос можно будет считать решенным, после того как все принятые законы вступят в силу и окончательно залатаются все дыры в законодательстве.

Новые квартиры и дома вводятся в эксплуатацию, готовыми к заселению. Выполнены основные внутренние работы по отделке жилого помещения, постелено половое покрытие, ванная комната и кухня, как правило, с плиткой на полу. Установлена необходимая сантехника, плита на кухне. При желании можно отказаться от выполнения внутренних работ, не устанавливать сантехнику и плиту. Но такое решение скорее вовлечет в дополнительные расходы на ремонт и оснащение жилья, чем поможет сэкономить.

Право на владение недвижимостью ничем не отличается от стандартов, принятых во всем мире. Подписывается договор, оплачивается необходимая сумма налогов, стоимость самой недвижимости. Получив пакет необходимых документов, придется ждать основной документ подтверждающий право владения недвижимостью. Чтобы окончательно закрыть сделку и быть законным владельцем, придется подождать год. Стать счастливым обладателем «свидетельства собственника» можно в течение двух-трех дней, но это при условии полезных знакомых.

Самая большая проблема, связанная с длительным оформлением документа права собственности заключается в том, что если этого документа нет на руках, ВНЖ оформить будет невозможно. Это добавляет проблем, придется выезжать каждый месяц с территории Черногории. Есть агентства, которые предлагают услуги по оформлению вида на жительство сразу после покупки недвижимости, если будет оказываться данный вид услуги, требуется вписать его в контракт.

На рынке вторичной недвижимости есть свои нюансы, о которых лучше узнать заранее. С вопросами приобретения данного вида недвижимости лучше обратится к специалисту, разбирающемуся в качестве построек данного типа. Лучше, если специалист будет из России. Для того чтобы не купить недвижимость принадлежащую нескольким владельцам, можно обратится в суд для оформления соответствующего запроса. Или оплатить услуги юриста, занимающегося данным видом проверок. Стоить такие услуги будут в пределах 1500 евро.

Нюансы, связанные с покупкой

В Черногории принято торговаться. Поэтому первая цена может быть снижена в среднем на 25 процентов, если расчет будет произведен сразу, можно сторговаться и заплатить цену ниже на целых 40 процентов, чем начальная. Сумма задатка составит не больше 25 процентов, но и не меньше чем 5 процентов от стоимости объекта. Эти цифры актуальны при договоренностях с частным лицом.

После передачи денег и подписания договора нужно обязательно заплатить налог. По состоянию на 2018 год он составлял 3 процента от стоимости недвижимости. Если налог не будет оплачен в течение года, недвижимость вернется во владение к своему прежнему владельцу.

Землю или участок под застройку иностранец, являющийся физическим лицом, не сможет купить в Черногории. Такая покупка возможна после того как иностранный гражданин зарегистрирует себя, как юридическое лицо. При самостоятельном оформлении такой регистрации придется заплатить 200 евро. Прибегнув к услугам адвоката, средняя цена такой услуги составит 600 евро. Для частных лиц предусмотрена аренда земельных участков со сроком пользования сто лет. В правительстве Черногории рассматриваются изменения в данных законах, для увеличения спроса на недвижимость в стране и привлечения инвесторов.

Если решено взять землю в аренду или купить земельный участок следует удостовериться, что по плану будет строиться на интересующей территории, чтобы не оказаться в плену каменных джунглей. Позаботьтесь удостовериться, что на этом участке проведены все необходимые коммуникации (свет, вода). Заниматься этим вопросом – дело хлопотное в Черногории. Коммунальная полиция следит за порядком и реагирует на жалобы недовольных соседей, решая проблемы простым отключением от коммуникаций.

Землю в Черногории рекомендовано покупать в том случае если вы и вправду собираетесь обзавестись там бизнесом, в противном случае можно попасть под закрытие фиктивной компании и лишится земли.

Не зависимо от того, сколько денег потрачено на недвижимость, куплена она в элитном районе или где-то на отшибе, проблемы, с которыми можно столкнуться, одинаковые. Не создавайте для себя лишней головной боли и не усложняйте жизнь. Отнеситесь с полной серьезностью к приобретению недвижимости в Черногории.