Как узаконить свое жилье в Черногории

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Те, кто является счастливым владельцем жилья в Черногории, наверняка знают, что некоторое время назад в стране была коллизия в законе, который касался жилья и половины всех граждан Черногории. Дело в том, что большинство домов в стране были построены незаконно. Самое интересное, что вины жителей в этом не было. Поэтому два года назад очень многие черногорцы ждали выпуска поистине исторического закона, который раз и навсегда решил бы спорный вопрос. Он касался регулирования жилья, которое было построено без разрешения на строительство. Этого закона очень многие черногорские застройщики и собственники недвижимости ждали более 10 лет. Но как могло произойти то, что больше половины домов в Черногории были возведены, по сути, незаконно?

Почему так случилось?

Предыстория вопроса лежит в самой истории страны. Такой казус в регулировании жилищной политики случился после того, как  государство отсоединилось от Югославии. Во время общей неразберихи произошла и коллизия в оформлении черногорской недвижимости. Власти не включали многие земли в список городских участков. На это были существенные причины.

Первая: государство просто не проводило необходимую разработку для включения земель в список. Вторая: на этих землях попросту не было инфраструктуры, а также к ним не были подведены коммуникации. Поэтому власти и не стали вводить эти участки в список городских земель и участков. В итоге собственники не имели возможности получить разрешение на застройку участка. Однако, несмотря на это, они продолжали строить дома, хотя и без необходимых документов.

Причем, это делали как обычные владельцы жилья, так и крупные застройщики, которые строили многоэтажные дома и впоследствии продавали.

Однако же, власти просто не обращали на это внимания, хотя документальные нарушения были налицо. Самое интересное, что дома, которые были возведены без разрешения, без проблем вписывали в Кадастр. Кроме того, после этого дом описывали и делали его план. Документ со всей информацией о жилье отдавали властям, и после чего получали свидетельство о владении, невзирая на незаконность постройки. Однако, пометку «без строительного разрешения» все же делали. Затем жилье ставили на учет в налоговой службе. Самое интересное, что дом, построенный незаконно, можно было годами сдавать в аренду, заложить в ломбард и даже продать – но юридически постройка была незаконной.

Законодательная инициатива

Поэтому власти и задумались о том, чтобы выпустить закон, который помог бы легализовать недвижимость, «потерянную» во время глобальных изменений. Некоторые владельцы ждали выхода этого исторического закона годами, чтобы узаконить свое жилье. На том, чтобы его приняли, настаивали не только жители Черногории, но и ее соседи, и всемирные организации – даже Евросоюз. Закон действительно был необходим – он коснулся почты половины всех девелоперов и владельцев недвижимости. Всего в государстве на тот момент было почти 60% объектов недвижимости, которые были построены без официального разрешения властей.

Закон был принят чиновниками Черногории летом 2016 года, а действовать начал в прошлом году. Этот документ касается так называемой неформальной недвижимости – это те объекты, которые имеют как минимум один этаж, и где выполнены строительные работы – либо без разрешения, либо же с нарушениями. Разрешается жить в таком доме владельцу и его семье, если у них больше нет другого жилья. К этим же объектам относятся и помещения другого назначения, в частности, рестораны, кафе, торговые центры, магазины, офисы, склады, и многие другие объекты недвижимости.

Легализация построек

Жилье, которое ранее было построено без официального разрешения, легализовали. И обложили налогами. При этом соответствовать  проекту недвижимость не должна, ее просто освидетельствуют. Этот закон коснулся и застройщиков, не имеющих разрешений на объекты, которые так и не удалось продать.

С документами и легализацией закона, однако, была неразбериха и после его введения, хотя он должен был устранить имеющуюся путаницу в документах. Так, если у девелопера была недвижимость, где проданы практически все квартиры, но пара десятков осталась – то документы на их легализацию подавал он. Остальные квартиры были на совести собственников. Возникли очереди и ажиотаж — так как геометров, которые могли помочь в оформлении строительного разрешения, в Черногории не так много. В одном городе их может быть не более десятка.

До конца 2017 года все обязаны были подать заявление на легализацию жилья, построенного без разрешения, со всеми необходимыми документами. Однако если вы живете в Черногории, и так сложилось, что жилье вы не легализовали – к сожалению, вам грозят очень солидные штрафы. Юридическим лицам придется заплатить до 40 тысяч евро, физическим – до 4000.

Если жилье до сих пор не легализовано в соответствии с законом, необходимо срочно заняться этим вопросом и собрать необходимый пакет документов:

  • ранее выданное свидетельство о праве собственности на жилье, со сроком действия более полугода;
  • документ, где указано число  проживающих в квартире жильцов;
  • заявление по стандартной форме.

Обычно заявку рассматривают в течение 30 дней. Если же недвижимость составляет около 500 квадратных метров, понадобятся, кроме основных, дополнительные документы:

  • 3 копии плана всех этажей. Их необходимо заверить у лицензированной компании;
  • 3 копии архитектурного проекта (предоставляется по любой недвижимости, кроме жилой);
  • документ о том, что жилье соответствует сейсмическим нормам;
  • стандартное заявление о легализации.

Заявление обычно рассматривают 4 месяца. После того, как власти рассмотрят заявление, они решат, какой налог будет платить владелец. Его размер зависит от района, где расположена недвижимость, ее назначения и размера. Тарифы регулируются различными законами и подзаконными актами, которые идут приложением к основному закону.

На самом деле, закон достаточно лоялен в плане налогов. Например, если дом в Черногории был построен по всем правилам, со строительным разрешением, то платили за использование коммуникаций и инфраструктуры от 80 до 90 евро за квадратный метр. То есть, за большой дом в 200 квадратов необходимо было отдать 18 тысяч евро.

По новому закону, черногорцы платят гораздо меньше. Налог составляет примерно 30% — 50% от общего сбора. То есть, после легализации недвижимости платить за один квадратный метр можно будет всего 40 евро.

Также, лояльность закона заключается в том, что он позволяет собственникам своеобразную рассрочку – платить можно долями в течение 240 месяцев. То же самое предусмотрено для юридических лиц, но срок меньше – 120 месяцев.

Таким образом, если у вас имеется собственность в Черногории, обязательно проверьте документы, особенно если оно строилось после того, как страна отсоединилась от Югославии. Тем более, стоит перепроверить свидетельство о собственности, если вы купили жилье – если оно было построено в этот период, вполне вероятно, что предыдущие жильцы не успели его легализовать до выхода нового закона и вы живете на незаконно построенной площади. Учитывая, что дома можно было продавать и закладывать – это вполне вероятно.

Проверить, так ли это, очень просто – посмотрите в свидетельство о праве собственности. Если там стоит отметка:  «построен без строительного разрешения», то срочно занимайтесь вопросом легализации! Если время упущено – будет сложно, потому что вам понадобится не только готовить необходимые документы, но и искать геометров, которые просят немало средств за свои услуги, и платить штраф за «просрочку». Зато после легализации жилья вы будете платить маленький налог на недвижимость, сможете продавать ее, сдавать в аренду, и быть вполне уверенным в том, что вы – законопослушный гражданин.